作為地產新媒體的資深從業(yè)人員，我每天接觸很多業(yè)內外人士，每到年底總是各種大V大咖年終總結的“集中供應”時間，但是老實講，除了任志強、任澤平等幾個經過時間檢驗的大神，大多水平不高。
但是有位嘉賓的年度私人建議是我內心都期待了很久很久的。
他就是H。
他，在15年初股票暴漲，樓市如危卵之時說：15年二季度是最好的買房窗口；
16年底全國人民搶房最瘋狂的時候精準預測貨幣即將轉向，斷言正處在資產慌到資金慌的轉折點，預言大城市17年會跌，建議大額度屯廉價錢；
17年年中斷言樓市進入政策計劃時代，政府規(guī)定房價是多少就是多少，建議停止炒作，關注自住升級。
他看樓市總是超出樓市，站在經濟、政治、金融和歷史的角度。
他的建議總是快人一步，時間節(jié)奏特別準，大方向清晰，金融經濟理論總能用大白話落地到明確的實操建議。但是往往我們剛開始認可他的思維和建議時，他卻又已轉向，感覺每次總是落后一步。但是每在半年或者一年后，再想起他之前的預測，會再次被其折服。
最近越來越多的粉絲開始問我，為什么沒有H的文章了？
H好久沒有接受我的約訪了。他最近飛來飛去，國外國內的，終于在上周六約到了H。
他剛剛出差回鄭州，剛好給自己放一天假。
我的第一句話就是2018年你的建議是什么？還有你覺得明年市場會怎么樣？
他有點無奈，點了杯咖啡，說：在我和你聊2018年之前，我先講個真實的故事。
1
06年我剛到美國讀書，那個時候的美國是欣欣向榮，充滿生機，是世界上最發(fā)達、最強大、最先進的國家。
而那個時候我只是個高中生，對經濟、金融、房地產一無所知，但是身邊很多人都在談論它們。
如果你在06年的美國街頭隨便問每一個美國人，房價會不會跌？他們都會說不會，放心吧，兄弟！美國夢無與倫比，美國領先一切，每個美國人都值得擁有更好的Dream House。
那個時候你打開電視，電視里面都有各種嘉賓教你買房子，如何用低首付買到又大又新的漂亮房子。
“兄弟姐妹們，相信我，你這只要這樣做，你就能住上大房子，我可以，你也可以，每個人都可以。。。”
周末體育館都有各種明星一樣的投資大師舉辦的各種培訓課程，教你怎樣投資，怎樣不花多少錢就可以買到又大又好的別墅，成千上萬的普通老百姓會付費聽課。往往演講結束之后大家久久不愿散去，圍著導師激動著、興奮著拍照留念，明星一般......
總之，每一個人都歡欣鼓舞！因為每個人都感覺自己的財富越來越多。
然后，大約兩年后的某個寒冷的清晨，在上學的路上，我看到有好多美國人一大早不上班，而是在一個銀行的自動取款機前排隊，那是很令人驚訝的場景，你知道的，美國人是很少排隊，干什么事情都是預約的。
隨后我知道那個銀行倒閉了，除了自動取款機里的那點錢，還有FDIC保險每個賬戶的保險里的一點錢，不管你在銀行里面有多少錢，都沒了。
回家后，一個自稱是銀行的女士讓我轉交給我的房東一封信，那是法院的判決通知書，我需要搬家了。
之后的事，你們在報紙上、電視上、網絡上都知道了華爾街和次級信貸等等。
近些年國內有很多文獻研究美國2008年的次貸危機，其中寫的最好的是劉鶴老師主編的《兩次經濟危機的比較研究》，他從經濟、貨幣、金融監(jiān)管等等以及國際政治格局、宏觀、微觀等分別研究了經濟危機的起因、演化和爆發(fā)，并逐個視角進行了深刻反思。
劉鶴老師的書寫的真好，這部文獻里他的視野、細致見微的學術水平以及嚴謹的態(tài)度讓我受益匪淺。
我在學習完老師的著作之后，以私人角度，講講我在這次經濟危機中的親身經歷。
2
我，是親歷者。
我的朋友以及我租住的家庭，他們在頃刻之間發(fā)生的人生巨變，讓我也處在這場風暴當中成為了一個鮮活的個體。
我剛到美國的時候寄宿在一個美國典型的不太富足的中產收入家庭。
在美國所謂中產，就是不愁吃喝，不愁車房，有基本的福利保障，但是日子過的緊巴巴的，奢侈型消費是不可能的。除此之外就是基本沒有存款，一身負債。
就是這樣的一個家庭，05年在距離市中心大約50分鐘高速路程以外的地方，購買了一套帶大花園的新的別墅。
