很多人，一看到南龍湖三個(gè)字就心想，米宅又要開啟“無(wú)腦黑”模式了。
今天，我們不吹不黑，來(lái)理性地聊一聊當(dāng)下的南龍湖。
因?yàn)?，?dāng)下的南龍湖，正處在一個(gè)全新的歷史轉(zhuǎn)折期。
靠?jī)r(jià)格擄掠，南龍湖完成了資本的原始積累。
回望過(guò)去的2016-2017，這兩年應(yīng)該是南龍湖過(guò)的最滋潤(rùn)的兩年。
這是2017年初的鄭州大南區(qū)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)圖。
通過(guò)這張圖我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于主城區(qū)的一波房?jī)r(jià)跳漲，導(dǎo)致南龍湖和主城區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到了30%以上的價(jià)差。
同樣，也是由于主城區(qū)的一波跳漲，很快進(jìn)入全面限購(gòu)模式。
于是，在高房?jī)r(jià)和嚴(yán)限購(gòu)的倒逼下，越來(lái)越多的買不起房或者沒(méi)有購(gòu)房資格的客戶開始涌入南龍湖。
也正是在這波客戶的倒逼下，南龍湖的房?jī)r(jià)快速跳漲，從9字頭，一路逆勢(shì)漲到1萬(wàn)+，甚至個(gè)別項(xiàng)目從8字頭直接干到了萬(wàn)字頭；不僅價(jià)格暴漲，成交量也在快速上漲，2016-2017年，南龍湖的商品房成交量，幾乎能覆蓋前面連續(xù)3-4年的總成交量。
南龍湖的諸多項(xiàng)目也賣的風(fēng)生水起，活的相當(dāng)滋潤(rùn)。如果你那個(gè)時(shí)候去南龍湖看房，你會(huì)發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火帶你看房的龍湖大媽，也開始變得倨傲起來(lái)。
2011年就已成名的南龍湖，區(qū)域定位從宜居教育城跌落到商貿(mào)物流城，客戶結(jié)構(gòu)從頂豪跌落到絕對(duì)剛需，產(chǎn)品配置從別墅時(shí)代快速滑向高層時(shí)代，久經(jīng)波折，艱難前行了5年。
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，最終還是靠著30%以上的價(jià)格掠奪，就是靠著不限購(gòu)的政策擄掠，完成了資本的原始積累。
地王來(lái)了，南龍湖也尷尬了。
風(fēng)馳電掣的南龍湖在2018年春節(jié)前夕的那個(gè)冬日，登頂了。
2018年1月22日，南龍湖土拍出現(xiàn)5連刷事件。
南龍湖，5塊扎堆聚集在繞城高速以南，祥和路以北的土地集中入市，五次刷新地價(jià)紀(jì)錄，樓面價(jià)突破7000+。
五連刷土地▼
正商虎口奪食，拿下其中3幅土地，成為本次土拍的最大贏家。
有人說(shuō)，這是南龍湖房?jī)r(jià)全面進(jìn)入1.3萬(wàn)時(shí)代的開始。
其實(shí)，在我看來(lái)，這是開始，更是結(jié)束！
本次土拍，宣告著南龍湖低價(jià)紅利的時(shí)代徹底結(jié)束！
上面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，南龍湖從2013年開始，就是靠著低價(jià)紅利來(lái)?yè)锫觿傂杩蛻簦@種擄掠在2016-2017年達(dá)到了頂峰。
因?yàn)樗粌H價(jià)格低，而且還不限購(gòu)。
但是，現(xiàn)在的南龍湖，首先早在2017年5月份就已經(jīng)限購(gòu)，從政策上來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)不再！
而從價(jià)格上呢，我們?cè)賮?lái)看看現(xiàn)在的鄭州大南區(qū)的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)——
一方面，因?yàn)橄迌r(jià)的原因，市區(qū)的三個(gè)板塊的房?jī)r(jià)維持在了原地，而另一方面，南龍湖的房?jī)r(jià)反而跳漲到了11000，兩者之間的價(jià)差縮小到了10%-15%。甚至，南龍湖幾乎要逼平主城近郊的二七運(yùn)河新區(qū)！
也就是說(shuō)，在政策優(yōu)勢(shì)喪失之后，南龍湖也逐步喪失了價(jià)格優(yōu)勢(shì)！
在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，如果你是一個(gè)剛需，在市區(qū)買不起房，跑到南龍湖，依然買不起！
地王來(lái)了，價(jià)格漲了，核心優(yōu)勢(shì)也喪失了，南龍湖的低價(jià)擄掠時(shí)代也隨之告別！
此時(shí)的南龍湖，站到了歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。
幸運(yùn)的是，這已經(jīng)不是南龍湖第一次站在轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，單論轉(zhuǎn)折，南龍湖擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2003年，南龍湖從荒蠻的普通鎮(zhèn)蛻變成一個(gè)左手大學(xué)，右手別墅的宜居教育城；
