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剛需的無奈選擇
什么是剛需?剛需就是不管房子有多貴，無論房價是上漲還是下跌，只要在掂著腳尖能夠著的范圍之內(nèi)，都必須要買買買。
然而縱觀北京樓市，這座城對剛需實在是不友好。
太多的剛需客，太少的剛需房，尤其適合剛需的新盤更是少之又少。北京目前為數(shù)不多的新盤大部分是大戶型、高單價、位置遠、配套差，剛需實在是愛不起又傷不起。
雖然新盤一般比同區(qū)域的二手盤價格要高，可是新房的居住品質(zhì)高，產(chǎn)權年限更久，可塑性強。尤其是購買同樣價款的房子，買新房比買二手房繳納的首付要低。況且年輕人普遍喜歡居住品質(zhì)更高的新盤，而寧可犧牲距離，所以很多年輕剛需客首選還是新盤。
相較于動輒上千萬的北京新盤，適合剛需的價格基本在400-700萬之間。所以小戶型、低總價才是硬道理。
但問題是，北京現(xiàn)在新房供應量很少，而且大多在五環(huán)外的位置，上下班時間長、擠地鐵如同沙丁魚罐頭；配套不完善的區(qū)域一片荒蕪，吃口飯都得開車跑幾公里；大戶型的總價又遠超出了購買力。
怎么辦？在這些有限的新盤中剛需能淘出適合自己的樓盤嗎?
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剛需新盤匯總
北京五環(huán)內(nèi)幾乎沒有什么新盤了，去年及今年初北京新盤成交量較高的區(qū)域是豐臺、大興和昌平。適合剛需的新盤則主要集中在昌平、房山和通州。
這些新盤在區(qū)域位置、配套、戶型等各方面優(yōu)劣不等。我們先就北京各區(qū)域800萬以內(nèi)的新盤來個匯總和對比，讓剛需先有一個初步的概念。
豐臺適合剛需的新盤不多?？葱詢r比，位于南四環(huán)的公園懿府還可以，可惜88m2緊湊三居已經(jīng)售完。麗澤商圈的首創(chuàng)天悅公館雖然位置好，看似有小戶型，實則74㎡、89㎡平都是一居，并且商水商電。長辛店的樓盤不推薦，配套差，位置偏遠沒有地鐵，道路修了好多年卻仍未完善。
大興近來年利好不斷，亦莊、黃村都是熱門區(qū)域，房價也有上漲趨勢。不過大興是集繁華和荒涼于一身，開發(fā)極不完善，如果不想買一個時間周期太長的利好，可以選擇黃村的二手房。
通州因為北京副中心的利好，目前在建的商業(yè)比較多，未來住宅必定緊俏。只要有房票，建議趕緊入手，價格能夠得上哪就買哪。詳細的了解可以看看《蕭索的北京樓市，我為何依然要堅定地買入通州！》。
講真，房山新盤真多，高樓迭起，大力拓展規(guī)劃建設和引進教育資源，商業(yè)也呈現(xiàn)良好態(tài)勢。簡直是剛需的福地，尤其長陽、良鄉(xiāng)。
還有門頭溝不得不說一下，門頭溝的項目都在西六環(huán)外，但都號稱長安街沿線。一水的大戶型，一水的高大上項目名?，F(xiàn)在看門頭溝不能用舊的眼光了，不過即使區(qū)域發(fā)展提升了，這些遠大新項目的價格是靠什么撐起的自信呢？
顯然北京早已不是按環(huán)線論價格的北京了。不過單看價格，北京還是那個北京。
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剛需樓盤推薦
不管價格再高，剛需等不了。
所以筆者在實地考察過多個新盤，然后綜合地段、配套、交通、價格等各方面的因素，經(jīng)過認真比對，推薦以下新盤給剛需進行選擇：
鄭重聲明：本公號未收取以下任何樓盤任何推介費，均為良心推薦！
推薦一：朝陽區(qū)
位置：肖村（東南四環(huán)里 ）
價格：7.9萬/㎡
關鍵詞：四環(huán)里、成熟配套、地鐵盤
▲熙悅安郡位置
熙悅安郡從區(qū)位上來看在四環(huán)里，位置不錯，單價7.9萬到8萬出頭，83㎡兩居，107㎡三居，總價也就是660萬到860萬，想想那么遠的大興房價很多都是7萬+……就覺得價格還算公道。
▲熙悅安郡在建情況
再看看交通和配套，450米就是肖村地鐵站，離10號線成壽寺站1.5公里。周邊商場也不少，地鐵旁邊是城外城家居廣場，稍遠點還有不少購物中心和大型超市，吃飯購物是不用發(fā)愁了。學校和醫(yī)院也齊全，據(jù)稱還有一塊新的教育規(guī)劃用地。這在新盤的配套里算是不錯了。那，買不買？
▲熙悅安郡周邊環(huán)境
