本文來源中國經(jīng)濟周刊、其他媒體新聞報道等，由米宅米宅綜合整理。
在兩會“遏制熱點城市房價過快上漲”的主基調下，房地產(chǎn)調控全面升級，遇漲即調。進入3月份，各地樓市陸續(xù)出臺限購政策。不只北上廣的樓市炙手可熱，其他二三線城市的樓市調控政策也是密集出臺。鄭州、廣州、石家莊、長沙、保定、句容、廊坊、滄州、成都等城市紛紛發(fā)布樓市調控政策，截止本月27日，已經(jīng)有近25城出臺樓市限購（文末附限購一覽表）。
而這一切距離2016年3月25日，上海因出臺嚴厲調控政策而一舉登上最嚴調控城市的位置，差不多一年時間。
在2016年底中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入2017年政府工作報告的背景下，這一輪仍以“限購、限貸”為主題的樓市調控潮，又會給持續(xù)火爆的樓市帶來什么樣的變化？
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國內房價漲下去，什么時候是個頭？
發(fā)問者是一位已經(jīng)移居美國16年的海外華人，盡管16年間他的歸國次數(shù)屈指可數(shù)，在故鄉(xiāng)上海駐足時間也寥寥無幾，卻通過網(wǎng)絡和華人之間的口耳相傳，“與時俱進”地保留了對房價問題的敏感。
“還會再漲下去嗎？這違背經(jīng)濟學原理??！”曾在美國常春藤學校拿到數(shù)學博士學位的他，關掉了電腦里復雜的計算模型，揉了揉自己的太陽穴。
這確實是一個中國式難題，無數(shù)試圖蓋棺論定的人都在這道難題前翻了船，中國一線城市的房價以單邊上漲棒喝著所有看空者。
而想要在大城市安身立命的普通人中，剛剛“上車”的人既抱著慶幸又懷揣一絲不安，來不及“上車”的人焦慮卻也心存半分僥幸。過去每一次由上至下的宏觀調控都在反復考驗著他們對樓市的信仰：調控究竟有沒有改變房價走向的力量？他們期望的答案截然相反，但同樣心感迷茫。
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“三月魔咒”再應驗，一年間掀起三次調控高潮
很多上海人還記得2016年3月的情形：3月25日，上海政府突然頒布有史以來最嚴厲的調控政策，將非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計兩年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，“3·25新政”一舉使上海登上了全國最嚴調控城市的位置，為買房資格設定的門檻比北京、深圳都要苛刻。
“地產(chǎn)圈到了3月就會很緊張，因為1月和2月正好碰上春節(jié)返鄉(xiāng)潮，是全年交易最清淡的兩個月，到了3月買方的需求一般就會報復性反彈，成交往往非常火熱，量升價漲，政府要出手抑制也最可能選這個時候?！币晃辉诘禺a(chǎn)界從業(yè)十幾年的資深人士解釋道。
而今年3月又挑起了新一輪調控的浪潮?；仡櫱扒?，這次“三月行動”有著非常清晰的脈絡和鋪墊，2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，從頂層傳遞出打擊投資性買房的明確意圖。
進入2017年3月，河北涿州、淶水、張家口等“環(huán)京區(qū)域”，有環(huán)滬概念的嘉善縣，杭州、南昌等省會城市先后施行或升級調控策略，正式拉開了整個雞年樓市調控的帷幕。
在今年的全國兩會上，“遏制熱點城市房價過快上漲”被寫入政府工作報告中。3月15日，就在2017年全國兩會結束當天，去年被業(yè)界稱為“樓市四小龍”之一的南京就動起真格擴大限購打擊面，將六合、高淳、溧水劃入限購區(qū)域，讓坊間充滿了又一波“山雨欲來”的觀感。
3月17日，政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀在國新辦的新聞吹風會上表示，“在房地產(chǎn)調控方面，一是要落實地方政府的主體責任；二是要實行分類調控、因城施策?！痹捯魟偮洌本?、鄭州、廣州、石家莊同日出臺政策，奏響了新一輪調控的最強音。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至截止本月27日，已經(jīng)有近25城出臺樓市限購。
值得一提的是，如果算上2016年“金九銀十”前夕席卷16個主要城市的“集體調控”，短短一年間，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三波全國性的調控潮，這種頻次大大超出了外界早先的預測。
目前，北上廣深四大一線城市全部進入“認房又認貸”的時代，調控的烈火更是燒向了原本是去庫存陣地的部分三四線城市。不少觀點都認為，熱點上漲城市政策工具不僅高度趨同，而且短時間內就不斷升級策略，用光了限購、限貸等幾張“大牌”，這種情勢不禁讓人回想起2010年那次調控的力度。
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調控成果易攻難守，歷史邏輯會重演嗎？
那么，2010年的一段樓市調控往事，又是否會在今天重演？
2008年到2009年的樓市因為受到了政策性的鼓勵而熱火朝天，當時國務院先后出臺了《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，結束了2008年以前抑制房地產(chǎn)過熱的主旋律。
一位銀行業(yè)從業(yè)人士表示，自己曾選擇在2009年初將手中房產(chǎn)賣掉，原因是這套位于內環(huán)的兩居室在2008年金融危機的“風聲”中一直處于陰跌狀態(tài)，最后成交價格是130萬元，比他2006年購房時整整漲了100萬元，但現(xiàn)實很快證明了“老馬失蹄”的殘酷。2009年年末，這套房子逼近200萬元。直到今天，回憶起當年親朋們從銀行拿著高達房價80%的貸款、紛紛啟動先付款后看房的“盲買”模式的情形，依然是他的心頭之痛。
2010年，決策層下定決心為樓市潑冷水，開年之初就下發(fā)了關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，文件名比2008年底出臺的那份多了“平穩(wěn)”二字，其中拋出了二套房首付比例不得低于40%等措施，調控大幕就此拉開。此后，國務院先后出臺“國十一條”和“新國十條”，推出了嚴格的差別化住房信貸政策，由北京“打頭炮”，各地相繼跟進“限購、限貸、限價、限外”四限令，烈火綿延到2011年年底，合計共有46個城市加入“限字訣”大潮，盛況與今日無二。
不過，到了2014年，除了北上廣以及三亞等一些城市，全國共有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購政策，市場需求再度被釋放，2010年開始的調控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作報告提出，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。外界認為，這為這一年下半年和2016年上半年樓市的快速回暖埋下了伏筆。
