今天我接待了一位米宅會(huì)員。
她本來計(jì)劃當(dāng)天去鄭州北龍湖某項(xiàng)目簽合同的。
但是，她還是想和我聊一聊再簽。
我問她，既然都看好了，為什么又猶豫了！
她嘆了口氣說，最近看了幾個(gè)新聞，搞的心思很亂。
1、11月16日，鄭州有11塊土地拍賣。其中3塊位于北龍湖組團(tuán)，8塊位于高鐵東廣場(chǎng)CBD組團(tuán)。而在這11塊土地中，僅有2塊住宅用地出在北龍湖。這兩塊是綜合限價(jià)32000元/㎡地，加上之前的六塊，北龍湖已經(jīng)有8塊限價(jià)地了。
2、最近有很多新聞都在傳遞一個(gè)信息，樓市似乎不是那么景氣了，比如北上廣深等等熱門城市都有這樣的新聞，成交量萎縮，二手房房東掛牌下跌，開發(fā)商也主動(dòng)打折降價(jià)。
3、可是11月15日，南京十盤同開，大約三千套房子，幾乎全部售罄。 重點(diǎn)還不是售罄的問題了，而是你能不能買到的問題。最夸張的一個(gè)樓盤，是4000多組客戶搶360套房子，也就是說中簽率僅有8%。
4、十大城市有7個(gè)前10月宅地供應(yīng)增加，其中北京、重慶、上海、廣州、武漢增幅都超30%，北京更是增幅高達(dá)818%，可是鄭州同比的土地出讓金增長(zhǎng)是負(fù)數(shù)，鄭州計(jì)劃出讓土地12000多畝，實(shí)際完成4500多畝。
說完這些信息，她說，風(fēng)向到底是變了還是沒變。我到底是等等還是不要等呀。按道理說胳膊擰不過大腿。就比如北龍湖的洋房吧。
如果只有一家賣32000，那就是稀缺資源，我搶不到，那如果是8家都賣32000，未來還有更多的32000，還用搶嗎？
她嘆了口氣，說，我還在猶豫，昨天鄭州史上最強(qiáng)人才招攬的新聞，“博士買房補(bǔ)10萬，碩士買房補(bǔ)5萬”，讓我的頭皮有點(diǎn)發(fā)麻。我怎么覺得不那么簡(jiǎn)單，會(huì)不會(huì)過一段再出一個(gè)什么政策呢？
我徹底凌亂了。我可就200萬，現(xiàn)在還能勉強(qiáng)買住北龍湖，要是明年有什么異動(dòng)，我可能雞飛蛋打，什么也買不著了。
我說，那就買吧。
她說，我不甘心。
嗯，我理解！好吧，為了讓你不甘的心不再凌亂，我們來分析一下這些新聞背后的邏輯，疏解你心中的疑惑。
我們看第一個(gè)新聞，看似是一個(gè)簡(jiǎn)單的新聞，但實(shí)際上隱含了三層意思。
1、東廣場(chǎng)的建設(shè)漸入高峰。
2、政府的精力和資源都是有限的，北龍湖這個(gè)大IP的鼎盛時(shí)代過去了。
3、北龍湖的限價(jià)地塊超過了在售非限價(jià)地塊。
所以呢？別急。后面說。
第二個(gè)和第三個(gè)表面看兩者是矛盾的，但其實(shí)是因果的。為什么？別急。后面說。
第四和第五兩個(gè)新聞都是現(xiàn)象，透過現(xiàn)象，才能看到本質(zhì)是什么？
我們先看南京十盤同開的新聞，不要看表現(xiàn)的寫的多么驚心動(dòng)魄，其背后的邏輯很簡(jiǎn)單就是政府限價(jià)。
因?yàn)檎迌r(jià)，新房跟二手房有價(jià)差，買到就是賺到。價(jià)差越大，買到的概率越低；價(jià)差越小，就越容易買到。
過去一年，我們說政府限價(jià)加劇了購(gòu)房者的恐慌購(gòu)買心理。但是，政府限價(jià)就只是達(dá)到這個(gè)效果了嗎？
當(dāng)然不是，調(diào)控走到今天，我們可以清晰的看到政府限價(jià)對(duì)于抑制房?jī)r(jià)瘋漲的作用是決定性的。
但，它需要一些時(shí)間來展示最后的成果。
這個(gè)怎么理解呢？
我們看從政府政策調(diào)控到行政限價(jià)之后，房?jī)r(jià)的走向，就明白了。
首先，短期內(nèi)，政策調(diào)控會(huì)觸發(fā)恐慌性購(gòu)房心理，樓市加速升溫。
隨后，政府收緊信貸，對(duì)新樓盤限價(jià)，新房與二手房之間存在價(jià)格倒掛，直接導(dǎo)致?lián)尫看髴?zhàn)。
接著，經(jīng)過一段時(shí)間的升溫，二手房?jī)r(jià)格也將迎來一輪明顯上漲。
最后，漲到一定程度，就會(huì)停滯。因?yàn)?，只要新房的價(jià)格始終被政府鎖定，二手房不可能脫離新房無限制地上揚(yáng)。
最最后，樓市就進(jìn)入了新房由于限價(jià)持續(xù)火爆，二手房滯漲的狀態(tài)。
表面看政府對(duì)新樓盤限價(jià)，其實(shí)是劃了一條基準(zhǔn)線，這條基準(zhǔn)線同樣把二手房的價(jià)格鎖定了，然后房?jī)r(jià)就穩(wěn)定了。
比如昆侖望岳13800元/㎡（均價(jià)），現(xiàn)在邊上的二手房可以賣 17000-18000元/㎡，有30%的價(jià)差。那么，如果周邊的新房一直只能賣13800元/㎡，周邊的的二手房還會(huì)不會(huì)漲？不會(huì)漲了，它就維持在17000-18000元/㎡的價(jià)格了。
我們的結(jié)論是，在熱點(diǎn)城市，只要政府限價(jià)一直存在，房?jī)r(jià)就不可能跌，鄭州也是的。