在06年底又在一個我都沒有聽說過的海邊小鎮(zhèn)買了一套海景房。
海邊房子的最大價值就是每年去住幾天用來度假，而新的郊區(qū)的大別墅因為距離上班的地方實在太遠，估計將來只能養(yǎng)老用了。
所以雖然他們又買了兩套房，但他們只能住在01年購買的，在市區(qū)里的老舊房子里，因為要貼補家里3套房子、兩輛車子的月供，他們選擇了接受留學生寄宿，所以我就進有 機會租住進了他的房子 。
那時候的日子過得似乎很快，轉眼就到了07年年底。但是那一年似乎沒有太多美國年底購物季的瘋狂和喜悅。
哪里不對，似乎人人都在等待著什么。
因為很多人的月供都開始還不上了。
為什么？因為永不滿足的欲望，還有可怕的加息。
3
后來的事情就是金融機構一家接著一家倒閉，普通的個人一個接著一個的破產。
到處都是門前的草坪上掛著法院拍賣牌子的房子。
我們這些學金融的大學生畢業(yè)了都找不到工作，大中小公司金融企業(yè)都在裁員破產，緊接著所有的行業(yè)都被波及了。
那么之后媒體也都分析的頭頭是道，因為華爾街的貪婪、因為次級貸充滿了欺詐等等。
但是我卻想講講我的那個房東，我們暫且稱其為懷特先生。
懷特先生的第一個房子大約是01年前后買的，當時是13萬美金，首付五萬美金。在那個城市算不上豪宅，只是位置真的不錯的普通別墅。
懷特先生的第二套房子是在05年買的遠郊別墅，大約20萬美金，首付了10%，約2萬美金。
懷特先生的最后一套房子是在次貸泡沫破滅之前買的海邊度假房。這套房子是他聽完一位明星大師的投資課之后，在對未來充滿希望的情況下零首付買的。
你發(fā)現問題在哪里了嗎？？？
問題不是他究竟買了多少套房子。
我們逆轉時光倒退的看，真正的問題是隨著時間的推移，隨著不動產價格瘋狂的上漲，越不好的房子反而越來越貴。
隨著價格越來越貴，人們反倒越大膽，貸款使用的比例越來越大。
他們以為他們越來越富有，但實際上負債率越來越高，資產質量越來越差。
這些人都忘記了，房子最終是用來住的，沒有變現之前，所有的升值都是故事。
美國房地產的大牛市也歷經十幾年，最早最開始的那幾年，大多數的人是沒有炒房心態(tài)的，人們往往不愿意負債太多、壓力太大，稍微貴一點，遠一點，月供高一點的房子都不愿意買。
但是在連續(xù)多年的寬松政策前，在前期資產翻倍案例的驅動下，越接近牛市的尾聲，人們投資起來更加的瘋狂、更少的謹慎、貸款用杠桿花樣更多。
你還會發(fā)現人們總是先把市中心的房子買完。所以位置好的房子最先漲，當價格上漲后，愿意往外賣的卻更少。因為大部分地段好、配套成熟、離工作地近的房子多是人們的第一居所，都住著人，風一來價格先走高。
當城區(qū)的買完之后，人們就再往外圍買，外圍買完就買更遠的小城市，創(chuàng)造出一個環(huán)的概念再買。周邊小城市買未來的預期，小城市未來的預期買完再買山里、海邊、天邊的旅游城市。
最后你會看到地段、資源、價值越不好的房子實際成交價越貴，越遠的房子，最初越被忽略的資產翻倍越多。
4
在懷特先生買第三套海景房之后，其實日子還可以，月供也能還過去，但是美國政府也注意到了不動產的瘋狂，也覺得是時候終結廉價利率的時代，是時候收一收了。
于是在05年底可怕的浮動利率，連續(xù)17次的加息來了。
我大概記得那個時候我每次去銀行都會看到銀行公示今天房貸利率是多少，其實跟我們現在差不多。
美國銀行是可以自主定利率的。一般來說大型正規(guī)金融機構的貸款利率按照個人信用好壞，會比聯邦基準高2%-4%。
在05年之前，美國經歷了很長一段低利息負利率的美好寬松時光。
在02、03年、04年銀行的基準利率一度低至1.0%，大部分信用良好的美國人房貸利率3％左右，信用高的能拿到更多的貸款比例，甚至更低的利息。
貨幣寬松的時候金融機構放貸沖動很強，利息都很低。比如一套20萬美元左右的房子在3%多的利息情況下，月供只需要800—900美金，對于人均收入5000美金左右的中產家庭，供起來是很輕松的，別說是一個，兩三個都可以。
所以在那些年，以低利息貸款撬動大倍率杠桿的人，在緊接著后來的數年的房地產大漲中都有了巨大的財富增值。