自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回升且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。
這段樓市調控往事似乎勾勒出一條尷尬的房價路徑：限購大棒下，房價因為需求抑制而出現(xiàn)相對CPI增速較為合理的增長，可一旦放開，調控效應立刻被滾滾沸騰的市場熱度消化。
更令人唏噓的是，調控真正帶來價格下行的時間甚至“曇花一現(xiàn)”。2010年調控開始后，這一年熱門城市房價上漲率確實接近0%，但整個紅利期僅僅持續(xù)到2012年年初，此后限購的邊際效應便不斷遞減，限購城市的漲幅很快再度超過非限購城市。
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以往調控效果不理想？這次會破除“魔咒”嗎？
當下正處于調控周期中政策頻出的“蜜月期”，大量市場觀點都指向未來一段時間可能還會繼續(xù)加碼調控。
然而，如果是僅僅依靠這些調控手段，其實際調控效果相比2010年會如何？地產(chǎn)咨詢機構一位高級顧問解釋道：“調控政策最終干預的是購房者的心理預期，由于上一輪調控效果有限，一定程度會影響本輪調控的信心。”
財政部財政研究所稅收研究室副研究員陳龍則直言調控政策效果有限的內因之一是利益失調?！坝捎谖覈康禺a(chǎn)市場存在的壟斷性、信息不充分等內在缺陷，導致消費者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間利益分配與博弈機制產(chǎn)生扭曲，因為房地產(chǎn)的宏觀調控不可避免地引起這些主體之間利益分配的調整，比如中央政府的目標和地方政府維護自身利益最大化的目標就不一致。”
陳龍認為，由于利益同盟的存在，即使是中央將18億畝耕地定為不可逾越的一道紅線，也在開發(fā)商的宣傳下，引起了消費者對土地供應不足的憂慮。
“直白地說，現(xiàn)在有些地方政府推出限購、限貸等政策工具大同小異，由于財政收入會受到影響，地方政府‘發(fā)自肺腑’的執(zhí)行動力不足，一有風吹草動也會扎堆退出?！鄙鲜龅禺a(chǎn)咨詢機構的顧問分析和預測說。
◎3月1日，河北保定涿州市委宣傳部官方微博發(fā)布消息稱，涿州市政府出臺《關于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，該實施意見顯示，涿州將實行住房限購和差別化住房信貸政策。對非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%;對于本市引進人才和外地駐涿州單位人員可享受本市購房優(yōu)惠政策。
◎3月2日，保定淶水出臺樓市限購政策，對非本地戶籍家庭購房套數(shù)和首付比例做出限制，據(jù)了解，淶水本次限購政策規(guī)定，非本地戶籍居民家庭限購1套房且首付不低于30%。同時在淶水購房需到房管局開具準購證明，開發(fā)商憑準購證明與購房人簽訂購房合同和網(wǎng)簽備案;本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低于60%。
◎3月3日，杭州市住保房管局發(fā)布《關于進一步調整住房限購措施的通知》,明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施范圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設本地戶籍居民家庭限購措施。
◎3月7日，河北省張家口市崇禮區(qū)人民政府發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見(試行)》的補充意見。本區(qū)戶籍居民家庭已有本區(qū)2套以上(含2套)普通住房的不允許購買第三套普通住房(含二手房);本區(qū)戶籍成年單身人士(含離異)可以購買1套普通住房;本區(qū)戶籍居民購買首套普通住房或非普通住房，首付款比例均不低于30%、40%(此前均為30%)，購買第二套普通住房，首付款比例不低于60%(此前為50%)，購買第二套以上非普通住房(含第二套)，首付款比例不低于70%。
◎3月8日，南昌市政府決定，加強住宅市場調控力度，確保住宅量價平穩(wěn)，維護南昌市房地產(chǎn)住宅市場穩(wěn)定有序。南昌市即將出臺《關于進一步做好房地產(chǎn)住宅市場調控工作的通知》。
◎3月9日，滁州市規(guī)定：居民購買二套房的商貸首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。
◎3月11日，三亞市政府官網(wǎng)發(fā)布《三亞市人民政府關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，執(zhí)行差別化住房信貸政策是最近多個城市樓市限購升級的共同特征。在三亞市新發(fā)布的通知中同樣對住房信貸政策進行了升級。根據(jù)通知要求，在三亞市購買第2套住房的家庭申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不得低于50%。同時，三亞市暫停向購買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
◎3月13日，嘉善縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局發(fā)布公告:為進一步貫徹落實國家“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)市場調控精神，促進嘉善縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究決定，在2016年12月21日實施部分區(qū)域限購政策的基礎上(嘉善縣中心城區(qū)實施限購政策)，進一步擴大限購實施范圍。
◎3月14日，贛州市政府辦公廳印發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，對購買第三套住房的，暫停辦理商業(yè)貸款。嚴格查處“首付貸”“過橋貸”等金融杠桿配資業(yè)務和“假按揭”違規(guī)行為，維護住房信貸市場秩序。提高第二套住房公積金貸款首付比例至50%，停止第三次及以上使用公積金貸款和提取。
◎3月15日，江蘇省南京市政府辦公廳發(fā)布《關于進一步調整南京市住房限購政策的通知》。《通知》規(guī)定，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購范圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區(qū)（不包括高淳區(qū)、溧水區(qū)、六合區(qū)）已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。