但很快，宜居教育城變成了商貿(mào)物流城，華南城來(lái)了、批發(fā)市場(chǎng)來(lái)了、物流園區(qū)來(lái)了、鄭新路上呼嘯的大車也來(lái)了……
2011年，南龍湖從高價(jià)滯銷的別墅區(qū)，又快速滑向低價(jià)跑量的剛需聚集地；
但如今，限購(gòu)了、地王來(lái)了、價(jià)格漲了，政策優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)統(tǒng)統(tǒng)喪失，吸引剛需的差價(jià)不復(fù)存在……
2018年，南龍湖又要再次迎來(lái)歷史轉(zhuǎn)折，該往哪走？
第一，南龍湖很可能會(huì)迎來(lái)一波品質(zhì)升級(jí)和客戶升級(jí)，這是市場(chǎng)的倒逼。
上文已經(jīng)說(shuō)過(guò)，南龍湖即將逼平市區(qū)近郊的房?jī)r(jià)。
在市區(qū)買不起房的人，跑到南龍湖，很可能也買不起。同樣在南龍湖，能付得起11000-12000的均價(jià)的人，也能買得起二七運(yùn)河新區(qū)，或者咬咬牙還能犧牲面積買得起管南。
那么，這群人憑什么要選擇距離更遠(yuǎn)的南龍湖？
唯一可能的原因就是，同等價(jià)格，在南龍湖能買到容積率更低、居住密度更低、社區(qū)氛圍更好、還有精裝修的更高品質(zhì)社區(qū)。
那么，這就必然會(huì)倒逼著南龍湖的新入市項(xiàng)目要進(jìn)行一波品質(zhì)升級(jí)和客戶升級(jí)。
用距離來(lái)?yè)Q品質(zhì)！
第二，南龍湖這波品質(zhì)升級(jí)，將集中在年初的地價(jià)五連刷區(qū)域。
區(qū)域圖▼
首先，這里距離主城區(qū)更近，距離鄭東新區(qū)僅19公里，車程30分鐘。這是南龍湖版塊內(nèi)距離主城區(qū)最近的區(qū)域。
其次，這里又和龍湖鎮(zhèn)剛需聚集的其他區(qū)域有一定的距離區(qū)隔，鄭新快速路區(qū)隔了浩創(chuàng)，祥和路區(qū)隔龍湖錦藝城，雙湖大道區(qū)隔了華南城。這是一塊獨(dú)立在南龍湖剛需聚集區(qū)之外的純粹區(qū)域。
最后，這塊區(qū)域的整體指標(biāo)偏舒適，容積率都在3以內(nèi)，而且取地的房企全都是一線房企，有本土領(lǐng)銜的正商，還有雅居樂(lè)和初入鄭州的龍湖地產(chǎn)。指標(biāo)統(tǒng)一，大牌聚集，就更容易塑造有凝聚力的品質(zhì)住區(qū)。
距離更近，獨(dú)立于外，品牌扎堆，指標(biāo)舒適……這片五連刷區(qū)域，將擔(dān)當(dāng)起整個(gè)南龍湖的品質(zhì)升級(jí)和區(qū)域轉(zhuǎn)型。
事實(shí)上，已經(jīng)有人率先而行！
在年初土拍中，正商已經(jīng)虎口奪食一般，搶下5宗土地中的3幅，用壓倒性的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，去重倉(cāng)這片區(qū)域。
正商蘭庭華府是五連刷區(qū)域里第一個(gè)入市的。
在這個(gè)項(xiàng)目上，看到了正商升級(jí)了南龍湖的品牌體驗(yàn)中心，第一次的全面展示正商在人文居住社區(qū)上的諸多探索。
這也是正商在北龍湖之外，第一個(gè)嘗試新中式風(fēng)格產(chǎn)品線的區(qū)域。
這個(gè)項(xiàng)目還全屋贈(zèng)送中央空調(diào)，甚至洋房地下室也將全屋精裝，附贈(zèng)新風(fēng)系統(tǒng)，全屋地暖，斷橋鋁三層中空玻璃……這是南龍湖第一個(gè)高品質(zhì)的精裝社區(qū)。
重倉(cāng)規(guī)模、立面升級(jí)、精裝升級(jí)……正商似乎希望用諸多“第一”，促進(jìn)這一波的品質(zhì)升級(jí)和區(qū)域轉(zhuǎn)型。
屢經(jīng)波折的南龍湖，又一次站到了它的歷史轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)上。
價(jià)格優(yōu)勢(shì)已失的市場(chǎng)現(xiàn)狀，倒逼著它去進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)，以期讓客戶用同等的價(jià)格，在這里能買到容積率更低、品質(zhì)更好、居住氛圍更高的項(xiàng)目和社區(qū)。
五連刷區(qū)域有可能一改南龍湖之前的頹勢(shì)，憑借更近的距離優(yōu)勢(shì)，更純粹的區(qū)域氛圍，更舒適的社區(qū)指標(biāo)，更扎堆的品牌房企，成為品質(zhì)升級(jí)的區(qū)域擔(dān)綱。
讓我們拭目以待吧！
頭圖來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
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（完）
責(zé)任編輯：董少晶
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