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鄭州

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準(zhǔn)備出擊！4季度，組團(tuán)開薅開發(fā)商的羊毛！

發(fā)表時(shí)間：2019-10-17 作者：米公子來源：米宅<原米宅米宅>

你首先要先明白未來，中心城市發(fā)展的一二三四理論。

占一省面積10%，人口20%，GDP30%，服務(wù)業(yè)40%，這是一個(gè)省或區(qū)域中心城市的未來標(biāo)準(zhǔn)。

每個(gè)城市的未來空間有多大？大家照此標(biāo)準(zhǔn)來分析判斷就知道了。

比如西安的人口占比已經(jīng)達(dá)到了全省的25%，人口紅利就已經(jīng)不再了。

而放眼全國的省會(huì)城市陣營，發(fā)展空間最大的，鄭州一定算前三名。

去年底，鄭州主城人口剛剛破1000萬，河南省1億人口，國家中心城市，中部城市群中心，全國交通樞紐，未來的鄭州，是一個(gè)2000萬人口的大鄭州。

是的，你必須要關(guān)注鄭州，今天，要分析的，就是鄭州。

是的，在主城區(qū)房價(jià)基本面14000這樣的選擇中，在全國城市盤子里，性價(jià)比最高的鄭州！

大家都很忙，我先直接亮明我的觀點(diǎn)，再繼續(xù)分析。

2019年第4季度，是鄭州最近三年以來最佳的入場時(shí)機(jī)。

2019年第4季度，放在未來三年是不是最佳，我不知道。

因?yàn)椋^去是可以見證的，這是事實(shí)。

因?yàn)椋磥硎切枰A(yù)測的，這是算卦。

未來不好預(yù)測，但現(xiàn)實(shí)很容易把握。

我的觀點(diǎn)就是：先把握住現(xiàn)在，再去扯別的那些沒用的。

2019年第4季度，鄭州新房市場將有很多降價(jià)盤出現(xiàn)，降價(jià)8%以下的都不看，只盯降價(jià)10%以上的，最好是20%左右的。

因?yàn)椋瑫?huì)有很多開發(fā)商頂不住，要拋掉利潤，爭取現(xiàn)金流。

2019年第4季度，鄭州二手房市場將有很多筍盤出現(xiàn)，降價(jià)10%以下的都不看，只盯降價(jià)10%以上的，最好是20%左右的。

因?yàn)?，?huì)有很多房東頂不住，要拋掉利潤，要還債，要用錢，要現(xiàn)金。

一切的一切，是基于兩個(gè)宏觀大趨勢。

1、金融去杠桿，地產(chǎn)去杠桿，房企去杠桿。

2、政策房住不炒，限價(jià)限售限貸，鎖住流動(dòng)性，不讓漲，不讓拋。

房企要還債要用錢，怎么辦？

房東要還貸要用錢，怎么辦？

買二手房考驗(yàn)的是你的專業(yè)、毅力、談判、決斷，無需多言，有需要的亦可對接米宅二手房代購部門，實(shí)時(shí)跟進(jìn)鄭州二手市場變化，撿漏一些機(jī)會(huì)。

本文主要來說新房機(jī)會(huì)。

機(jī)會(huì)在哪些開發(fā)商？機(jī)會(huì)在哪些區(qū)域？機(jī)會(huì)在哪些樓盤？

1

盯哪些開發(fā)商？

9月底，公開統(tǒng)計(jì)的80家上市房企負(fù)債情況顯示，2019年上半年，房企有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步提升，達(dá)到6.61萬億元，與2018年末相比上漲10.45%。

僅80家上市房企的負(fù)債就有近7萬億元，而去年全國GDP一共也只有90萬億元，A股總市值也不過50萬億元。

全國有幾千家房企，負(fù)債一共有多少？

開發(fā)商其實(shí)都是拿別人的錢來做開發(fā)，如今，開發(fā)商拿錢的渠道全面收緊，目前是史上開發(fā)商融錢最緊的時(shí)候。

而之前政策寬松的時(shí)候，開發(fā)商借的錢，現(xiàn)在要還的！

拿什么錢來還？從哪里拿錢來還？

隨著債務(wù)密集到期，下半年以來房企普遍面臨“債務(wù)壓頂”的局面。

華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2019年8-12月，地產(chǎn)債總計(jì)到期量達(dá)2106億元，其中8-10月單月到期金額較大，是償債高峰月。

2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，債務(wù)壓力仍將持續(xù)。

債務(wù)壓頂，開發(fā)商如何保持現(xiàn)金流？如何保持債務(wù)不斷裂？

如何不讓中弘、泰禾、利海的問題發(fā)生在自己身上？

如今，以前輕松拿到錢的渠道全部收緊或中斷，目前，開發(fā)商最容易的融資方式就是：快速賣房，打折賣房。

這是本文最底層的邏輯！

近期，我們見證了鄭州市場下面樓盤的明降或暗降。

融創(chuàng)大河辰院，降價(jià)X000。

和昌林與城，降價(jià)X000。

融創(chuàng)觀瀾壹號(hào)，降價(jià)X000。

融創(chuàng)城，降價(jià)X000。

降價(jià)一定是所有選擇中的下下策，一旦降價(jià)，不得不面對老客戶維權(quán)，同行壓力，政治壓力等。

開發(fā)商拿塊地不容易，都是沖著賺錢去的，不到萬不得已，是不會(huì)降價(jià)銷售的。

所以，不要期待小開發(fā)商降價(jià)，他即使降價(jià)也不敢碰，他不賺錢，樓盤如何建？他不賺錢，品質(zhì)如何保障？

只有那些盤子大、不計(jì)較一盤得失的開發(fā)商，才會(huì)基于大盤考慮，犧牲個(gè)別市場，犧牲個(gè)盤。

只能盯大開發(fā)商、高周轉(zhuǎn)開發(fā)商的降價(jià)。

他們還要繼續(xù)開發(fā)別的項(xiàng)目，不能不注重品牌，不能因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目不賺錢就不好好做。

