作者：姜超 顧瀟嘯 于博 張鳳逸；
本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào) 姜超宏觀債券研究（ID:jiangchao8848 )
摘要：
中國(guó)居民房貸杠桿仍顯著低于美日等發(fā)達(dá)國(guó)家嗎？?jī)敻秹毫τ值降兹绾?？本文將挖掘多方?shù)據(jù)，對(duì)此做詳細(xì)考察。
不可忽視的公積金貸款。與歐美日不同，中國(guó)獨(dú)特的住房公積金制度為居民提供了另一個(gè)房貸來(lái)源，15年公積金貸款已占總房貸的20%左右，不容忽視。
公積金制度溯源：始于房改用于購(gòu)房，三方監(jiān)管地方運(yùn)營(yíng)。住房公積金是職工單位共繳、住房消費(fèi)專(zhuān)用的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，由央行、財(cái)政部、住建部三方監(jiān)管，地方公積金中心運(yùn)營(yíng)。公積金的用途以個(gè)人提取和購(gòu)房貸款為主。
公積金壓力顯現(xiàn)：繳存放緩貸款猛增，東部沿海資金緊張。公積金繳存額增速?gòu)?1年開(kāi)始下滑，而公積金貸款增速仍高。這導(dǎo)致公積金資金壓力凸顯，貸款余額/繳存余額一路走高至15年的81%。東部沿海地區(qū)資金供給更為緊張，一二線城市接近100%，已達(dá)極限。
房貸總額激增，居民杠桿高企。
商貸公積金貸激增，中國(guó)居民房貸大爆發(fā)?？紤]公積金后，從總額看，中國(guó)房貸余額在15年達(dá)到2.8萬(wàn)億美元，已近日本的兩倍。從房貸余額/GDP看，15年中國(guó)已超過(guò)日本泡沫時(shí)期水平，16年底將達(dá)到30%，若按現(xiàn)有增速，將在3年內(nèi)達(dá)到美、日當(dāng)前水平。從更可比的房貸/居民可支配收入看，中國(guó)16年預(yù)計(jì)達(dá)到67%，已和美日基本持平，按現(xiàn)有增速，19年將超過(guò)美國(guó)歷史峰值。
居民杠桿并不低。根據(jù)目前比較權(quán)威的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，13年中國(guó)居民家庭負(fù)債/可支配收入約為170%，城鎮(zhèn)居民更達(dá)190%，已略高于各主要發(fā)達(dá)國(guó)家可比的微觀數(shù)據(jù)，近兩年應(yīng)該還在大幅上升，中國(guó)居民杠桿率并不低。
房貸償付額高企，居民負(fù)擔(dān)超過(guò)美國(guó)。當(dāng)年償還額/當(dāng)年可支配收入是流量/流量，能更好地衡量居民短期內(nèi)的債務(wù)流動(dòng)性壓力。
美國(guó)房貸償付收入比07年見(jiàn)頂回落。從宏觀數(shù)據(jù)看，根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的官方數(shù)據(jù)，美國(guó)居民房貸償付比從07年的7.2%下行至目前的4.5%。從微觀數(shù)據(jù)看，根據(jù)美國(guó)消費(fèi)者調(diào)查，房貸支出占稅后收入的比重從06年的6.5%下行至15年的4.7%。我們根據(jù)美國(guó)房貸余額進(jìn)行的估算與以上數(shù)據(jù)基本一致，表明美國(guó)居民房貸償付收入比在07年的峰值大約在7%-8%左右，目前已低于5%。
中國(guó)房貸償付收入比已超美國(guó)。用類(lèi)似方法，我們假定中國(guó)居民商業(yè)房貸平均剩余期限在15-20年左右，加上公積金償付額，16年上半年房貸償付/可支配收入達(dá)到6%-7%，已超過(guò)美國(guó)當(dāng)前水平，直逼美國(guó)峰值。
房貸新增額飆升，邊際杠桿岌岌可危。新增房貸/新增地產(chǎn)銷(xiāo)售額能更準(zhǔn)確地刻畫(huà)居民當(dāng)年購(gòu)房的邊際杠桿率，也能更有效地度量居民房貸加杠桿的邊際變化。
邊際杠桿率飆升，已達(dá)美國(guó)歷史峰值。美國(guó)新增房貸銷(xiāo)售比在07年達(dá)到52%的峰值，旋即泡沫破滅。而考慮公積金后，16年中國(guó)新增房貸銷(xiāo)售比已達(dá)50%，居民購(gòu)房加杠桿的速度或已近極限。
新增房貸占GDP比重大，泡沫化風(fēng)險(xiǎn)臨近。從居民新增房貸/GDP來(lái)看，日本歷史峰值僅有3%，而美國(guó)峰值為8%。考慮公積金后，16年上半年中國(guó)達(dá)到7.7%，直逼美國(guó)歷史高點(diǎn)，表明地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)已近在咫尺！