▲熙悅安郡周邊配套
別著急，一定要實地考察。這一趟調(diào)研還是發(fā)現(xiàn)不少缺點的。
在周邊看到了這些：環(huán)境差，項目旁邊是個停車場；路旁低端破舊的門面店和村里的老房子還沒拆完，不少橫拉亂拽的電線桿，有些在拆遷規(guī)劃內(nèi)，有些估計得等幾年才能完善；主路還可以，一些小路很窄，南城的感覺你懂的，規(guī)劃差呀。
▲項目旁的停車場
▲沒拆遷的老房子
另外項目預計是2019年底才能交房，周期有點長。但愿交房的時候，周邊環(huán)境能有個改觀。
推薦二：昌平區(qū)
位置：回龍觀（北五環(huán)-六環(huán)之間）
價格：5.85萬/㎡
關鍵詞：成熟配套、戶型方正、地鐵盤、2018年交房
回龍觀區(qū)域的發(fā)展算是比較成熟了，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套都比較完善，居住上來看十分便捷。相比較遙不可及的中關村、五道口、西二旗、上地、望京等重要商圈的房價來說，回龍觀憑借出色的地理位置和能夠接受的價格成為剛需的首選目標。
公園悅府是老盤新推的項目，預計2018年底就能交房。
公園悅府在回龍觀核心區(qū)北邊，可以享受到比較成熟的商業(yè)配套和醫(yī)療配套，緊鄰8號線平西府站。地理位置還是比較優(yōu)越的，周邊配套也挺不錯，對面超市發(fā)、果蔬店、飯店、社區(qū)服務站都在一條街上。
▲公園悅府一期實景
因為是成熟社區(qū)了，能看到自然生態(tài)環(huán)境比較好，除了自建公園還有網(wǎng)球場、足球場等業(yè)余生活的場地。值得一提的是配套的學校是清華附小，就在三期社區(qū)內(nèi)，小孩上學會非常方便。
而且戶型很方正，有87㎡的2居，112-135㎡的3居。均價58500元每平也是剛需可接受的價格。
憑借這些優(yōu)勢看來能大大吸引剛需駐足了。
▲公園悅府87㎡兩居，118㎡三居
不足也是有的，由于幼兒園和小學都在社區(qū)里，方便的同時也會有些嘈雜。另外，據(jù)前兩期的業(yè)主介紹，小區(qū)的物業(yè)比較差。
其實大部分五環(huán)外的新盤配套沒有太完善的，除了周邊環(huán)境有待提高，公交車線路也有點少，特別是趕著早晚高峰期，有臺自駕車會好點。
據(jù)說，這個盤受到的關注度比較高，87平兩居賣的很快，現(xiàn)在可挑選的余地不大。
推薦三：昌平區(qū)
位置：回龍觀北側（北五環(huán)-六環(huán)之間）
價格：5.8萬/㎡
關鍵詞：品牌地產(chǎn)、小戶型、地鐵盤
領秀慧谷同樣是小戶型78㎡-134㎡2居、3居，2018年底交房。位置稍遠于公園悅府，在地鐵朱辛莊站和生命科學園站之間。周邊環(huán)境還不錯，整體比較開闊整潔。西邊500米就是京藏高速入口處，自駕很方便，但高峰時段經(jīng)常堵車，尤其走北清路。
這個盤在宣傳上商業(yè)配套很完善，西側是永旺國際商場，向南可直達亞奧商圈，向北沿京藏高速可直達八達嶺奧特萊斯，樂多港。注意，這得開車跑出幾公里十幾公里的距離。筆者在調(diào)研過程中，周邊三公里雖然看到一些小門店，但硬是沒找到一個吃飯的地兒，哪怕一個小快餐廳。
教育資源也一般，幼兒園和小學比較多，但暫時沒有非常有名的中學。另外還有一個缺點，就是小區(qū)停車位緊張。
配套需要人口和產(chǎn)業(yè)的入駐來逐步完善，剛需們要綜合考慮。
推薦四 房山區(qū)
位置：長陽（臨近西南六環(huán)）
價格：5.2萬/㎡
關鍵詞：準現(xiàn)房、萬科精裝、智能家居、地鐵盤
房山地鐵沿線的新盤基本是為剛需剛改定制的。
五和萬科長陽天地，名字就帶“長陽”，正是位于房山區(qū)比較火的長陽商圈。在地鐵房山線籬笆房站北側500米，京港澳、京石高速、京良路、長陽大街這些城市干道非常寬闊暢通。
地鐵旁邊是個17萬平米的首創(chuàng)奧特萊斯，項目自身也配有商業(yè)街區(qū)；周邊有三大公園，生態(tài)環(huán)境確實不錯。80-103平米，總價基本控制在420萬到550萬。尤其最大的優(yōu)點是準現(xiàn)房，馬上就能入住。
推薦五 房山區(qū)
位置：長陽（西南五環(huán)-六環(huán)之間）
價格：5.8萬/㎡
關鍵詞：精裝、智能家居、地鐵盤
▲適合二孩家庭的3+1戶型
