再轉(zhuǎn)一遍大師“順”的帖子。 借融創(chuàng)這個(gè)貼，不說房子，說說區(qū)域發(fā)展。這兩天白沙總體規(guī)劃出爐后又是爭(zhēng)吵不斷，其實(shí)我是相當(dāng)遺憾的，這么多人在激烈的討論，包括今天早上某公眾號(hào)還專門發(fā)文嘲諷一番。難道大家的新聞敏感度都這么低嗎？象湖上行政用地改為商務(wù)用
地，這是去年年底的事情，東區(qū)管委會(huì)去年12月份就已經(jīng)在網(wǎng)站公示了，距離現(xiàn)在已經(jīng)過去半年多，居然也能炒成新聞。白沙組團(tuán)的概念最早是2010年開始流傳，當(dāng)年定位便是省委省府將來的所在地，大多數(shù)人也都是相信的，只不過是202X年還是203X年就不確定了。象湖行政用地改變后，省里的班子還會(huì)不會(huì)搬，我個(gè)人認(rèn)為還是會(huì)的，白沙綠博那些各個(gè)單位的家屬院不是白蓋的，但時(shí)間上肯定會(huì)延長(zhǎng)，本身省里搬遷就不是近期的事情，省府剛剛搬遷還不到4年，短期內(nèi)肯定不會(huì)動(dòng)。但省委省府搬不搬，對(duì)于白沙的發(fā)展真的是沒什么影響，大家回想一下，2009年之前已經(jīng)有很多省級(jí)單位搬到了東區(qū)金水路沿線，東區(qū)的房?jī)r(jià)漲了嗎？東區(qū)又被廣泛認(rèn)可嗎？2012年，省府從紫荊山搬到農(nóng)業(yè)南路，東區(qū)的房?jī)r(jià)漲了嗎？當(dāng)年省府搬遷，連個(gè)稍微大點(diǎn)的新聞都不算。
不可否認(rèn)，省府搬遷是廣告宣傳上的一個(gè)絕佳概念，但對(duì)于區(qū)域發(fā)展來講，并無大礙，真正起決定性影響的是市場(chǎng)的力量。東區(qū)起來和政府單位搬遷絲毫沒有關(guān)系，依靠的是合理的規(guī)劃、優(yōu)越的環(huán)境和正確的發(fā)展方向。白沙綠博組成的大東區(qū)只是沿著老東區(qū)的路子繼續(xù)走而已，并且在老東區(qū)的基礎(chǔ)上再次提高規(guī)劃建設(shè)的水平。無論省委省府在哪，都不會(huì)影響大東區(qū)的崛起，這已經(jīng)是一個(gè)事實(shí)。
用三個(gè)方面，詳細(xì)說說大東區(qū)為什么會(huì)崛起。
1、大東區(qū)的發(fā)展是鄭州逆城市化進(jìn)程的第一步。在一個(gè)城鎮(zhèn)化率不足一半的省份講逆城市化聽起來可能有點(diǎn)天方夜譚，但這又確實(shí)是實(shí)際情況。所謂逆城市化，是城市人口向郊外轉(zhuǎn)移，在二戰(zhàn)后的美國首先開始，到70年代初，美國的“農(nóng)村人口”已經(jīng)超越了城市人口，這一趨勢(shì)幾乎發(fā)生在了所有的發(fā)達(dá)國家，現(xiàn)在中國的留學(xué)生出去都喜歡把歐美的城市叫村，即使是洛杉磯波士頓這樣的大都市，他們也是以村、鄉(xiāng)戲稱，這便是逆城市化的結(jié)果。為什么會(huì)發(fā)生逆城市化，很簡(jiǎn)單，城市化的進(jìn)程讓大量人口涌入城市，原來的城區(qū)變得擁擠不堪，已經(jīng)不再能夠提供高質(zhì)量的生活水平，擁有穩(wěn)定的較高的收入的群體便會(huì)開始向外轉(zhuǎn)移，尋找更廣闊更安靜的空間，汽車和快速路又為他們提供了從郊外到城市工作的快捷方式。結(jié)果就是，城市里大部分穩(wěn)定的中產(chǎn)階級(jí)住在城外，市中心留給了窮人、年輕人、流動(dòng)人口和頂級(jí)富豪們。大家認(rèn)真想一下，目前鄭州是沒有階層分區(qū)的，雖然農(nóng)業(yè)東路沿線二手房?jī)r(jià)格很高，但也不能說是富人區(qū)，因?yàn)樗麄冃路康膬r(jià)格并不高，大多是5K－7K之間，在十年前的鄭州屬于普遍水平，要知道曼哈頓賣5K的時(shí)候，綠城百合也就算6K多，居住并不純粹。而在三環(huán)內(nèi)的一些剛需樓盤里，你會(huì)發(fā)現(xiàn)地下室停著很多百萬級(jí)別的豪車。這并不是歧視，而是年入50萬以上的群體和年入5萬－10萬的群體對(duì)于生活的要求是完全不一樣的。階層的分化是必然的，在這種情況下要么是富人去郊區(qū)，要么是窮人去郊區(qū)，相對(duì)而言，富人去郊區(qū)更加有利于社會(huì)的發(fā)展。具體到鄭州，目前正處于極速城市化的進(jìn)程，2000年到2009年，鄭州市人口從665萬增長(zhǎng)到752萬，自然增長(zhǎng)率長(zhǎng)期在4.2徘徊，07年、08年和09年增長(zhǎng)率逐步提高至4.7，4.8，4.9。2010年人口第六次普查，當(dāng)年鄭州人口上漲100萬至866萬，當(dāng)然，這有統(tǒng)計(jì)口徑的問題。