但是美國政府終于意識到市場這樣下去會有風險，開始有所行動。
到了2005年下半年，美國低利息時代結束了。
連續(xù)加息17次，基準利息在兩年內也從從1.0%到5.25%。
當聯邦基準利率（相當于我國的存款利率）到了5.25%以上的時候，大多數美國的人的月供利息都自動上浮到8%以上；信用差的，貸款比例高的，還款能力差的因為申請時就比一般的利息高1%-3%，很多人的第二套貸款利息可以達到9%甚至是10%！
與此同時，在現在看來極其不合理的是在06年前后，卻是美國人買房最瘋狂的時候，因為有之前近十年的牛市，整個國家從普通百姓到大大小小的金融機構甚至到格林斯潘再到小布什，都堅信美國不動產沒有問題，都堅信每個人都該住上夢想的房子。
所以在05年、06年之間，只要你想買房子，不管你的收入是多少，你的信用有多壞，你已經有了幾個房貸，總能幫你找到一個地方貸款。
與此同時隨著房價越來越高、首付卻越來越低，銀行對借款人資質要求越來越低。
越來越多的人既有膽量又學會了辦法，在房子越來越高的時候，去貸款買房子。
你或許會問，那些金融機構是傻子嗎？信用不好的申請人，在房價已然很高的情況下無法還貸怎么辦？
很簡單，金融機構放款時，對于信用低、還款能力差的借款人，上調一點利率就可以了，大型正規(guī)的金融機構不貸款給你。那就換一家，利率高個1%-3%就可以了。為了多一點的利息，找個保險公司擔保一下就可以了。他們就愿意陪你冒風險。
總之，那個時候只要你愿意買房子，你愿意房產抵押、接受上浮高利率，首付都不用拿，金融機構都有各種產品追著你。
我一直都認為美國金融爆發(fā)不僅僅是因為次級信貸，還有一個可怕的東西叫浮動利率。
從私人視角看，連續(xù)多次巨幅加息是美聯儲犯的致命錯誤，因為巨幅加息后的浮動利率，使老百姓月供大幅上漲，最終造成了大量普通老百姓家庭現金流斷裂，貸款無法償還，演變成系統(tǒng)性經濟危機。
以懷特先生為例：
01年第一套房子（自己住的）好位置好房子13萬，首付至少20%，由于增值在后期市場高點基本翻倍，所以這套房子負債率最低，連50%都不到。
05年他按揭買第二套房子的時候，房價是20萬美金，按揭18萬美金，當時的利息比較低，信用好的都是3.0%，但是因為他有房貸和車貸，所以他的最終利率不會低于4.5%。
最終在經歷17次加息之后（美國從04年6月19號—06年兩年內加息17次），在存款利息從1.0漲到5.25基礎下，懷特先生的貸款利息也相應的漲到了首套房至少7%，第二套和第三套最少9.3%。
從3%漲到9%是什么概念？就是你所有的月供基本上要翻一倍，甚至還多，大概從每個月2000多美金直接變成每月5000多美金！
而且，隨著房屋價格上漲，房產稅也同時成倍的提高。
所以，連續(xù)加息結束后，懷特先生的月供基本上超出他的所有工資收入了。
他要破產了。
5
當時的美國年GDP增長率可不是當時中國年GDP增長超過9%的情況，美國GDP年增是2%，美國普通中產階級老百姓在過去一二十年都過著負債生活。在工資增長極其有限、在沒有多少存款的情況下，如果月供突然翻倍，大多數家庭就入不敷出，而且隨著存款耗盡了，但是月供的賬單每個月都會寄到，一個月都不能少。
所以沒多久，懷特先生都必須做出痛苦選擇，他只能出售一部分房產了。
首先他必須保證現在的生活。因為市區(qū)房子可以自住、可以出租補貼家用，而郊區(qū)的大別墅雖然很美好，但住不能住，出租無法出租。
所以他選擇把郊區(qū)的房子賣掉，結果發(fā)現高利息時期所有人買房都發(fā)現月供太高，他的房子很難賣出去，但是月供的賬單一單接一單的寄到家里，他只能選擇降價賤賣。
由于用的杠桿很高，賣完之后也沒有多少錢回到自己手里，沒有多久現金流又開始有問題了。
而他最后一套不知名小鎮(zhèn)的海景房，想賣都賣不掉，因為他買的時候已經是最高點，當他想賣的時候，他發(fā)現全美國的人都在做同樣的事情。
