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鄭州

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只要10萬，你幾乎可以在這個(gè)大城市的任何區(qū)域買房？！

發(fā)表時(shí)間：2020-11-02 作者：大白來源：米宅<原米宅米宅>

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這個(gè)大城市是，鄭州。

人口千萬，GDP萬億，河南單核省會(huì)城市，中部中原城市群核心城市，中國(guó)國(guó)家中心城市，國(guó)際陸空交通樞紐，全國(guó)城市top20排行榜排13-15之間。

不是強(qiáng)二線也絕對(duì)是二線。

就是這樣一座城市，今年的樓市可以用三個(gè)字來形容，太難了！

去年，鄭州市場(chǎng)就已經(jīng)很難了，沒想到今年更難。特別是今年冬天，對(duì)鄭州的開發(fā)商來說，雪上加霜。

去年11月一頓狂轟亂降之后，一些項(xiàng)目總算是保住了年終獎(jiǎng)，保住了位置，保住了團(tuán)隊(duì)。

但今年到了10月底，至少有三個(gè)房企的項(xiàng)目總說，今年的銷售任務(wù)完成率還不到40%。這樣的成績(jī)，對(duì)于項(xiàng)目部來說，意味著換人。

所以接下來的11月，一定會(huì)有一批開發(fā)商做最后一搏，促銷力度和降價(jià)幅度一定是全年之最。

但，經(jīng)過9月接連出現(xiàn)錘破底價(jià)的項(xiàng)目出現(xiàn)，從市場(chǎng)反映看，越來越多的開發(fā)商意識(shí)到，當(dāng)下的鄭州市場(chǎng)，降價(jià)已經(jīng)不好使了。

現(xiàn)在愁的是沒客戶。

一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的降價(jià)活動(dòng)，去化率還不到50%，這對(duì)開發(fā)商的刺激很大。

這意味著11月會(huì)有越來越多的開發(fā)商跟進(jìn)，直接降價(jià)、人才補(bǔ)貼、月供補(bǔ)貼、低（零）首付、免息貸等等都會(huì)出現(xiàn)。

但，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。還需要更多足夠新奇的促銷活動(dòng)來刺激更多的人走進(jìn)銷售中心。

如1元/㎡買房，買房送茅臺(tái)，送特斯拉。這讓之前買房送床被子，送壺油的業(yè)主們情何以堪？

不禁要問，一個(gè)市場(chǎng)要慘淡到什么情況，才需要開發(fā)商跌破底價(jià)+上貝殼分銷+送車送茅臺(tái)？

當(dāng)下的鄭州，只要你有10萬，除了富人區(qū)北龍湖之外，所有區(qū)域你都可以買房房子，且選擇很多。

當(dāng)下的鄭州，沒錢和沒資格已經(jīng)不成為不買的理由了。只要你走進(jìn)銷售中心，你就買得起房了，且選擇很多，關(guān)鍵看你敢不敢了。

所以現(xiàn)在對(duì)鄭州市場(chǎng)有一個(gè)很大的分歧：

一方認(rèn)為，鄭州已經(jīng)到了抄底撿漏的好時(shí)候了，或許不是鉆石底，但也足夠有價(jià)值了。

另一方認(rèn)為，房?jī)r(jià)反映一個(gè)城市的綜合實(shí)力，鄭州跌成這樣，縱是有政策的原因，但終究是鄭州這個(gè)城市不行。

持有第一種看法的，主要是在外地的河南人或者其它一二線城市的投資者，認(rèn)為鄭州這個(gè)城市是有價(jià)值的，短暫的樓市低迷回調(diào)反而是買入好時(shí)機(jī)；

持有第二種看法的主要是鄭州本地人，對(duì)于外地人的這種想法嗤之以鼻，還是太天真了。鄭州市場(chǎng)絕不是短暫的低迷回調(diào)。

首先是慘淡。

從2018年開始低迷，直到今年開始慘淡。新房連一個(gè)熱點(diǎn)行情都沒有開出來。

其次是跑量。

從4月就開始跑量了。6月份主城區(qū)三環(huán)邊開始瘋狂跑量！

第三是跌破底價(jià)。

今年降出新低的價(jià)格實(shí)在是太多了。中介已經(jīng)發(fā)不及了，買房者也看不及。早上中介發(fā)信息說萬科捶破綠博底價(jià)，6000+不容錯(cuò)過；下午又發(fā)12000+買俯瞰北龍湖的小戶型；晚上又說港區(qū)7000+可以買洋房。

