本文是昨天《講一個(gè)真實(shí)的故事,給曾經(jīng)五折都不買,現(xiàn)在卻開始找筍建倉信用卡并發(fā)多套貸的人們！》的下篇 。
如果你還沒有看過上篇，我的建議是，你要看看的。但文章有點(diǎn)長，建議慎讀。可是你一定要讀一下里面的黑體字，因?yàn)槟鞘荋本系列文章的初衷。
在上篇的最后，H寫道：如果你帶著過去十幾年的成功經(jīng)驗(yàn)問我，2018年該如何是好？
我會(huì)反問，君可知今夕是何年？
你可知1998年房改開始至今，已然翻天覆地20年，無數(shù)農(nóng)田荒野變廣廈萬千。
10年前我一直建議你們買大城市的房子，特別是15年初建議在二季度趕快上車這是一生難得機(jī)會(huì)，16年底叫你們注意貨幣轉(zhuǎn)向，資金荒要來，如果有利息不高的房抵貸轉(zhuǎn)按揭趕快囤一些錢。有些東西還是跟我在《2017年，這是一篇狠準(zhǔn)狠準(zhǔn)的預(yù)言》中寫的一樣，甘心也好，不甘心也罷，早已過了布局階段。
98年至今天，浩浩蕩蕩二十年，時(shí)間從不停止，永遠(yuǎn)沒有回頭，盡頭在哪我不知道，但是早已不是開始，至少局致中盤。如今有長效機(jī)制在前，房產(chǎn)稅加速起草在側(cè)，限售一落子至少5-8年，我仍舊是那個(gè)喜歡觀大勢，順勢而為，勝天半子不如快人一步的人。
過去二十年布的好也罷，壞也罷，在城鎮(zhèn)化只剩10年不到的今天，領(lǐng)導(dǎo)人也說房住不炒，我的目光已經(jīng)開始著手定局收官。
城鎮(zhèn)化確實(shí)還有一段時(shí)間，但18-19年真的該是我們的收官之時(shí)。除了少數(shù)幾個(gè)大城市，絕大多數(shù)的城市等到限售解除的時(shí)候，即便仍然有人口涌入，也一定是到了城鎮(zhèn)化的末端。
所以今時(shí)不同往日，在現(xiàn)在各種限制下，大多數(shù)人再靠炒房投資提升階層已經(jīng)不太可能，除了在一線城市以及少部分人，大多數(shù)人只能在A7A8階段低效率的，在非長期核心價(jià)值標(biāo)的上，擴(kuò)大負(fù)債率。所以對(duì)我個(gè)人來說，這兩年的操作十分重要。如果15年之前還有懷疑我的，沒有跟著一步一步走過來的，我其實(shí)沒有什么好的建議給你，以下建議對(duì)你也不一定對(duì)。
因?yàn)榻酉聛砦抑粫?huì)關(guān)注生活、子女的教育以及未來的常住之所，落子后半生，定局階層。（以下就是2018年，我寫給家人的建議，謹(jǐn)以我微薄的見解，并祝你們?cè)絹碓胶谩?/span> ）
1
城鎮(zhèn)化還有5-10年，東部沿海城市、中部中心城市，長期仍舊向上。
但是短期金融，政策不支持房價(jià)會(huì)有大漲，長期有長效機(jī)制加速推出，不動(dòng)產(chǎn)投資邊際利潤率勢必開始減少，特別是低層級(jí)城市，偏遠(yuǎn)區(qū)域，老舊房屋，未來增值有限，流動(dòng)性不足會(huì)是問題。
別人都在教你們?nèi)绾呜?fù)債的時(shí)候，我想要說的是，所有首付貸、消費(fèi)貸、信用卡、首付分期在幫你更輕松地購買更多的資產(chǎn)時(shí)，也讓你負(fù)了更多的債。
負(fù)債很容易增加幾倍幾十倍，但是收入往往很難大幅增加。
2
太多人忽略限售的影響力。對(duì)于新房來說，全國絕大多是大中城市從現(xiàn)在開始買新房基本需要五至八年鎖定期，等到你出手時(shí)城鎮(zhèn)化說不定都結(jié)束了！