但在2010年之后，人口自然增長(zhǎng)率一直在5以上，2014年達(dá)到了5.9。2015年人口已經(jīng)達(dá)到956萬，5年的時(shí)間增長(zhǎng)了90萬人口，而2000年到2009年人口只增加了87萬人。鄭州人口高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)依然還會(huì)維持幾年，更為主要的是，進(jìn)入鄭州的人口和去上海廣東打工的人口并不一樣，去上海深圳打工的人只有很少一部分會(huì)真的在那里置業(yè)，而進(jìn)入鄭州的絕大多數(shù)都是準(zhǔn)備在這里安家的。那么問題來了，如此多的人口市區(qū)能裝下嗎？我們看到了一個(gè)個(gè)容積率超過4的樓盤拔地而起，城市里無論是主干道還是支路到處都是人到處都是車。這種環(huán)境有多少人喜歡呢？隨著收入的增高，人們對(duì)生活品質(zhì)必然又更高的要求，但市區(qū)滿足不了這種需求，你在鄭州市區(qū)內(nèi)能找到個(gè)宜居的地方嗎？當(dāng)然，也不是完全沒有，北龍湖就很好，市區(qū)內(nèi)宜居，但能買得起的又有多少，所以，逆城市化對(duì)真正的富豪們影響不大。對(duì)于其他高收入群體，想享受洋房大平層別墅，只能去郊區(qū)。
2、為什么是大東區(qū)而不是其他區(qū)域。既然有逆城市化進(jìn)程，那為什么是大東區(qū)，而不是其他區(qū)域呢？比如大北區(qū)、二七運(yùn)河新區(qū)和航空港為什么不是逆城市化進(jìn)程的主要方向呢。很簡(jiǎn)單，因?yàn)榻鹚畢^(qū)和鄭東新區(qū)提供了鄭州最多的優(yōu)質(zhì)的工作機(jī)會(huì)，擁有龐大而穩(wěn)定的高收入群體。而且東區(qū)的框架也已經(jīng)到了發(fā)展郊區(qū)的程度，大北區(qū)也很火，但規(guī)劃程度太低，和城市核心區(qū)中間還隔著全鄭州最大的城中村聚集地，大北區(qū)已經(jīng)是剛需集中地，而且發(fā)展縱深太小。中原區(qū)和二七區(qū)則是吸納人口太少，航空港則太遠(yuǎn)，單獨(dú)成體系。真正條件成熟的只有東區(qū)。
3、大東區(qū)什么時(shí)候會(huì)成熟？適合什么樣的人住？包括樓市在內(nèi)，很多人都在咬定白沙需要15年以上才可以成熟，理由是東區(qū)用了15年才成熟。這種比較是沒有什么意義的，成熟的標(biāo)準(zhǔn)是什么？全域成熟嗎？那白沙50年也不達(dá)標(biāo)，因?yàn)榈浆F(xiàn)在，鄭州成為省會(huì)半個(gè)世紀(jì)所屬各區(qū)——金水、中原、二七、管城、惠濟(jì)區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，沒有一個(gè)是全域成熟的，金水區(qū)的科教園區(qū)現(xiàn)在還是荒地一片，但這影響住在花園路經(jīng)三路金水路的人生活嗎？如果你要的是生活配套成熟，用不著看80平方公里的白沙什么時(shí)候能成熟，而是要看你周邊1公里的范圍是否能夠成熟，萬灘發(fā)展成什么樣，和住在象湖附近的人有什么關(guān)系？當(dāng)大家還在為白沙多少年能成熟而爭(zhēng)論的時(shí)候，白沙的核心區(qū)，也就是鄭開大道沿線已經(jīng)沒有一個(gè)塊住宅用地了，鄭信路一帶建起來了一堆剛需盤，大部分是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，這塊區(qū)域很快就會(huì)成熟。鄭信路往東直接就到雁鳴路賀莊一帶，也就是融創(chuàng)所在到板塊，聚集了融創(chuàng)、美盛、美景、星聯(lián)灣、華強(qiáng)新芒果和吉地藍(lán)城，目前這一塊區(qū)域還沒有確定開發(fā)商的只剩下4個(gè)小地塊，2020年之前就會(huì)變成成熟的區(qū)域。而在這一塊區(qū)域之后，白沙僅剩下一個(gè)優(yōu)質(zhì)區(qū)域，那就是綠博大道兩側(cè)，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園西側(cè)。再找大的地塊那就要到商都路以南和科學(xué)大道以北了。所以，配套怎么樣你要看小區(qū)域，而不是大區(qū)域，比如建業(yè)春天里，孤零零在那里區(qū)域成熟就要等很久。
大東區(qū)也不是適合所有的人住，喜歡樓下就是菜市場(chǎng)，走路的范圍可以滿足一切日常生活的人是絕對(duì)不適合住白沙綠博的。在這里住一定要有車，不要指望地鐵，白沙絕大多數(shù)住宅都遠(yuǎn)離地鐵，現(xiàn)在的一些區(qū)域中心，比如丹尼斯鄭信路項(xiàng)目、象湖、省醫(yī)分院都沒有地鐵，在郊區(qū)住一定要有車，沒車的話在這邊很難舒適的生活。(展開全部)
這是什么節(jié)奏？