這也是鄭州很多買房人面對(duì)的實(shí)際情況，太多了，多的來不及去看了。

這就是鄭州目前的樓市以及房?jī)r(jià)。

沒有更慘淡，只有下月更慘淡。沒有價(jià)格更低，只有下一個(gè)更低。

2

那么在這種情況下，我們?cè)撛鯓涌创嵵莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)呢？

我們要清晰的知道鄭州這個(gè)城市的特性。

它不是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，不是全國(guó)性也不是區(qū)域級(jí)中心強(qiáng)市，國(guó)家層面也沒有大資金、大項(xiàng)目的投入和支持，所以鄭州本質(zhì)上還是一個(gè)有很強(qiáng)壁壘的小市場(chǎng)。說的直白一點(diǎn)，就是鄭州人自己玩。

你看北京、上海、廣州、深圳，這些一看就是全國(guó)人民的北上深廣，還有杭州、成都、南京等這類強(qiáng)二線城市，也都具備全國(guó)市場(chǎng)的特性，對(duì)全國(guó)資金很有吸引力。

鄭州不是這樣的城市。

不僅鄭州如此，中國(guó)除了前top10大城市之外，其它的二線城市都和鄭州類似。

那么鄭州這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么特征呢？有三個(gè)特征：

1、從樓市周期看，他們是跟隨形城市。

怎們理解呢？就是它們做不了風(fēng)向標(biāo)，不會(huì)有獨(dú)立行情。所以，它一定是在風(fēng)向標(biāo)城市啟動(dòng)之后再動(dòng)的城市。

鄭州是北方城市，北方城市的風(fēng)向標(biāo)有且只有一個(gè)，那就是北京。

鄭州市場(chǎng)一定是看北京市場(chǎng)的。北京政策面沒有松動(dòng)，房?jī)r(jià)沒有上漲，鄭州就不會(huì)。

北京今年的小陽(yáng)春行情又創(chuàng)歷史新高度，但政策面和信貸面沒有刺激或?qū)捤?，所以我們現(xiàn)在對(duì)北京市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷是，北京成交量活躍，但上漲動(dòng)力不足。

那么反映到鄭州，就是市場(chǎng)不熱，房?jī)r(jià)陰跌。

為什么呢？因?yàn)猷嵵莸某鞘辛考?jí)怎們可能和北京比呢？北京是一個(gè)中國(guó)存量市場(chǎng)最充分的一個(gè)城市，自住、改善、置換的需求旺盛，資金量是天量。所以，北京如果只是處在成交量活躍的階段，鄭州就只能是成交慘淡。

2、從市場(chǎng)角度看，沒有熱點(diǎn)。

怎們理解呢？直白一點(diǎn)就是土拍，沒有熱點(diǎn)。

截止到9月底，鄭州約有102塊住宅土地出讓，其中只有6塊是微弱的溢價(jià)成交，其它的都是底價(jià)成交或者流拍。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱和土拍是直接相關(guān)的。

試想一下，如果鄭州2020年連著拍幾個(gè)地王出來或者幾塊高溢價(jià)地塊出來，現(xiàn)在的市場(chǎng)會(huì)怎樣？

沒有，一個(gè)地王也沒有。僅有的一個(gè)“地王”，也僅比去年同區(qū)域成交地塊樓面價(jià)多26塊錢的。

26塊錢？?jī)H這一個(gè)數(shù)字說明鄭州土拍有多平靜了。

市場(chǎng)沒有情緒，市場(chǎng)就會(huì)低迷。這是不可避免的。

3、從全國(guó)市場(chǎng)看鄭州，雙淡疊加。

鄭州不具備風(fēng)向標(biāo)的特性，所以大周期內(nèi)是跟隨一線。小周期內(nèi)就是遵循樓市基本淡旺季規(guī)律。樓市淡旺季規(guī)律就是上半年會(huì)有一個(gè)傳統(tǒng)的旺季，下半年特別是到年底會(huì)有傳統(tǒng)的淡季。

所以，目前鄭州市場(chǎng)基本面是：新房成交很差，開發(fā)商開盤很小心，基本上都是低開；二手房議價(jià)空間普遍10%，部分虛高房源高達(dá)15%；

說到這里，其實(shí)大家心知肚明一件事，鄭州是有機(jī)會(huì)的。

無論你是想再等等，還是最近就要下場(chǎng)，你都不能否認(rèn)鄭州作為二線城市中明星城市，作為一億河南人的牽掛，它一定是有價(jià)值。

3

當(dāng)下的鄭州正值破鼓萬人捶的高冷時(shí)刻。有人伺機(jī)抄底，有人打心眼兒里嫌棄，有人搖擺不定。

那么鄭州的機(jī)會(huì)適合誰呢？

從全國(guó)市場(chǎng)看，如果你是外地人跨城買房，鄭州不是你當(dāng)下的好選擇。有更好的城市可以選。跨城選擇的基本原則之一是買入時(shí)機(jī)。上面我們說了，鄭州是跟隨城市，沒有獨(dú)立行情。參看北京市場(chǎng)，大概率明年鄭州也不會(huì)有明顯行情。