八年后北京上海還會(huì)有大量的年輕人才流入，中小城市就不一定了。 你所在的城市開始老齡化，年輕人開始減少時(shí)，租房需求就減少了，遠(yuǎn)郊房可能難租又難賣。所以你們?cè)谄渌髱熌抢镄聦W(xué)會(huì)的招數(shù)不要再來問我了，上海適合的招數(shù)真的不一定適合復(fù)制在其他非一線城市。
在長效機(jī)制來之前，去庫存政策還未結(jié)束的2018-2019年，還有最后的12-24個(gè)月淘汰置換的時(shí)間窗口。
淘汰所有無法滿足未來人們美好生活需求的房子。
未來換房成本會(huì)越來愈高，早換更好。
3
政策底已經(jīng)出現(xiàn)，資金底逐漸到來。
16年大城市在調(diào)控中下行，17年受極其嚴(yán)格政策打壓了1年多的城市，例如北京、上海、深圳鄭州，這幾個(gè)供需緊張、人口流入數(shù)量大、限購政策狠的城市，經(jīng)過一年多的調(diào)整，在政府幫你砍價(jià)下，基本沒有任何泡沫，光靠剛需和剛改在18-19年就會(huì)逐步有所好轉(zhuǎn)。
記住，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期保持國際范圍較高速度，國民收入不斷提高，人民對(duì)于美好生活品質(zhì)的需求是真真實(shí)實(shí)存在的！并且需求是巨大的。
未來相當(dāng)長一段時(shí)間，居住質(zhì)量的升級(jí)會(huì)是比剛性需求更剛性的需求。
13億居民只有部分有遷徙進(jìn)入大城市的需求，但是全體人口在長達(dá)30多年經(jīng)濟(jì)騰飛期，都會(huì)有長期的、不斷的、更新居住的需求。
即便限購再嚴(yán)，老百姓就是賣一買一換也會(huì)換成更好的房子的；即便限貸，利息增加，老百姓自己都會(huì)調(diào)節(jié)，無非是貸多點(diǎn)貸少點(diǎn)買大點(diǎn)還是買小一點(diǎn)的問題。政策好利息低時(shí)可以買大面積的產(chǎn)品，政策不好利息高時(shí)老百姓會(huì)置換面積小點(diǎn)的總價(jià)低，180可以是3房，120也可以是三房，但是品質(zhì)升級(jí)不會(huì)停。
未來大中城市，每年每個(gè)城市能提供的既能滿足人們未來生活需要，又在距離就業(yè)地合理通勤時(shí)間內(nèi)的產(chǎn)品是有限的。所以早前任志強(qiáng)微博被封時(shí)見老朋友還不忘呼吁： 不要與大時(shí)代對(duì)抗，要深入了解人們的需求，用以致富。不要從手機(jī)新聞里看世界，您真的不需要關(guān)心美國加息、日本泡沫、世界大戰(zhàn)、宇宙和平。
我們的領(lǐng)導(dǎo)人真的有足夠的智慧解決所有的問題，帶領(lǐng)我們向前。如果你不是領(lǐng)導(dǎo)人、中央銀行工作人員、部委領(lǐng)導(dǎo)，你需要認(rèn)真觀察的就是要了解身邊鮮活的人們?nèi)罕娪惺裁辞袑?shí)的需求，觀察了解你的城市就夠了！
比如居住在沒有電梯的房子里的人，他們真的需要換個(gè)有電梯的房子；小兩口結(jié)了婚就要考慮教育；新CBD建成，公司企業(yè)要搬過來，上到領(lǐng)導(dǎo)下到員工都需要在就近解決居住問題不可能住在離工作太遠(yuǎn)的地方等等等等。
這些實(shí)實(shí)在在普普通通老百姓的需求都不會(huì)被美國減稅、中東大戰(zhàn)、中國加息而影響。
很多二線城市過去十年中都處于城鎮(zhèn)化快速階段，老城區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)無法滿足新的城市量級(jí)提升和發(fā)展，所以都發(fā)生了城市中心的轉(zhuǎn)移。