這個新盤給我最大的感覺就是裝修的智能家居品質(zhì)沒的說。115-140m2三居四居，比較適合居住品質(zhì)要求高又人口多的家庭，目前周邊環(huán)境和配套相對一般，2019年底才能交房。比長陽天地單價稍高，不過位置也是衡量價格的一部分，距離稻田地鐵800米。
▲京西祥云周邊環(huán)境
▲竟有這么多快遞
房山區(qū)推薦這兩個新盤位置較好，都是精裝修智能家居，保證居住品質(zhì)又能免卻裝修煩惱。相比較閻村的新盤“京西悅府”是毛坯交房，而且戶型稍差，不僅距離遠，周邊環(huán)境配套也差的太多。對比立見，京西悅府適合投資，只是當前的時機還是要慎重。
還有一點也要考慮，從地圖上可以看到長陽地鐵盤距離豐臺區(qū)的長辛店很近，開車也就十幾二十分鐘，但是你若坐地鐵卻要用一個多小時。去市中心很快，去周邊不開車就很麻煩，京港澳高速堵車又是常態(tài)，這就是遠郊的無奈。
推薦六 石景山區(qū)
位置：地鐵金安橋（西五環(huán)-六環(huán)之間）
價格：6.1萬/㎡
關鍵詞：配套全、升值空間、地鐵盤
位于城六區(qū)的石景山，6.1萬的價格并不高，85平兩居，97-125平三居可選空間也很多。交通便利，地鐵6號線s1線始發(fā)站（金安橋站）。學校和商業(yè)沒問題，樓盤周邊有喜隆多，未來還會建大悅城，離萬達和沃爾瑪也不是很遠，樓盤地下一層是商業(yè)，可以直通地鐵站。看來，這個盤有升值空間。
不足也是有的，2020年底交房你得等；車位只賣不租，估計還要花幾十萬買車位；樓盤和周邊寫字樓距離太近；中海在外地口碑不是很好；還有就是S1線和1號線并未連通。
推薦七 大興區(qū)
位置：亦莊（東南五環(huán)-六環(huán)之間）
價格：6.5萬/㎡
關鍵詞：小戶型、潛力盤、地鐵盤
位于亦莊線地鐵次渠站，55㎡一居，89㎡兩居，戶型確實不錯。距離通州較近，只是配套欠缺，不過這是一個潛力比較大的新盤。
▲通泰國際公館89平米戶型圖
推薦八 昌平區(qū)
位置：昌平南邵（北六環(huán)外）
價格：約5.8萬/㎡
關鍵詞：緊湊三居、低總價、地鐵盤
南邵那邊的新盤看過泰禾拾景園，著實很火，目前可選的戶型應該不多了。
招商都匯中心是5月份開盤，剛需可以提前關注一下，87平米三居總價在500萬左右。
▲招商都匯中心87㎡三居
還有一些新盤，順義的北京合院在六環(huán)外，因為小戶型低總價，在順義居住方便的客群可以考慮。但按照性價比來說還是推薦陽光城檀悅，這個盤介于五環(huán)六環(huán)之間，小區(qū)小，賣的也比較快，以后換房出手也相對容易。
平谷的京投發(fā)展璟悅府最近特別火，不過剛需還是應該把通勤時間考慮進去，平谷項目僅適合當?shù)鼐用瘛?/p>
延慶大概因為冬奧會的利好，城建萬科城項目也略受關注，不過這些遠郊區(qū)域還是不建議剛需考慮了。
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給剛需的建議
不同于投資客主要購買未來，剛需選房首先要符合自身購買條件，比如通勤區(qū)域、匹配的戶型和價格；第二要盡量選擇現(xiàn)房；第三要看周邊配套完善度，因為剛需是為了自住，如果選擇偏僻然后又各種不方便的小區(qū)，學校及生活需求都難以滿足的話，住進去也會很糟心。
北京的樓市對于剛需的需求遠遠還沒有滿足。這些剛需盤小戶型賣的很快，有些已經(jīng)售完有些需要憑關系才能買到，不排除開發(fā)商有捂盤不賣的情況。
未來的房價我們不能控制，也很難把握它的走向，但是人們對居住的剛性需求這點不會變。希望這篇文章能幫助手里資金有限又無從著手的剛需，對北京新盤有一個初步的了解，盡快買上合心意的房子。
米宅北京
米宅北京，一個專注北京和環(huán)京地區(qū)的樓市公眾號。我們用腳步丈量北京和環(huán)京的每一寸土地，把最真實的北京樓市展現(xiàn)給大家。這里有來自一線的樓市信息，也有有溫度的故事和情懷。
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（完）
責任編輯：菁菁
調(diào)研分析北京、環(huán)京、天津等地的房地產(chǎn)市場，透析價值，發(fā)現(xiàn)洼地。
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