引子：市場在等什么？
大家都知道，今年房地產(chǎn)政策異乎尋常的多，多的幾乎數(shù)不清。
政策多：單說北京，就在人大會議之后的半個月內(nèi)出臺十幾條房地產(chǎn)新規(guī)，這密度前無古人。
城市多：不僅北上廣深一線熱點(diǎn)城市政策頻出，二線省會城市，甚至一些聽都沒聽過的三線城市也都來湊熱鬧，仿佛哪個市長不出個限購或限貸政策，開會都不好意給別人打招呼。
種類多：不僅有直接調(diào)控市場的五限政策不停加碼，另外關(guān)于租賃入戶的，租售同權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)的、人才特價房的政策也紛紛誕生，可謂五花八門、眼花繚亂。
然而，這么多政策的影響下，市場卻仍未冷卻，價格仍然膠著，說好的拐點(diǎn)遲遲不到。
人們在等什么，市場在等什么，拐點(diǎn)會有嗎 ，他什么時候來？
1
利率上浮30%，我們正在替銀行炒房
今天，在網(wǎng)絡(luò)上一條消息卻新引起了我的注意：
目前鄭州中、農(nóng)、工、建、交五大行普遍上浮10%~20%。其中，中國銀行和交通銀行上浮最多，達(dá)到了20%;農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行均上浮15%;工商銀行上浮最少，為10%。商業(yè)銀行方面，中信銀行上浮較多，達(dá)到30%;浦發(fā)銀行則在今年3月份就已經(jīng)停貸了;華夏銀行目前仍上浮10%。而且，房貸利率上浮既是大勢所趨，也是政策所向，今后繼續(xù)上浮仍然是大概率事件。
——大河報客戶端
雖然不是直接性政策，但他對市場的效果肯定超過直接政策，因?yàn)?span style="line-height: inherit;color: rgb(23, 110, 186);">按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率上浮條件（實(shí)際利率），炒房可能賺不到錢了。
事實(shí)上，這一過程早已經(jīng)開始。以北京為最為典型：
京城樓市的房貸利率就已經(jīng)歷了五次重要的調(diào)整：
元旦過后，北京絕大多數(shù)銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調(diào)至九折；
3月21日清明節(jié)后，北京地區(qū)16家銀行將首套房貸款折扣從九折上調(diào)至九五折；
“五一”假期后，北京地區(qū)8家銀行將首套房貸款利率折扣從九五折上調(diào)至基準(zhǔn)利率；
端午節(jié)后，北京地區(qū)絕大多數(shù)國有大行、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準(zhǔn)利率；
6月5日，北京地區(qū)個別銀行的首套房貸款利率將在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。
9月14日起，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，此次調(diào)整后，首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流，同時個別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策，還有個別銀行的多個網(wǎng)點(diǎn)首套房集體“暫停接單”。
每到過節(jié)就上浮，真想問一下銀行的領(lǐng)導(dǎo)，你們就是這樣用調(diào)整實(shí)際利率的方式“喜迎佳節(jié)”的嗎？
當(dāng)然，玩笑歸玩笑，還款壓力增大是毫無疑問的。
若一套房按總價140多萬元，首付30%，貸款100萬元，分30年采用等額本息還款來算。
（點(diǎn)擊查看高清大圖）
如果利率上浮20%、10%，則利息分別需要多付基準(zhǔn)利率22萬元、10萬元。
如果利率上浮30%，比基準(zhǔn)利率多付33萬元。
同理，也就是說，你如果在前年年初購房利率7折的情況下，利息可以比基準(zhǔn)少出31萬。
如果你在去年年初利率8折的情況下，利息可以比基準(zhǔn)少出21萬。
如果你在去年年中利率9折的情況下，利息可以比基準(zhǔn)少出11萬。
基準(zhǔn)利率7折少出33萬，基準(zhǔn)利率上浮30%多出31萬。
2015年到2017年不到兩年之中，不說房價問題，100萬貸款僅僅說利息總額問題，利息總額相差就是快64萬了。
什么是64萬，對于我們，又是一套小戶型出來了，64萬可以在普通縣城全款買一套房。
更何況，如果我們要貸150萬呢，200萬呢？
有賬不怕算，算完不敢想，原來我們不是替自己炒房，我們原來是替銀行炒房。
限購并不可怕，限貸也不太可怕，而，真正的大殺器，就是首套利率上浮20%！
2
重復(fù)的歷史
如果從現(xiàn)在到年底，銀行保持這種高強(qiáng)度的實(shí)際利率上浮趨勢，甚至更加強(qiáng)化，比如統(tǒng)統(tǒng)首套上浮30%，二套上浮40%，50%，市場會有什么變化。
那么，一定會先冷下去。
成交量先冷先來，價格后冷下來，市場真正冷下來，而不是像現(xiàn)在一樣“真熱假冷”。
