2017年8月21日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知，以下稱《方案》。
《方案》指出為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建租購并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。
3個月之后北京市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，以下稱《意見》。該意見的四大看點：
△未來五年平均供地200公頃
北京市計劃于2017年-2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供應(yīng)任務(wù)量約200公頃，約合8萬套。
△項目選址需毗鄰產(chǎn)業(yè)園
在規(guī)劃上，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；在配套上，要具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件；在布局上，要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè)；在實施上，統(tǒng)籌考慮村莊整治、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。
△租金與周邊租賃市場接軌
《意見》指出，租賃的租金水平需要考慮到區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參與周邊市場的物業(yè)水平，與房屋租租賃市場接軌。
△一個項目只有一個“房本”
在租期方面，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕。
北京一貫是政策的風(fēng)向標(biāo)，租購并舉又向前邁出了一步。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
2016年至今租購并舉政策▼（數(shù)據(jù)來源；政府網(wǎng)站）
通過2016年至今的政策梳理我們不難發(fā)現(xiàn)，中央已經(jīng)從多渠道出臺租賃市場的鼓勵政策，涉及加大租賃供地、鼓勵房企布局租賃業(yè)務(wù);盤活存量資產(chǎn)、支持REITs試點、給予稅收優(yōu)惠以及立法推進(jìn)租購并舉等多方面。
△供給：供地方面加大租賃用地的供給并且利用集體用地；房源方面鼓勵房企轉(zhuǎn)型、培育專業(yè)的租賃企業(yè)。
△金融：住房公積金支持付房租、融資支持、REITS試點（REITS即房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。）
△財政：稅收優(yōu)惠、公租房貨幣化（市場提供租賃房源、政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼）
△法規(guī)：立法切實推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)。
當(dāng)然不同城市會根據(jù)中央的精神，因地制宜的制定規(guī)劃。一線城市的土地供應(yīng)計劃當(dāng)中都增加了租賃用地或者住房的供給。
△北京：根據(jù)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》顯示，未來5年計劃供應(yīng)150萬套住房，其中租賃住房50萬套，新建住房中租賃類占30%，2017年供應(yīng)30萬套住房，其中租賃住房5萬套。（數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站）
△上海：根據(jù)《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》顯示，“十三五”期間，上海住房用地供應(yīng)5500公頃，其中租賃住房用地1700公頃，預(yù)計新增供應(yīng)住房170萬套，其中租賃住房約70萬套。（數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站）
△廣州：根據(jù)《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》顯示，未來5年租賃住房用地計劃供應(yīng)825公頃，住房建設(shè)計劃供應(yīng)75萬套，其中租賃住房15萬套。（數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站）
核心城市2017年租賃政策▼（數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站、東方證券）
2016年以來各城市自持用地成交情況▼（數(shù)據(jù)來源：中指院）
同時多地政策提出，對租賃住房建設(shè)和經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供長期貸款支持，并且提供REITS。
各城市金融政策支持▼（數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站、東方證券）
最重要的是租購并舉的障礙也一步一步正在被擯除，各方面的法規(guī)也在逐步支持租購?fù)瑱?quán)。
各城市關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的保障條款▼（數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站、東方證券）
各個城市都在出臺相應(yīng)的政策支持租購并舉，租購?fù)瑱?quán)的障礙隨著立法的完善也會逐漸被擯除。