他們的盤子大，倒閉或爛尾的代價(jià)大，背后都是銀行或政府PPP，真出問題了，好解決。

這個(gè)名單上的開發(fā)商，大概率安全。

負(fù)債率高的這些房企，急需降杠桿，急需還債，他們最有意愿降價(jià)、快銷。

我們正好趁勢收割。

再看這張圖，房企現(xiàn)金流。

華夏幸福、富力、旭輝的現(xiàn)金流壓力巨大，應(yīng)該是夜不能寐了。

缺錢，要錢，迫切需要現(xiàn)金流。

看上圖，融創(chuàng)、融信、奧園、金科、藍(lán)光、陽光城、恒大、泰禾的融資成本是最高的。

相當(dāng)?shù)娜卞X。

綜上，要的就是，關(guān)注它們。

融創(chuàng)、建業(yè)、碧桂園、華夏幸福、恒大、綠地、富力、旭輝、泰禾、陽光城、新城。

而在鄭州。

你最需要關(guān)注全國性的融創(chuàng)、恒大，還有本土的建業(yè)、正商、康橋，因?yàn)?，他們盤多，降得起。

2

盯哪些區(qū)域？

只是選好開發(fā)商，盯緊這些開發(fā)商就夠了嗎？

當(dāng)然不行。

開發(fā)商的降價(jià)，也不是全部都可以關(guān)注的，因?yàn)?，有些區(qū)域的降價(jià)是擠泡沫，只是回歸合理價(jià)格而已，但肯定不是漏，只有擠過泡沫的降價(jià)，才是值得關(guān)注的。

請注意一個(gè)區(qū)域叫：次新區(qū)。

只能盯大開發(fā)商、高周轉(zhuǎn)開發(fā)商在鄭州次新區(qū)的降價(jià)。

因?yàn)椋鞒菂^(qū)難有降價(jià)，遠(yuǎn)郊盤再降也是坑，只在次新區(qū)的降價(jià)，才是你最值得關(guān)注的。

什么是次新區(qū)？就是那些在未來很快可以變成城市的新區(qū)，可以被城市框架包圍的新區(qū)，才是有價(jià)值的新區(qū)。

判斷標(biāo)準(zhǔn)就是：地鐵交通、學(xué)校配套、人口外溢，都是可期的，都是靠譜的，5年內(nèi)可見明顯成效。

好好看這個(gè)圖，從中去了解什么是主城，什么是遠(yuǎn)郊，什么是中心。

政府不會(huì)往遠(yuǎn)郊拉地鐵。

地鐵到達(dá)區(qū)域，通?？烧J(rèn)為是未來成為城市的區(qū)域。

再結(jié)合鄭州已經(jīng)定過調(diào)的：東強(qiáng)、中優(yōu)、西美、北靜、南動(dòng)。

可以大致框定未來2000萬人口的鄭州大框架：東至東5環(huán)、北至北4.5環(huán)、西至西4.3環(huán)、南至南4.5環(huán)。

重點(diǎn)關(guān)注：惠濟(jì)東、金水北、楊金、龍子湖北、白沙、管南、經(jīng)開、高新。

3

準(zhǔn)備出擊

別管以后將如何變化，至少2019年第4季度，是鄭州過往這三年以來最佳的入場時(shí)機(jī)。

有過往三年所有的購房者給你墊后，你怕啥？

是的，準(zhǔn)備出擊！

盯緊融創(chuàng)、恒大、富力、碧桂園、建業(yè)、正商。

本土的建業(yè)、康橋、亞新、永威、思念，沒有最難，只有更難，都盯著吧。

盯緊金水北、惠濟(jì)東、高新區(qū)、白沙、楊金、龍子湖北、經(jīng)開區(qū)、管南。

多說一句風(fēng)口上的港區(qū)，熟悉我的人都知道，五年以來，我對港區(qū)一貫的意見就是不建議。

因?yàn)椋?00平方公里的人口遷入，和200平方公里的外溢，這是完全不同的兩個(gè)概念，其安全性、可靠性、回報(bào)率，完全不可同日而語。

關(guān)于綠博，這是另一個(gè)話題，和市區(qū)、港區(qū)又不是一個(gè)概念，也不是同樣的邏輯，我會(huì)新寫文章來分析。

把握幾個(gè)原則：
1、離東區(qū)CBD的交通距離越近越好。
2、金水比惠濟(jì)好。
3、能3環(huán)不4環(huán)，能4環(huán)不4.5環(huán)。
4、能小4房不大3房，能3房不2房。
5、學(xué)區(qū)可以不優(yōu)秀，但一定不能太差。
6、地鐵口超過1公里沒資格稱為地鐵盤。
7、養(yǎng)老最重要的是配套是城市，不是郊區(qū)的院子。
8、5年以內(nèi)租不出去的，統(tǒng)統(tǒng)不考慮。

來，加個(gè)微信，帶你出擊帶你飛，加入米宅鄭州撿漏薅開發(fā)商羊毛群，一起發(fā)掘20%降價(jià)的機(jī)會(huì)！

米宅小賢：186 2553 2554（同微信）

米宅曉曉：185 3711 3716（同微信）

（完）

責(zé)任編輯：朱含茵

標(biāo)簽: 鄭州開發(fā)商

源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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