成交量急劇下滑之際，就是樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)的時刻！
我們先看一下中國房地產(chǎn)市場2013年到2015年的情況。以鄭州為例：
(點(diǎn)擊查看高清大圖)
最近一次房地產(chǎn)周期變冷是在2014年到2015年這一時期，為什么會變冷，原因很多，最大的原因就是源于2013年的錢荒，導(dǎo)致2013年下半年開始的信貸收緊。
房貸不再好批，和現(xiàn)在很像，從申請到批下來，三個月就算是快的了，半年也是很正常的。第二是房貸利率不停地上浮，當(dāng)然每個銀行情況都不一樣，但是都是在20%以上，最高的可以達(dá)到40%。
所以半年多以后，也就是2014年第二季度，拐點(diǎn)出現(xiàn)，首先成交量急劇下跌，然后，價格松動，大禮包，首付分期、甚至零首付開始出現(xiàn)。從利率開始上浮到徹底產(chǎn)生效果大約在半年時間。
中國是這樣，美國也不例外。
(點(diǎn)擊查看高清大圖)
從2000——2004年開始，美國聯(lián)邦利率（綠線）持續(xù)下跌，同期美國房屋銷售量（藍(lán)線）持續(xù)上漲。
而聯(lián)邦利率2004年開始連續(xù)上浮，成交量一開始仍舊逆勢上漲，這和目前中國的情況也很像。
隨著利率進(jìn)一步上浮，2005年成交量開始滑落，2007年利率達(dá)到最高，進(jìn)一步收緊了信貸，然后，2008年次貸危機(jī)爆發(fā)。
所以利率是上浮還是下浮，對房價一定有影響，但是這種影響和直接政策性影響還是不同的：
首先，具有一定的疊加性，實(shí)際利率至少在三次乃至更多次的連續(xù)同方向調(diào)整，才能對房價產(chǎn)生作用，一次兩次作用不大。
其次實(shí)際利率變動會有一定的滯后性，妄圖今天調(diào)整，明天就立竿見影，產(chǎn)生效果，并不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)槔首饔酶嗟氖怯绊懭说念A(yù)期，但這需要有個過程。
再次一旦利率上浮，改變?nèi)说念A(yù)期，其效果比直接政策影響要更加深遠(yuǎn)，更具有持久性。
打一個比方，直接政策影響就像是吃西藥，藥效快，但是不容易持久，吃多了市場還容易產(chǎn)生抗藥性。利率變動就像吃中藥，或者是食補(bǔ)，效果慢，但是更容易持久。
所以，這種信貸政策如果能夠同方向堅(jiān)持，中國房地產(chǎn)市場總體，大概率會在這只看不見的手的的引導(dǎo)下，隨著實(shí)際利率上浮冷下去，這是從現(xiàn)在——2017下半年到2018年上半年的大趨勢。
拐點(diǎn)也會在未來的1年時間里適時而來。
然而，以后呢，2019年呢？
3
火山隨時會爆發(fā)
然后，怎么走，那就要看那只看的見得手，能有多大的動力去壓制房價。
為什么九月北上廣深的房價能穩(wěn)住，特別是北京房價能穩(wěn)住，因?yàn)楸本┦潜本?，今年有大會，樓市必須穩(wěn)。
為什么杭州、武漢、成都房價沒穩(wěn)住，茶水費(fèi)滿天飛，就是因?yàn)檎螇毫Σ粔虼?，再加土地出讓量不夠，上市量不夠，沒有殺一儆百，所以想穩(wěn)沒穩(wěn)住。
所以，利率上浮穩(wěn)住房價之后怎么辦，就要看政府政策執(zhí)行力。而執(zhí)行力這東西，無法測量，只能感受。
中國的房地產(chǎn)，現(xiàn)在就是一座活火山，甚至是冒著煙的活火山。去年大噴發(fā)的巖漿尚未冷卻，新的噴發(fā)還在醞釀。
如果，2018年下半年，政策壓力稍弱，噴發(fā)就有可能。
但若2018年全年，政策力度不減，甚至加強(qiáng)，利息上浮重重加碼，市場繼續(xù)冷卻。
樓市也將進(jìn)一步探底！
冷卻歸冷卻，但若想讓房價徹底冷凍，想讓這個活火山變成死火山，徹底讓人絕了炒房發(fā)家的念想，至今還沒有什么好辦法。
4
后記
大中國是個“偽裝”的小世界，房地產(chǎn)市場又是個“偽裝”的自由市場。
面對這種隨時可能噴發(fā)的活火山，看的見的手和看不見的手，必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，所做的就是要降溫，不要過熱，要馴化，不要受驚，不能讓這個活火山像2016年那樣的任意大爆發(fā)，一旦爆發(fā)，將會摧毀“整個實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。
然而你也不要妄想，這兩只手會把整個火山徹底填埋，誰都知道一旦熄滅，將會摧毀“整個中國穩(wěn)定”。
而對于購房者來說，信貸放松的政策，就是樓市不再探底的信號。
沒有辦法預(yù)測太久太遠(yuǎn)，但至少現(xiàn)在可以說：樓市還不是底，目前也不是拐點(diǎn)，但拐點(diǎn)前兆已經(jīng)出現(xiàn)，就是首套房利率全面上浮20%！
（完）
責(zé)任編輯：米宅木木
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
更多精彩內(nèi)容請識別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財經(jīng)視角下的不動產(chǎn)資產(chǎn)配置！