◎3月15日，青島市五部門聯(lián)合發(fā)布了《關于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》，自2017年3月16日起實施，該通知宣布自即日起，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
◎3月17日，北京市住建委官網(wǎng)掛出《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。通知指出，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。同時，暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。
◎3月17日，鄭州凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之后的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。
◎3月18日，廣州本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房政策；本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。
◎3月18日，長沙，暫停對在限購區(qū)域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房；無住房的非本市戶籍家庭限購1套住房；商業(yè)貸款首套房首付比例不低于30%。
◎3月19日，河北省保定市人民政府網(wǎng)站發(fā)布了《保定市人民政府關于加強房地產(chǎn)市場調控的意見》。意見提出，調整蓮池區(qū)、競秀區(qū)和高新區(qū)購房政策，暫停向擁有主城區(qū)3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區(qū)新建商品住房及二手住房，暫停向擁有主城區(qū)1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售主城區(qū)新建商品住房及二手住房。
◎3月20日，非石家莊本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房（含新建商品住房和二手房），提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%；使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調整至60%；對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個人住房貸款。暫停發(fā)放住房公積金異地貸款。
◎3月21日，句容市物價局和住建局已經(jīng)聯(lián)合發(fā)文表示將啟動限購。非本市戶籍人口在句容市區(qū)（含開發(fā)區(qū)）、寶華鎮(zhèn)購買商品住房的，以家庭為單位，限購1套。繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買普通住房，首付款比例由原來的20%調整為30%。
◎3月22日，河北省廊坊市官方21日通報，該市將于3月22日起正式實施《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》指出，該市將實行區(qū)域性住房限購和差別化住房信貸及住房公積金貸款政策，限購區(qū)域內非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且購房首付款比例不低于50%。
◎3月23日，河北滄州3月23日起實施住房限購政策，非本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套及以上住房的，暫不得在主城區(qū)購買住房；本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有2套及以上住房的，暫不得購買普通住房（144平方米及以下）。提高住房公積金貸款首付比例。居民利用住房公積金貸款購買首套住房最低首付款比例提高至30%；購買二套住房最低首付款比例提高至60%；停止發(fā)放三套住房貸款。
◎3月23日，成都市政府辦公廳簽發(fā)《成都市人民政府辦公廳關于完善我市住房限購政策的通知》，規(guī)定限購房屋類型由之前的商品住房擴大為商品住房和二手住房。規(guī)定將于3月24日起開始實施。成都市房管局相關負責人透露，“近期二手房市場交易活躍，投機炒作跡象有所抬頭”，強調此舉是貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進一步強化住房的居住屬性。
◎3月24日，廣東省佛山市24日晚間發(fā)布《關于進一步完善我市新建商品住房限購政策的通知》稱，從3月25日零時起，非本市戶籍居民家庭在本市沒有住房的，在限購區(qū)域購買新建商品住房時，需提供購房之日前兩年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，補繳不予認定。
◎3月24日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)站消息，3月25日起，廈門市本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易。
◎3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會、北京市工商行政管理局、人民銀行營業(yè)管理部、北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。公告自發(fā)布之日起執(zhí)行?！豆妗芬?，商業(yè)、辦公類項目（簡稱“商辦類項目”）應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
◎3月26日，廣東省中山市發(fā)布通知，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。通知稱，符合條件的購房者，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。對于有購房貸款記錄但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭、擁有1套住房但沒有購房貸款記錄的或相應購房貸款已結清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的最低首付款比例不低于30%。對本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。對非本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。
（完）
責任編輯：郜繼楠
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