而當(dāng)下的中國(guó)樓市“輪流漲”的趨勢(shì)已明，路徑也逐漸清晰可循。鄭州還遠(yuǎn)沒排上隊(duì)。

所以對(duì)于跨城買房還是建議選擇當(dāng)下趨勢(shì)更明確的城市，如沒有資金實(shí)力的限制，廣州、上海、珠海、重慶、武漢、杭州等，都各有各的購(gòu)買邏輯。

單純看鄭州市場(chǎng)，如果你是本地剛需、改善置換需求，當(dāng)下的個(gè)別區(qū)域可以看看了，比如白沙。

在這一輪市場(chǎng)回調(diào)中，白沙是最先、也是回調(diào)最到位的區(qū)域，沒有之一。

經(jīng)過兩年的市場(chǎng)橫盤，新房選擇有限，二手房的價(jià)格基本上已經(jīng)坐實(shí)了，想選到合適的房源很難，但不是沒可能。

另外一個(gè)值得關(guān)注的區(qū)域是濱河國(guó)際新城，這個(gè)片區(qū)的缺點(diǎn)就是貴。但是在這一輪新區(qū)價(jià)格回調(diào)中，濱河回調(diào)幅度是非常明顯的，2000+是有的。我還是之前的觀點(diǎn)濱河15000以下的房子是值得的，但也看項(xiàng)目，看小區(qū)。

還有我之前一直DISS的楊金和鴻園片區(qū)。特別是楊金這個(gè)片區(qū)就是典型的什么都很差，唯一不差的就是價(jià)格貴。但如果目前在售的項(xiàng)目能回調(diào)3000+，或能精裝變毛坯，來一批特價(jià)房15000，好品牌可以再加1000，接下來大家可以期待一下，注意選擇開發(fā)商。

對(duì)于沒什么地域限制購(gòu)房者可重點(diǎn)看東區(qū)，無論新房、二手還是法拍，都可能是某些人進(jìn)入東區(qū)的最好機(jī)會(huì)。

對(duì)于專注低價(jià)撿漏的可以關(guān)注幾個(gè)開發(fā)商在鄭的項(xiàng)目，融創(chuàng)、金科、榮盛、華僑城、陽(yáng)光城，以及正商、建業(yè)、永威等名企的項(xiàng)目。

4

好，我們來總結(jié)一下：

1、從樓市周期角度看，鄭州沒有獨(dú)立的上漲行情，它是跟隨形城市。

2、從市場(chǎng)角度看，沒有樓市熱點(diǎn)。特別是土拍市場(chǎng)。

3、遵循樓市小周期，今年只有越來越慘。明年會(huì)有回暖，但基本面大概率不變。

以上三點(diǎn)就是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。

認(rèn)清這三點(diǎn)之后，那么對(duì)于在鄭州的買房人，你需要明白3點(diǎn)：

1、在鄭州，除非買到大漲前，否則不會(huì)買了就漲很多。如何買在大漲前，鄭州主要看北京就行，北京啟動(dòng)9-12個(gè)月之后，大概率鄭州就會(huì)跟上。

2、因?yàn)榇嬖跇鞘行≈芷?，所以淡季和旺季的時(shí)候，同一套房源的價(jià)格是有波動(dòng)的。一套房子在高峰期和市場(chǎng)低迷期有10-15%價(jià)格波動(dòng)是正?，F(xiàn)象。

3、把鄭州房?jī)r(jià)放在全國(guó)的房?jī)r(jià)體系中看，鄭州目前的房?jī)r(jià)體系是匹配鄭州這個(gè)城市的量級(jí)的，是合理的。長(zhǎng)沙、重慶的房?jī)r(jià)因?yàn)槟承┰蚴堑陀谶@個(gè)城市價(jià)值的所以。但鄭州不是。

4、從全國(guó)市場(chǎng)看，鄭州對(duì)外地跨城購(gòu)房者來說還不是好的買入時(shí)機(jī)，當(dāng)下還有更好的城市。

你能明白這4點(diǎn)，你就該知道，在鄭州買房，你的心態(tài)一定要放平。

特別是鄭州本地人應(yīng)該慶幸，每一次調(diào)整都給你一個(gè)低價(jià)位買入的機(jī)會(huì)。

因?yàn)樾星椴?，房?jī)r(jià)本身就在低估；如果買在低估，再選擇對(duì)房源，即使沒淘筍，也能達(dá)到淘筍的效果；行情差，樓市處在低估，無論新房二手價(jià)格都好談，特別是新房，開發(fā)商為了能讓你多看它一眼，真的是誠(chéng)意滿滿。

如果以上你都明白，還想在鄭州買房，可以進(jìn)入大白的買房實(shí)操圈，畢竟米宅的大本營(yíng)在鄭州，論懂鄭州，我們最懂！今天依然有優(yōu)惠。

（完）

責(zé)任編輯：楊帥

標(biāo)簽: 鄭州

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