比如最近說樓市降溫的聲音太盛了，需要暖暖場(chǎng)了。所以就有了鄭州全球招攬人才的廣告：來了就是鄭州人！
你是不是瞬間感受到了市場(chǎng)回饋的巨大熱情，你的心是不是開始在不甘心和害怕之間又開始躁動(dòng)起來。
防止大漲亦要防止大落。調(diào)控進(jìn)展到今天大落的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大漲的可能性。
因?yàn)檎胬淞?，受傷的不僅僅是購(gòu)房者和開發(fā)商，更有地方政府。
當(dāng)然，這不是你關(guān)心的重點(diǎn)，你想知道的是政府真的不會(huì)讓新盤漲價(jià)嗎？比如北龍湖此前拍出了地王的金茂府和融創(chuàng)壹號(hào)院，樓面地價(jià)都超過現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，如果政府還限價(jià)，他們鐵定要虧本的！它們肯嗎？
它們畢竟是少數(shù)！北龍湖在售和已拍儲(chǔ)備項(xiàng)目有22個(gè)，樓面價(jià)超過限價(jià)的也不過三個(gè)而已。
政府一定會(huì)堅(jiān)持限價(jià)。
至于要不要對(duì)它們酌情放松一點(diǎn)點(diǎn)，處理一定是極其講究的?？傊?，一定會(huì)保本，還有一點(diǎn)微利。
我對(duì)這位會(huì)員說，如果你想等房?jī)r(jià)下跌，你不用等了。
在當(dāng)下情況之下，我看不到任何鄭州房?jī)r(jià)大跌的可能！正如你說的第四個(gè)新聞，鄭州土地供應(yīng)沒有緊步跟上來，而新區(qū)建設(shè)卻不斷拉開序幕。
錢從哪里來？政府的精力是有限的，要么整體降低速度，要么進(jìn)行取舍。
但，顯然是不能。
前兩天（11月21日），住建部、國(guó)土部和央行三部門與部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，重點(diǎn)提到“要引導(dǎo)住房需求合理分布，加快疏解人口過多、房?jī)r(jià)過高特大城市的部分城市功能促進(jìn)大中小城市互聯(lián)互通。”
翻譯一下就是短期政策，仍然是抑制京滬、發(fā)展省會(huì)。接下來許多省會(huì)中心城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)超過京滬是很正常的現(xiàn)象。
所以接下來鄭州土地供應(yīng)會(huì)加快，所以明年的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)。但，還要保證漲，所以供應(yīng)量又不會(huì)太足。
如果你不是等房?jī)r(jià)下跌，而是在等明年北龍湖更多的32000的限價(jià)房，這個(gè)怎么說呢？如果我們上面說的都成立，那么明年北龍湖的放地速度會(huì)放緩，它的房?jī)r(jià)走勢(shì)和整個(gè)鄭州的趨勢(shì)一定是一樣的。
最后，我們來梳理一下我們?cè)谇懊媪粝碌膯栴}：
第一、東廣場(chǎng)的建設(shè)漸入高峰。政府需要錢的地方還有很多，雖然我們都批評(píng)土地財(cái)政，可是沒辦法，現(xiàn)實(shí)就是如此。土地供應(yīng)量一定會(huì)上來，所以明年鄭州的房?jī)r(jià)是穩(wěn)定的。
第二、但是北龍湖的土地出讓速度會(huì)放緩的。明年會(huì)有22個(gè)在售項(xiàng)目，各個(gè)都要500萬起，這個(gè)供應(yīng)量是嚇人的。從目前政府供地情況看，政府是按著部分區(qū)域不開發(fā)，我們也可以理解為有序開發(fā)。
第三、政府希望的房?jī)r(jià)走勢(shì)是穩(wěn)中有升的，所以你會(huì)看到第三和第四個(gè)兩種看似矛盾實(shí)際因果的新聞。市場(chǎng)冷了，暖暖場(chǎng)，市場(chǎng)不理性了，降降溫?？傊?，你會(huì)看到政府為了房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，下了大功夫了。一只手打，一只手扶，一手掌控供應(yīng)，一手掌控需求。
第四、如果我問你政府限價(jià)，你買不買？
你肯定說，當(dāng)然買，政府幫我按住房?jī)r(jià)，我不買我傻嗎？
可是當(dāng)有了以上的那么多信息堆積到一起，你還會(huì)這樣想嗎？你怎么就猶豫了呢？
PS，一定有人說，又鼓動(dòng)大家買房。冤枉！我們只是給有置業(yè)需求的人提供建議和方案而已。
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（完）
責(zé)任編輯：郭悅
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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