這都是百年一遇的機(jī)會(huì)，你應(yīng)當(dāng)順勢而為，而不是在你自己的思維閉環(huán)里覺得你在哪里，哪里就是宇宙中心。
就例如在建國之前我國政府決定建國定都北京的時(shí)候開始，南京這個(gè)曾經(jīng)的民國之都就已經(jīng)失去了可以跟北京相媲美的可能性。在經(jīng)濟(jì)、教育、資金、人才、企業(yè)、科研等等等等各個(gè)方面，建國時(shí)就注定了日后會(huì)與北京相差殊遠(yuǎn)。
所以無視人民生活質(zhì)量提高，無視新時(shí)代普通老百姓真實(shí)新需求，無視城市生長規(guī)律，無視新區(qū)新中心的人的思維就像還活在民國時(shí)代。
“醒醒吧，大清早亡了！”
4
所以，人口流入量大的城市的核心地段，能滿足未來人們生活更換升級(jí)需求的產(chǎn)品，能滿足未來現(xiàn)代化城市發(fā)展的配套與環(huán)境，特別是暫時(shí)被低估未來會(huì)成為高端城市核心區(qū)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)，仍然具有長期居住投資價(jià)值，具備抗通脹功能，并且這樣的產(chǎn)品不論金融、政策以及整體形勢好壞，個(gè)體價(jià)值都在增加。
因?yàn)檎?、企業(yè)、私人都在不停的在這片土地上投資，這些投資帶來的資本、人才、智慧、設(shè)計(jì)、就業(yè)等等等都在使這個(gè)城市增值，城市整體提升必然帶來區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的加分。
5
我相信國運(yùn)，我相信中國的城市化，但是盡信書不如不讀書。理論再正確，也要審時(shí)度勢，觀察人心。二十世紀(jì)除了相對(duì)論之外最偉大的理論之一就是博弈論。
看問題除了扎實(shí)的學(xué)術(shù)基本面分析，綜合各種學(xué)科交叉研判之外，更要加入對(duì)人心的分析判斷。道理是死，人為活。
如果今天上午媒體都報(bào)道了某項(xiàng)物資半年后供應(yīng)要有缺口，期貨市場今天收盤前就會(huì)把半年后供應(yīng)緊缺造成的價(jià)格上漲體現(xiàn)出來很大一部分。
有些新區(qū)的項(xiàng)目給你講未來的規(guī)劃，比如2030年前會(huì)通什么地鐵，十年之后這里會(huì)怎么怎么樣。你應(yīng)該知道這里十年后的價(jià)值已經(jīng)被提前透支一部分了，而且每遠(yuǎn)一環(huán)，城市的空間是以半徑的平方X3.14的倍率擴(kuò)大，比指數(shù)級(jí)還大。
以鄭州為例▼
十年前我們私家車少快速路少地鐵少，實(shí)際并不遠(yuǎn)的地方我們也覺得也很偏，過去十年我們私家車暴增變身基建大狂魔，現(xiàn)在的遠(yuǎn)是真的遠(yuǎn)，現(xiàn)在的偏是真的偏！現(xiàn)在你覺得5年甚至10年后才能起來的區(qū)域，可能真的要等到你老了，城鎮(zhèn)化也結(jié)束了。
6
記住房價(jià)在微觀層面就是時(shí)空效率的等價(jià)交換和資源的占有。（不解釋，看不懂算了）。
7
請(qǐng)緊跟領(lǐng)導(dǎo)人的號(hào)召，只買住的不要再炒了！
我們國家的領(lǐng)導(dǎo)人是非常有政治智慧的，去年十月份全國新的一輪調(diào)控政策開始到今天的國內(nèi)熱點(diǎn)城市房價(jià)穩(wěn)定，所以我們是不會(huì)出現(xiàn)美國那種極端情況。
但是隨著資產(chǎn)價(jià)格越來越高，你的杠桿應(yīng)該越來越低，房子越來越精，套數(shù)越來越少，現(xiàn)金越來越多。而不是反過來！天下沒有不散的宴席，再長的牛市也給自己留一份清醒，留一份醉。