像這種鬼才知道在哪里的小城鎮(zhèn)，只要今年有人買，明年可以蓋出來成千上萬套海景、山景、高爾夫房，你要什么有什么，就是沒有人，這種房子一年住不上幾天，到了那個時候，根本出不了手，而不是降價的問題。
所以懷特先生只能用自己有限的錢先還自住房的貸款，停止其他房子的月供。
但是房地產泡沫破裂之后，這種荒山野嶺的度假房跌得不值一錢，房子法院收走之后，懷特先生還是欠了銀行一屁股債。
懷特先生只能申請個人破產。
而我也換了新的地方，之后再也沒見過懷特先生。
發(fā)生在懷特先生身上的事不是孤例，而是那個階段全美國遍地都在發(fā)生的事。
最后你會發(fā)現，其實他最值錢的是他的第一套房子，市區(qū)的總會比郊區(qū)更有價值一點；他最不值錢的是不知名小鎮(zhèn)海邊的房子。
在危機到來的時候往往是第一居所更保值，因為能住能租能交易。越不適合居住的、一年只能住幾天的、第二或第三居所、除了讓你背負重債再無其他用處的房子，在那個時候會成為你難以擺脫的枷鎖。
這也是為什么，08年金融危機當中，紐約市的房子一點也沒跌，大城市核心區(qū)基本良好，越小城市，越偏遠的地方，跌的越一文不值。你們也就明白了，最后為什么會有1美金拍賣的房子。
所以，你懂了我為什么不讓你們亂往外買了嗎？
6
當前全國大中城市都高價橫盤限售的情況下，大部分的投資需要5-8年才能置換變現。即便現在你的城市仍然人口涌入、城鎮(zhèn)化進程飛速，但是五年八年后呢？還能保持這樣的速度嗎？你的投資還能有人接盤嗎？所以，當我看著身邊前幾年五折價格都不買的人們，今年開始看論壇、公眾號、報名聽課，開始信用卡消費貸找筍并發(fā)同時多家銀行多重首發(fā),看規(guī)劃研究5年10年后哪里更好的時候，我聞到了熟悉的味道。
我們往往在一個大時代剛到來時選擇忽略、輕視、看不起，然后隨著時代的大潮的來到看不懂，等到別人的案例活生生出現在自己身邊時，才想要復制別人的成功。就像鐵飯碗們在80年代瞧不起下海的民營企業(yè)家，10年的實體企業(yè)家看不起互聯網商務。
在現實社會當中，我們通常在10年前核心區(qū)房價小幾千時看不到城鎮(zhèn)化，看不到貨幣增發(fā)，看不起新區(qū)的規(guī)劃，現在我們用幾倍、十幾倍的錢去買偏遠了很多的房子。
我們最初謹慎，因為敬畏生活，掙錢不容易，有一個幸福生活的安家之地就好；到了后來，我們瘋狂，是因為我們貪婪，我們想要彌補曾經的錯過，折疊人生，走捷徑。
我知道有多軍要說我的例子不對，問題明明是懷特先生買的房子不太好。是他買房姿勢不對，如果他買了三套新區(qū)地鐵口、學區(qū)、小三房首套并發(fā)......
也有人會說中國政府不會像美國政府一樣連續(xù)加息。還會說中國的城鎮(zhèn)化還有10年等等等。
我也知道你們都學會了看政府規(guī)劃、看地鐵，學會了找筍建倉，同時走首套并發(fā)，學會了信用卡，房抵貸，各種貸￥%&搞定首付、打間隔、重裝修提高畝產租金等等等等。
親，我都懂，我早都懂。
但，是不甘心也好，新學的招數沒用完也罷，還是手里的錢沒花干凈心里總是沖動忍不住也罷。
很多人都能事后看懂過去，都是能看懂歷史必然，也能用同樣的原理預判未來仍舊存在。
但，很少人能親身在時代背景下，以超出時間的維度眼光，精準找到歷史長河中時間軸線上的你。
所以如果你帶著過去十幾年的成功經驗問我2018年該如何是好，吾會斗膽問君，君可知今昔是何年？
本文《H:2018年，我寫給家人的建議！》（上）這一次，我開始聞到了08年美國次貸危機的味道！
敬請期待下篇《H：2018年，我寫給家人的建議!》（下）
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海南撿漏的機會來了！用高層的價格，買別墅，機會難得！
（完）
責任編輯：郭悅
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調研，
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