來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞（nbdnews）、央視財經(jīng)、北京青年報、北京日報等
今年以來，租房成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。
2016年，北京市提出了“企業(yè)自持商品住房”的政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所競地塊的部分住宅作為租賃房源。
2017年4月，北京市住建委會同北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明確企業(yè)持有年限為70年，且不得以任何方式對外銷售。
今年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求加快發(fā)展住房租賃市場。并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
大力發(fā)展租房市場，原本可以滿足住房需求，又能減輕剛需人群的住房壓力，但在實(shí)施時，卻有些變味了。
一次性要交10年租金！押金120萬！
據(jù)央視財經(jīng)12月8日報道，在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，這些將在未來用于租賃的住宅，或許并沒有我們想象的那么便宜。
北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興化大街地塊，位于北京市南五環(huán)至南六環(huán)之間緊鄰地鐵四號線清源路站，樓盤暫定名為“中國鐵建理想家”，該樓建成后所有的住宅將用于租賃。
中國鐵建理想家銷售人員表示，這邊是一次交10年租金，然后向開發(fā)商這邊支付租金，這個房子就可以使用了，至于押金，則需要向開發(fā)商這邊交20年的押金。
銷售人員告訴記者，樓盤將在2018年春節(jié)前后正式對外預(yù)租，主打戶型為80至100平米兩居。央視財經(jīng)記者在該項目附近的多家房屋中介了解到目前100平米的兩居室在每月5000元。以此計算，一年的租金為6萬，十年租金60萬。這樣來看的，如果想要在這里租住10年，需要一次性交180萬元。而周邊50平米的二手房價格也不過240萬。銷售人員還表示最終的租賃價格將高于周邊的租賃均價。
中國鐵建理想家銷售人員介紹，到2019年的時候，首都機(jī)場第二機(jī)場就交工了，然后也會通好幾條公共交通，不管是地鐵還是什么都會更發(fā)達(dá)一些，然后也會帶動那邊的經(jīng)濟(jì)，所以2019年的價格會比現(xiàn)在更高一些。你在外面租房子，你租幾十年這房子也是房東的，但是交了租金，這房子就是你的了。
“企業(yè)自持商品住房”這樣出租是否合理？
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源管理系教授（北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長）趙秀池向央視財經(jīng)表示，這樣的做法和目前的租賃市場的一般習(xí)慣不太吻合，有點(diǎn)以租代售的嫌疑。
今年4月，北京市住建委和市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布的《通知》中明確，企業(yè)不得以任何形式將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售，行為一旦予以認(rèn)定將納入“黑名單”，規(guī)劃國土部門據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對其開發(fā)資質(zhì)予以降級或者注銷。
其實(shí)，這樣的情況在北京并不是第一次發(fā)生了。
據(jù)《北京青年報》今年10月報道，通州馬駒橋地區(qū)一房產(chǎn)項目為商住房，在去年通州區(qū)限購后，該商住房開發(fā)商為了規(guī)避限購政策，采取“以租代售”方式，與購房人簽署所謂的“租房協(xié)議”，收取的“租金”實(shí)際上是購房款。
事情被曝光后，與開發(fā)公司簽訂《租賃協(xié)議》的一些“租戶”起訴至通州區(qū)法院，要求開發(fā)公司退還房款。在案件審理過程中，開發(fā)公司也意識到其與個人所訂立的《租賃協(xié)議》存在不妥之處，故同意解除協(xié)議，并退還當(dāng)事人全部“租金”。經(jīng)通州法院調(diào)解，某開發(fā)公司最終與“承租人”達(dá)成一致意見，即解除《租賃協(xié)議》，某開發(fā)公司限期退還“承租人”相應(yīng)的“租賃押金”及“租金”。
長租房普遍面臨投資回報期長難題
企業(yè)自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了長租房市場投資回報期過長的難題，是房企為盡快回款的選擇。
據(jù)《北京日報》11月2日報道，云房數(shù)據(jù)曾將傳統(tǒng)租房和長租公寓的租金進(jìn)行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統(tǒng)租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達(dá)到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。
即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業(yè)內(nèi)人士向記者披露，在北京行業(yè)盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現(xiàn)象。
看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進(jìn)入？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在存量房時代，樓市限購政策從嚴(yán)，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運(yùn)營并舉”轉(zhuǎn)型的道路之一。
（完）
責(zé)任編輯：郭悅
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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