北京的學區(qū)房到底漲成啥價了？
某二手房網站數據，文昌胡同附近的學區(qū)房最低房價已經賣到了每平米18萬，最高30萬，大部分都是10平方米的老破小。當然，熟悉二手房中介報價規(guī)則的人應該都知道，網上的這個價格是偏低的，便于吸引購房者打電話過去咨詢。
至于這天價學區(qū)房到底長啥樣？來張之前網上流傳的圖給大家瞅瞅。
北京西城文昌胡同學區(qū)房▼
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但，Excuse me，誰告訴你學歷不值錢？
學歷不值錢？我不同意。我們做個極端的測試，請把你的研究生畢業(yè)證、本科畢業(yè)證、各種證書統(tǒng)統(tǒng)鎖到柜子里，然后拿著你的初中畢業(yè)證、甚至小學畢業(yè)證去找工作，你能找到目前同等工資水平的工作嗎？
也許有人有能耐找到，但我敢肯定，那只是極少數。
學歷不值錢？只是相對意義上的不值錢。學歷從之前的極具稀缺性變得不那么稀缺。你有沒有聽到過一個笑話，扔十個石子兒，六個砸到本科生，三個砸到研究生，一個砸到博士生。
口說無憑，看一下具體數據。2001年全國高校畢業(yè)生人數是114萬人，15年后的2016年，這個人數增長到了756萬。從1999年高校擴招啟動，接受高等教育的人群普遍擴大，用人單位對學歷的門檻自然提高，普通的本科學歷自然相對貶值，不如之前值錢。
2001-2016全國高校畢業(yè)生人數▼
但，學歷本身，尤其是高學歷還是值錢的?？匆幌?016年中國大學本科畢業(yè)生薪酬排行榜，是一個機構引入了4000萬份職業(yè)樣本，分析了全國2553所大學和1253個專業(yè)的就業(yè)情況做的具體分析。雖說這個薪酬有畢業(yè)生就業(yè)地域方面的影響，比如上海、北京等地薪酬普遍是偏高的。但在同等區(qū)域內，學歷高，意味著畢業(yè)生薪酬高這個結論還是可以站得住腳的。
2016年高校本科畢業(yè)生薪酬排行榜▼
所以，你還能說學歷不值錢嗎？這還只是國內高校畢業(yè)生的薪酬排行榜。如果再加上畢業(yè)常春藤等名校的國外留學生，這個榜單自然又是另外一番景象。
再有，不少上市公司對于畢業(yè)生的工資制定，本科生、研究生、哪個大學畢業(yè)都是有嚴格的劃分的；再有，鄭大一附院在對外招聘的時候，要求應聘者不僅要達到研究生學歷，還要求本科研究生畢業(yè)學校都必須是211院校......
學歷確實相對貶值，但站在當下和未來，高學歷對于大部分人而言是你取得財富的敲門磚，至于能憑借學歷創(chuàng)造多少財富，那就因人而論了。
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學區(qū)房到底值不值錢，最根本看它的供需。
學區(qū)房到底值不值錢？有那么多人在搶，從某種程度上而言，它就是值錢的。
一個東西值不值錢，從經濟學上來說，要看它的供需。供大于求，就相對貶值，相反，就會貴。
以鄭州為例，來說說學區(qū)房的供需。
提到學區(qū)房，不少人會說國外咋不炒學區(qū)房的概念？國外也是有學區(qū)房概念的，只是相對中國而言，沒有那么夸張。因為，國外的基礎教育是走兩條線路的，工人階層的子弟大多選擇公辦學校，精英階層大多會選擇私立學校、貴族學校。而且國外私立學校是主流，學區(qū)房沒有太大的需求?；氐街袊?，回到鄭州，基礎教育體系中，公辦學校仍舊是主流，義務教育階段能否入讀公辦學校，更是直接和你所居住的房子最終捆綁在一起，也就是我們目前所執(zhí)行的就近入學、單校劃片政策。
比如，河南省實驗小學去年的劃片范圍，整個劃片范圍是極小的，而且范圍內的房源基本上都是以多層為主，劃片范圍內生源不多。
河南省實驗小學2016年劃片范圍▼
那鄭州去年大概有多少孩子入學一年級？2016年的入學數據我們并沒有找到，目前可查的數據是2014年的。2014年，鄭州適齡入學兒童有7.8萬人。兩年后的2016年，鄭州還把入學年齡放寬到了6歲4個月，明年，鄭州會逐步把入學年齡放寬到6周歲，那你想鄭州會有多少孩子入學一年級？
鄭州優(yōu)質學區(qū)房又有多少？
家長認可的，口碑極好的，價格偏高的也是屈指可數的。集中于文化路一小、省實驗中學雙學區(qū)，伊河路小學學區(qū)，互助路小學學區(qū)，優(yōu)勝路小學、鄭州七中學區(qū)，緯五路一小、緯三路小學、鄭州八中學區(qū)；外國語中學學區(qū)。
這些學校周圍多以5-6層的多層樓房為主，房源不多，甚至出房率都是極小的。比如傳說中的外國語中學家屬院，80-90年代的老房子，出房率很低，甚至不少老師都自己持有，留給孫子、孫女讀書。在外國語中學片區(qū)，有些小中介甚至招攬不來外國語中學學區(qū)內的房子。
目前的現狀就是這樣的。
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學區(qū)房歸根到底是房子，本身就是值錢的，關鍵要看學區(qū)的溢價。
我們老說學區(qū)房、學區(qū)房，過多地把學區(qū)房“學區(qū)”的這個附加值凸顯、炒作了出來。學區(qū)房歸根到底還是房子，能上哪個學校只是它的附加值。
