昨天，12月8日下午，中共中央政治局召開研究經濟的會議。
新華社官媒第一時間以《明年要干這件大事！中央政治局會議提出加快住房制度改革和長效機制建設》進行報道，并簡明扼要的給出最重要的結論。
無疑，這次政治局會議是給整個中國2018年經濟發(fā)展定了調子和方向。
這其中自然包括最重要的中國房地產發(fā)展的方向。
在之后新聞通稿中，和房地產相關的就三句話：
1、 加快住房制度改革和長效機制建設；
2、 防范化解重大風險要使宏觀杠桿率得到有效控制；
3、 金融服務實體經濟能力增強，防范風險工作取得積極成效 。
——選自新華社發(fā)布會議通稿
言簡意賅，但道出了幾個重要結論。
1、 加快住房制度改革和長效機制建設，重點在于“加快建設”而不再是“加快研究”，要玩真的啦。
2、 今年調控已經達到了相當的冷卻市場的目標，明年那種明顯不是市場化調節(jié)手段的調控措施，如限價、限購不會像2017年那樣大面積，強力度的使用。
3、 2017年的大部分地方措施都不是長效機制，因此會慢慢撤出，但是撤出的前提就是長效機制發(fā)揮作用。
4、 金融風險重要性大于房產風險，然而對于防范金融風險，房價既不能大漲，也不能大跌，大漲和大跌對于金融來說都會增加無法控制的風險。
5、 現在的杠桿率還是偏高，明年買房貸款會更難。
總之一句話，從文件的表述中，明顯可以感到，2017年的調控達到一定的目標，但是調控成果并不牢固，調控手段并不長期，需要在保持調控穩(wěn)定基礎上，更換手段，變短效為長效。
1
這是個怎樣的會議
按照黨和國家的慣例，每年的12月，國家都會召開一次“中央經濟工作會議”，對下一年經濟工作做出指導性的安排。
在“中央經濟工作會議”之前，必定會召開一次專題經濟的“中央政治局會議”來定調，該會議參會人數不會很多，但是層次較高，為下一步的中央經濟會議定調子和把方向。
所以一般發(fā)布的公告和通稿，內容不多，但極為重要，預示了整個經濟和行業(yè)的國家層面的管理綱領，從其中的只言片語中可以窺見整個國家對于經濟下一步的領導動態(tài)。
比如：2015年政治局專題會議中提出
要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場。
比如：2016年政治局專題會議中提出
加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
大家再聯想一下2016年和2017年的國家具體政策和房地產形式，是否感到其中的聯系是如此的緊密。
2
“加快研究建立”和“加快建設”
拋去2015年的政策，去庫存不說，這一政策對整個2016年中國房地產市場產生了巨大的影響。
單論2016年的政策是“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”和2017年“加快住房制度改革和長效機制建設”，你可以發(fā)現。
為什么2016年中央的措辭是“加快研究”？
2016年對于長效機制，更多的是研究性質而非落地性質和推廣性質。這也就可以解釋為什么在今年會那么多城市出臺那么多的政策，而且這些政策雖然都對房地產具有調控作用，但是五花八門，因為其中多多少少會帶有“實驗性質”。
為什么2017年中央的措辭是“加快建設”？
今年的任務是研究，明年的任務是建立和落實。
所以，對于整個國家，明年極大概率：
1、 長效機制在某一次大會上要完整公布，而不是像今年一樣，一會兒一個政策，一地一個政策的讓人摸不著頭腦。
2、 長效政策一定是一個包括土地、市場、稅收、交易、租賃、保障等多方面的政策包，而不是一個單一方面的政策。
3、 明年極大概率，會出臺長效政策包的各項時間表，已對應政治局會議上“加快建設”的表述。
4、 明年這個長效機制，會怎樣的鋪開，是先一線城市還是全國統(tǒng)一，這還不能確定，很可能是先一線城市而后推廣到二線、乃至三線，畢竟現在北上廣深市場已經基本上冷了，是具有推廣的條件了。
3
明年房價會漲還是會降
首先，極大概率，大漲和大降都不可能。
政治局會議上，沒有重提“房子是用來炒的，不是用來住的”和“加強宏觀調控”的字眼，至少說明：
1、 現在調控的目標基本達到，或者說大部分達到，所以不必加碼，保持即可。
2、 房價像現在一樣穩(wěn)定，不管是真穩(wěn)還是假穩(wěn)，也不管是高位穩(wěn)定還是數據穩(wěn)定，至少是國家愿意看見的，是認同的。
3、 現在的市場條件，已經具備了長效機制上臺的條件。
其次，房價的大漲和大跌都會嚴重擴大金融風險，所以國家要實現“防范風險工作取得積極成效”，房價不能大起大落是個必須條件。
所以，從政治意義上講，保障金融風險可控比“長效機制”更要重要，長效機制是為金融風險可控服務。
4
市場影響
1、 從全國來看，政策的高壓短時間不會減輕，因為一旦失去政策，市場會不會回到2016年上半年那種狀態(tài)，會不會調控就此功虧一簣，誰也說不準。
2、 但是像今年三月人大會之后，北京半月十調控的那種密集型，暴風驟雨型的高壓政策也不大可能再來，保持現在的成果即可。
3、 中央在等現在的政策發(fā)揮進一步的效果，以利于長效機制出臺。企業(yè)在評估自身的資金鏈能否能夠堅持到“短效機制”撤出，長效機制建立。
4、 所以對于2018年，對于中央政府、地方政府、房地產企業(yè)都是一個小心翼翼，走一步看三步的心態(tài)。
5、 所以，本次周期在2018年年底很大程度上會探底，但是前提就是長效機制要出臺，只有出臺，中央才敢慢慢的把那些冷凍市場的“短效機制”給撤出。
5
什么時候是買房的機會
1、從全國來看，如果投資房產，出臺長效機制之后半年買房是最好的時機。
在長效機制沒有出臺前，中央不會大規(guī)模撤掉短效機制，所以市場會繼續(xù)冷下去，不會突然復蘇，房價也不會突然猛漲，反而還是稍有一定下跌空間，特別是對于那些在本輪已經開始下跌的市場，比如合肥，比如環(huán)京的燕郊和固安。
2、而對于那些由于政策限制而產生明顯新房二手房倒掛的城市，2018年上半年倒是一個很好的機會，一旦長效機制進入，限價這種明顯不是長效機制的手段就會首先撤出。
3、房產稅會出臺，同時也會加快，但是究竟怎樣發(fā)揮作用，能發(fā)揮多大的作用誰也說不清，如果你有三套房以下，可以無視。如果你有三套房以上，需要關注一下不動產全國登記，畢竟這項工作一定是全國推行房產稅的前提。
4、 對于還有能力上車的剛需，房價不會大跌，該買就買吧，長效機制保障的目標是“人人有房住”而不是“人人有房產”，房價大跌第一不愿意的是銀行，第二不愿意的是地方政府，第三是已經買過房子的人，第四才是開發(fā)商。
5、如果你實在沒有能力買房，長效機制也能幫你住上房子或租上房子，還是那句話長效機制不是“人人有房子”而是“人人有房住”。
附會議內容▼
（完）
責任編輯：郭悅
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調研，
更多精彩內容請識別左側二維碼。
專注全球視野、財經視角下的不動產資產配置！
