總結(jié)下新政發(fā)布以后這個月的開盤數(shù)據(jù)。主要說住宅，公寓因為受新政影響較小，暫不考慮。正商林語溪岸：小戶型（高層)78.8%, 大戶型（洋房）12%。 保利羅蘭：小戶型（高層)100%， 大戶型（洋房）78.4%。金沙高爾夫：小戶型（高層）55.7%，大戶型（洋房）46.8%。瑞隆城：小戶型（高層）45%，大戶型（洋房）16.7%。。。。，簡單看可以粗略得到以下結(jié)論：
1 首先看這個月開盤的位置，大部分都是比較偏的位置不太好的幾個盤，而位置較好的熱門盤都在推延。這主要是因為開發(fā)商手里有錢，而且也和我們一樣在持續(xù)觀望中，當(dāng)然有一些是因為預(yù)售證的問題想開也開不了。
2 開盤即售光的美好時代一去不復(fù)返了。而且整體來說價格至少是和上個月持平或者有所微降
3 最為重要的，去化率來說大戶型（洋房）慘不忍睹，遠(yuǎn)遠(yuǎn)差于小戶型（高層）。這是由于目前的房價已經(jīng)脫離鄭州的基本經(jīng)濟面，總價和提高的10%首付已經(jīng)成為阻擋大部分人入市主要障礙。
所以我們大膽推論：
1 目前的去化率基本上和房子總價成反比（有興趣可以自己畫一個圖表）。也就是說目前的購房者主要是剛需為主。這也是由于這個價格已經(jīng)是剛需能承受的極限了，更大面積和更貴價格已經(jīng)承受不起，但是由于剛需在時間上的緊迫，不得不出手。這個趨勢一直會持續(xù)西區(qū)，我推測總價較低的小戶型在短時間內(nèi)會一直堅挺。
2 大戶型和洋房的主要購買者為改善需求，這部分人有收入基礎(chǔ)也有了購房經(jīng)驗。但是這部分人由于在時間上可以等，不著急。其次，目前大戶型已經(jīng)超出很多改善需求的預(yù)期，那么只能不改善了或者改為買小戶型投資。最后，由于6000畝地以及大河和碧桂園溪流胡這種超級大盤的存在，改善需求更值得等下去。因此目前這部分人或離場或觀望。在市場越來越冷的情況下，會越來越多的改善需求開始觀望或者放棄，從而洋房大戶型會越來越冷，大部分開發(fā)商會調(diào)整洋房的價格預(yù)期。
3 對比上個月的開盤即搶空，和現(xiàn)在的去化率，可以看出投機需求，尤其是外地的投機需求已經(jīng)離場，這部分人在之前的搶房熱潮中所占比例不?。?gt;60%).
4 對比4月份的去化率，5～9月的去化率，以及10月的去化率，從時間軸向的趨勢可以推斷出，4月以前的去化率可能才是鄭州的基本面，而這幾個月的暴漲嚴(yán)重透支了購房需求。不要說什么鄭州的經(jīng)濟發(fā)展，什么流入人口，這些利好支撐不住目前的房價。
5 大部分有實力的熱門盤開發(fā)商會硬挺一陣子，可能半年也可能一年，但是從目前的信息來看，房產(chǎn)稅的預(yù)期在不斷積累加大，那么未來的事情就很難說了。
那么，如果你認(rèn)可上面的推論，我們可以推斷，在未來半年到一年內(nèi)，房價一定會跌，而跌一定是從大戶型和洋房開始！甚至都不用很久，下個月開盤的金科和恒大城既有可能就會印證這一點（當(dāng)然他們可能又推遲開盤）。由于大戶型洋房下跌，會對沖剛需盤的預(yù)期，在半年以后會帶動剛需盤下跌。所以，還是那句話，大家再等等，不要著急，很可能未來有驚喜
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