在鄭州還不像在北京，北京有很多超級土豪，可以買個10㎡的房子，讓孩子上名校，并不居住。但放在鄭州，這種現象還是少見的，大部分家庭購買學區(qū)房并不單純?yōu)榱松蠈W，還有居住、投資等升值等功能。
學區(qū)房歸根到底是個房子，本身就是值錢的。
鄭州優(yōu)質學區(qū)房大多都在老城核心生活區(qū)，交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)各種配套5分鐘步行都可以到達。比如圖下這個片區(qū)，西郊老城區(qū)、兩條地鐵線，1號線是最早通車的、5號線正在修建中，周邊有公園、有金水河，再看附近的學校資源網，超級密集。所以，這個區(qū)域的房子，本身就是值錢的，我甚至覺得這個區(qū)域的價格目前還算是比較良心的。
鄭州西區(qū)教育資源豐富區(qū)域▼
學區(qū)房到底值多少錢？我們需要考慮的是它所謂的名校溢價了多少？
這個區(qū)域外國語中學家屬院的二手房價格在2萬以上。旁邊的中原新城只有部分房源可以上外國語中學，中原新城二手房普遍的價格在1萬6。如果再算上和外國語中學家屬院一樣老破的小區(qū)，且不能上外國語中學，二手房價格在1萬3左右。算一下外國語中學學區(qū)房的溢價。
以80㎡的房子為例，和中原新城相比，外國語中學學區(qū)房每平米要貴上4000元，80㎡價格在32萬元，和普通老破家屬院相比，每平米要貴上7000元，80㎡ 的價格在56萬元。這個差價還是超級大的。有中介單獨售賣外國語中學的入學名額，去年7月費用在11萬-13萬，目前的費用在13萬-15萬。
再來看伊河路小學附近的區(qū)域，帶學區(qū)房的價格在1萬5左右，不帶學區(qū)房的價格在1萬3左右，相差2000元的一個差價，如果是80㎡的房子，這個溢價額在16萬。但伊河路小學如果能找到關系選擇擇校方式入學，擇校費用肯定是要低于16萬。
從這個意義上來說，如果只為了上學，最方便、性價比最高的辦法是花錢買名額，或者掏擇校費入學。
但我們在選擇做這個對比的時候，并沒有算到6年后、9年后你再把房子出手的那個升值空間，一般而言，在轉手上，學區(qū)房更好出手，且價格要高于非學區(qū)房房源。
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學區(qū)房和同等水平私立學校之間的差價問題。
那如果選擇同等水平私立學校，這個性價比是否比購買學區(qū)房要高呢？
因為在鄭州目前優(yōu)質公立學校的價值還沒有市場化，但私立學校已經市場化了。我們不妨對比一下是買學區(qū)房性價比高還是上私立學校性價比高？
比如你購買了文化路一小斜對面的政法管理干部家屬院的學區(qū)房，可以上文化路一小和省實驗中學，目前價格在2萬5-2萬6不等。我買個80㎡的房子，總價是200萬。然后，我買了周邊房價在2萬元左右的新建小區(qū)，中間的差價是5000元/㎡，總共的差價是40萬。
那我去上東區(qū)的北大附中河南分校外國語小學（已改名宇華實驗小學），一年的學費大概在3萬6左右。從小學到初中，總共的費用在32.4萬元。
我們做這個對比的時候，忽略了三個因素：
1、6年后、9年后你把學區(qū)房出售的升值空間要大于周邊非學區(qū)房的升值空間。
2、私立學校小學需要面試、初中需要考試，以及私立學校學費、校車上漲因素。
3、家長對于公辦學校以及私立學校的接受程度。
排除掉這兩個因素，購買學區(qū)房入學和入學同等水平私立學校之間的差價確實不大。
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學區(qū)房所附帶的人脈、圈層等資源的價值問題。
最后想說的是，學區(qū)房不僅是個房子還附帶有人脈、圈層等資源。
講幾個真實案例吧。
同一天晚上，有兩個朋友打電話咨詢，他們都有渠道把孩子送入鄭州某兩所重點中學上學，只是在焦慮到底要選擇哪所學校。擇校進入重點中學，進不了重點班，甚至擇校的孩子們有可能被集中在一個班級上課。這倆朋友的選擇，很生動說明了，你是誰不重要，你和誰在一起才重要。
下面這個例子可能更極端一些，發(fā)生在好幾年前了。一個朋友的弟弟被家長擇校送到某重點中學的關系班，高考后，雖然成績還是不好，沒有上什么了不起的大學。但是他結婚擺婚宴的當天，同班同學隨的份子錢每人都在2000元以上。
還有一個例子，英國前首相卡梅倫的同學不是銀行家就是跨國公司總裁，要不就是大牛機構創(chuàng)始人，總之各個都是土豪。
購買學區(qū)房入學、憑關系擇校入校、自己考入名校，這些孩子的家長們不一定全都有權有勢、但是對孩子教育的重視度都是一致的，而且孩子未來的圈層、人脈也許在學校就開始形成了。
最后，還有很重要的一點，只要就近入學、單片劃片的政策不便，孩子上完學，房子完全可以賣掉。
2016年7月文化路一小、省實驗中學周邊價格▼
最后，給你張圖，是我去年7月探盤各個重點小學周邊學區(qū)房房價時的價格，大家不妨實地考察對比一下，學區(qū)房和非學區(qū)房房價升值的具體數額。
（完）
責任編輯：郜繼楠
關于鄭州房地產、教育、裝修、人文民生等
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