綜合各方面指標(biāo)，中國(guó)居民杠桿率并不低，而償付和新增房貸負(fù)擔(dān)已超過(guò)美日當(dāng)前水平、直逼美國(guó)歷史高點(diǎn)。房地產(chǎn)加杠桿已帶來(lái)巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，值得高度警惕！
長(zhǎng)久以來(lái)，大家形成了根深蒂固的印象：與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)居民杠桿率較低，償付壓力不大，因此居民加杠桿空間很大，房?jī)r(jià)泡沫增長(zhǎng)仍有支撐。事實(shí)果真如此嗎？與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)居民部門(mén)房貸償付壓力到底如何？本報(bào)告將通過(guò)挖掘多方數(shù)據(jù)，對(duì)此問(wèn)題做一個(gè)詳細(xì)的考察。
1. 不容忽視的公積金貸款
以往大家在測(cè)算居民杠桿時(shí)，往往只計(jì)算了居民部門(mén)的商業(yè)銀行貸款。但與歐美日等發(fā)達(dá)國(guó)家所不同的是，中國(guó)獨(dú)特的住房公積金制度為居民提供了另一個(gè)住房貸款的來(lái)源——公積金貸款，因而也應(yīng)計(jì)入居民購(gòu)房貸款中。而公積金貸款也并未包含在社會(huì)融資總量中。15年公積金貸款已占總購(gòu)房貸款的20%左右，其總量已不容忽視。
1.1 公積金制度溯源：始于房改用于購(gòu)房，三方監(jiān)管地方運(yùn)營(yíng)
職工單位共繳，住房消費(fèi)專(zhuān)用。住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)等企事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的專(zhuān)項(xiàng)資金，不可挪作他用。當(dāng)職工連續(xù)繳納公積金達(dá)到一定期限時(shí)，可以獲得申請(qǐng)公積金貸款的資格。
住房公積金制度始于90年代住房制度改革。為緩解當(dāng)時(shí)福利分房造成的國(guó)家和單位壓力過(guò)大、住房短缺問(wèn)題，政府借鑒新加坡中央公積金經(jīng)驗(yàn)，91年起在上海開(kāi)始首推公積金制度，98年國(guó)務(wù)院發(fā)放《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在全國(guó)范圍內(nèi)運(yùn)行公積金制度，正式廢除福利分房，改為“公積金+住房補(bǔ)貼+工資”的住房貨幣化分配框架。98年頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定管理機(jī)構(gòu)、繳存、提取等具體制度，至此，公積金制度步入正規(guī)化運(yùn)行軌道。
三部委共同監(jiān)管，地方公積金中心運(yùn)營(yíng)。公積金由央行、財(cái)政部、住建部三方監(jiān)管，地方住房公積金管理委員會(huì)制定具體管理措施，由住房公積金管理中心委托銀行運(yùn)營(yíng)。截至15年末，全國(guó)共設(shè)立住房公積金管理中心342個(gè)，公積金管理中心通過(guò)在銀行設(shè)立專(zhuān)戶辦理公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和賬戶繳存、設(shè)定、歸還等手續(xù)。
四類(lèi)用途，個(gè)人提取和購(gòu)房貸款為主。公積金資金使用有個(gè)人提取、個(gè)人購(gòu)房貸款、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債和保障房建設(shè)貸款四項(xiàng)，其中個(gè)人提取和購(gòu)房貸款占據(jù)主要地位。截至15年末，住房公積金累計(jì)繳存總額為8.9萬(wàn)億元，提取總額4.9萬(wàn)億元，占繳存總額的54.6%。15年公積金繳存余額中，個(gè)人貸款余額占比超過(guò)80%，而國(guó)債和保障性住房試點(diǎn)項(xiàng)目貸款余額總和僅占1%左右。
1.2 公積金壓力顯現(xiàn)：繳存放緩貸款猛增，東部沿海資金緊張
公積金繳存增速放緩。公積金貸款來(lái)源于公積金繳存。15年，全國(guó)住房公積金繳存額1.5萬(wàn)億元，同比增速12.3%，年末繳存余額為4.1萬(wàn)億元，同比增速9.8%。雖然公積金繳存余額仍保持逐年上升趨勢(shì)，但由于居民工資收入增長(zhǎng)趨緩、企業(yè)降成本減負(fù)導(dǎo)致繳存下降，同比增速自2011年起下滑，提取率上升，供給壓力隱現(xiàn)。