根據(jù)測算，租賃市場存量規(guī)模達(dá)萬億級別，體量巨大。
租賃人口
統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2016年末全國流動人口總規(guī)模為2.45億人。
根據(jù)國家人口計生委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告》，2013年流動人口家庭中租住私房的比例為67.3%，本次測算仍沿用該比例，則流動人口中租房人口為1.65億人。
戶均人口
2015年流動人口在流入地的家庭規(guī)模為2.61人，根據(jù)2013-2015年家庭規(guī)模增長速度估算，2016年流動人口在流入地的家庭規(guī)模為2.67人，則目前全國流動租房家庭約0.6億戶。
租賃市場規(guī)模
根據(jù)中國指數(shù)研 究院重點城市租金水平估算2016年全國戶均年租金(私房租金)為2.0萬元，據(jù)此測算流動人口帶來的租賃市場規(guī)模每年達(dá)0.6*2.0=1.2萬億元。
高校畢業(yè)生帶來的租房市場規(guī)模為每年0.15萬億元。
從落戶地就業(yè)的高校畢業(yè)生租房需求來看，近五年畢業(yè)生總?cè)藬?shù)為0.36億人，假設(shè)其中70%在就業(yè)地落戶且50%在租房，合計租房人數(shù)0.13億。
根據(jù)智聯(lián)招聘調(diào)查數(shù)據(jù)，2017應(yīng)屆畢業(yè)生實際簽約月均工資4014元，另外根據(jù)香草招聘聯(lián)合房天下發(fā)布的《2017年應(yīng)屆生租房價格報告》，接近80%的應(yīng)屆生租房開支占月工資的比例在10%-40%之間，我們選取25%的均值計算，應(yīng)屆畢業(yè)生月均租房支出約1000元/月，按此測算落戶地就業(yè)的高校畢業(yè)生帶來的租房市場規(guī)模為每年0.15萬億元。
中、美、日租賃市場對比▼（數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院、東方證券研究所）
中國租賃市場份額僅為6%，遠(yuǎn)低于美國日本。
全國流動人口居住方式▼（數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院、東方證券研究所）
其中以租住私房作為居住方式的人口占流動人口的67.3%。
一二線城市租賃規(guī)模▼（數(shù)據(jù)來源：各城市2015年統(tǒng)計年鑒、《中國流動人口發(fā)展報告》）
一線城市未來是住宅租賃的主戰(zhàn)場，二線城市則是迎來大發(fā)展。未來的租賃市場是一個龐大的市場。
我們很多人對于租購并舉抱著很大的期望，看空樓市，認(rèn)為只要租購并舉之后房價就會下降。那么我們不妨看看鏈家關(guān)于深圳租賃的一份報告：
△深圳超過2000萬人，其中80%的人租房居住，約1600萬人；全市1040萬套住宅，其中70%在出租，740萬套。
1600萬人當(dāng)中有1100萬人住在城中村，740萬套租賃住房當(dāng)中有450套在城中村。
△由于大部分的租賃住宅在城中村，所以深圳租客的負(fù)擔(dān)相對較低，超過一半的租客月租金不到2000塊錢。
深圳雖然有80%的人在租房住，房價卻是全國一線陣營，所以租購并舉之后住房子會容易一些，但是想要在大城市屬于一套自己的房子，那還是一個夢想，還需要更多的艱苦奮斗。
關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的一些思考：
△并沒有解決學(xué)區(qū)房租金售價高漲的問題。
租購?fù)瑱?quán)難抑制學(xué)區(qū)房較高的租購價格。學(xué)區(qū)房房價和租金問題，核心是戶籍制度和教育制度，城市公共配套資源的匱乏和不均衡是核心原因。租購?fù)瑱?quán)，意味著優(yōu)質(zhì)地段的租金會上漲，因為稀缺，相應(yīng)的好學(xué)區(qū)房子租售價格仍居高不下。
△減弱資產(chǎn)投資觀念轉(zhuǎn)而培育租房觀念是長期的過程，中短期解決供應(yīng)不足，抑制房價過快增長，長期仍然會有持續(xù)的置業(yè)需求，置業(yè)觀念難以改變。
租房消費習(xí)慣需要長期培育，對于傳統(tǒng)中國人置業(yè)價值觀而言，個人資產(chǎn)積累大概率是依附于資產(chǎn)性財富積累，通過房價上漲帶來財富升級，同時也是分享城市價值增長、形成后續(xù)改善置業(yè)的財富基礎(chǔ)。
△對行業(yè)變革的影響較大，未來商業(yè)模式、運營模式及城改等等，面臨較大的業(yè)務(wù)增長點或業(yè)務(wù)創(chuàng)新機(jī)會。
1）住房租賃市場將成新風(fēng)口，鏈家數(shù)據(jù)顯示2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達(dá)到2萬億元和3萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元。
2）房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)變。持有開發(fā)對于企業(yè)資金的要求、產(chǎn)品規(guī)劃定位能力、運營資源的整合能力等綜合性要求高。在這個過程中，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌，會催生持有型開發(fā)商。
3）重點城市城改的影響。核心地段資金上漲預(yù)期增加，增大核心地段城中村改造難度，未來以實物或者補(bǔ)償性的拆遷模式或轉(zhuǎn)為共同開發(fā)收益權(quán)模式。
（完）
責(zé)任編輯：郭悅
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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