這也是為什么我在很多文章里面都寫到，大國崛起的鴻運(yùn)你千萬不要踏空，自己住的房子不要猶豫，盡早去買，不要管短期的價(jià)格波動(dòng)。早買早住，早享受，人生才是最值錢的。
但，如果你是投資，那你要精挑細(xì)選。十年前，只要是方向?qū)α?，我都?duì)你說買！買！買！但是放在現(xiàn)在我必須給你加很多限制條件。
現(xiàn)在還在瘋狂不收手的內(nèi)心都有一個(gè)堅(jiān)信：房價(jià)不可能降的，早買早賺，因?yàn)镸2增發(fā)和通貨膨脹。
好的，那你說按照中國的M2增發(fā)和通貨膨脹，中國的房價(jià)該年增多少？回想一下去年大中熱點(diǎn)城市短時(shí)間內(nèi)普遍上漲了50%+。那么按照以往年增12%算，是不是得有三年不能漲的？
我們站在2028年回望2018年的今天，2018年—2028年絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)2008年-2018年的形式了，不會(huì)再漲十倍了。
不是說中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的問題，是基數(shù)是不一樣的，從4000到20000，是五倍，從20000-100000需要多少年呢？
有人說，你說的這些是聳人聽聞，職業(yè)炒家是不受市場環(huán)境影響持續(xù)買進(jìn)每年2N，更有炒家主要買進(jìn)時(shí)機(jī)就是在調(diào)控最嚴(yán)的時(shí)候。
好，你知道職業(yè)炒家持續(xù)買入，卻不知道他們買了什么？他們不買三四線，不買商鋪和公寓，基本不出主城區(qū)的，他們甚至不碰期房，大的炒家他們手里都有幾十套隨時(shí)能變現(xiàn)的房子，他們還有穩(wěn)健的現(xiàn)金流（租金），他們大多已經(jīng)布局五年甚至十年，他們買入的都是位置最好價(jià)格最低的房子。
正如我在懷特先生的故事里講的：人們總是先把市中心的房子買完，再往外圍買，外圍買完就買更遠(yuǎn)的創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)的概念再買，最后也就是越往后越遠(yuǎn)的房子賣的越貴。
隨著時(shí)間的推移，隨著不動(dòng)產(chǎn)瘋狂的上漲，越不好的房子賣的越貴。
所以，你不要講職業(yè)炒家如何如何？
他們的命運(yùn)你復(fù)制不了。
現(xiàn)在即使樓市崩盤，房價(jià)腰斬，與他們何干？他們買的最好的位置，最好的價(jià)格，永遠(yuǎn)在安全線上。
可是你，捫心自問，你受得了嗎？不要說房價(jià)腰斬了，就是下降20%，你的精神就要破產(chǎn)了。
8
人生的難度在于知時(shí)、知度、知止。
別忘了投資的最終的目的是為了什么，是更美好的生活。
永遠(yuǎn)記住我們的黨旗上畫的是錘子和鐮刀，我們革命消滅了三座大山，可不是為了再造一個(gè)地產(chǎn)商、房主階層的，超額的利潤不會(huì)保持太久。
擴(kuò)展閱讀：講一個(gè)真實(shí)的故事,給曾經(jīng)五折都不買,現(xiàn)在卻開始找筍建倉信用卡并發(fā)多套貸的人們！
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（完）
責(zé)任編輯：郭悅
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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