公積金貸款水漲船高。但從貸出方面看，公積金貸款增速仍高。15年貸款余額32865億元，同比增長(zhǎng)28.8%，甚至超過(guò)商業(yè)購(gòu)房貸款余額的增速。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，公積金貸款也水漲船高，其占居民購(gòu)房貸款的比重達(dá)到19%，成為居民杠桿不可忽視的一部分。
公積金資金壓力凸顯。個(gè)貸率（公積金個(gè)人貸款余額/公積金繳存余額）可用于衡量公積金資金的運(yùn)用情況。過(guò)去十年中，全國(guó)公積金總個(gè)貸率一路走高，從06年的50%不到一路上升到15年的80.8%，意味著公積金已進(jìn)入緊平衡狀態(tài)。16年房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火爆，如果公積金貸款余額增速達(dá)到商業(yè)貸款目前的同比增速30%，而繳存余額增速仍在10%左右，那么個(gè)貸率將達(dá)到95%，接近極限。
東部沿海省市公積金資金更為緊張。分地區(qū)看，由于各地公積金繳存不能調(diào)配，地區(qū)間不平衡的狀況更為嚴(yán)重。15年天津、上海、江蘇、浙江、貴州、福建六省市個(gè)貸率超過(guò)90%，其中除貴州外均位于東部沿海。
一二線城市公積金貸款供給已達(dá)極限。分城市看，一二線城市公積金資金壓力顯然更大。幾大主要城市個(gè)貸率均呈明顯上升態(tài)勢(shì)，15年南京、天津、武漢個(gè)貸率更超過(guò)了100%（因?yàn)橛型顿Y收益，貸款余額可能略大于繳存總額），意味著一二線主要城市公積金貸款供給已達(dá)極限，未來(lái)已無(wú)力通過(guò)公積金提高居民杠桿。
2. 房貸總額激增，居民杠桿高企
2.1 商貸公積金貸激增，中國(guó)居民房貸大爆發(fā)
考慮公積金后，中國(guó)房貸余額已近日本兩倍。目前公積金貸款已占居民購(gòu)房總貸款的20%左右，考慮公積金后，居民房貸杠桿將會(huì)更高。我們?cè)谇捌诘膱?bào)告中，比較了中、美、日三國(guó)房貸余額的變化。08年金融危機(jī)后，美國(guó)、日本居民房貸余額均見(jiàn)頂回落，唯有中國(guó)房貸余額不降反升，11年為1.3萬(wàn)億美元，14年突破兩萬(wàn)億美元大關(guān)并超過(guò)日本，15年達(dá)到2.8萬(wàn)億美元，已是日本的1.7倍。
美日房貸余額/GDP見(jiàn)頂回落。考慮到各國(guó)經(jīng)濟(jì)體量的差異（15年美、中、日GDP分別為18萬(wàn)億美元、11萬(wàn)億美元和4萬(wàn)億美元），房貸余額/GDP更具可比性。美國(guó)、日本的房貸余額/GDP都經(jīng)歷了“平穩(wěn)—加速上行—見(jiàn)頂”的過(guò)程：00年以前美國(guó)房貸余額/GDP基本穩(wěn)定在40%左右，此后隨地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張而持續(xù)上升至07年的73.3%，此后見(jiàn)頂下滑，15年底已降至50%左右。日本房貸余額/GDP在85年以前穩(wěn)定在20%左右，在地產(chǎn)泡沫頂峰90年也僅為25%左右，泡沫破滅后居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表出清緩慢，房貸/GDP仍在緩慢上升，目前維持在40%左右。
考慮公積金后，中國(guó)房貸余額/GDP已超過(guò)日本泡沫時(shí)期。而12年以來(lái)，中國(guó)房貸增速上行而GDP增速下行，導(dǎo)致房貸/GDP比重正在以前所未見(jiàn)的速度攀升。13年以前尚不到20%，15年底達(dá)到25.5%（其中公積金/GDP約5%），高于日本泡沫時(shí)期水平，而16年底將超過(guò)30%。
中國(guó)房貸余額/GDP超日趕美。如果居民房貸保持現(xiàn)有增速會(huì)怎樣？今年商業(yè)貸和公積金貸款同比增速均達(dá)到30%，但公積金貸款增速受限于繳存額或難以持續(xù)。即使保守估算，按25%的商貸增速、15%的公積金貸款增速和6.5%的經(jīng)濟(jì)增速，中國(guó)房貸/GDP也將在3年內(nèi)超過(guò)日本、接近美國(guó)現(xiàn)有水平，5年內(nèi)達(dá)到美國(guó)歷史峰值。
房貸/居民可支配收入更準(zhǔn)確衡量居民房貸負(fù)擔(dān)。而考慮到收入法下各國(guó)GDP結(jié)構(gòu)存在較大差異，譬如中國(guó)勞動(dòng)者報(bào)酬（一般居民收入的主要來(lái)源）占比為46%，顯著低于美國(guó)的53%。而居民可支配收入才能真實(shí)衡量居民債務(wù)的償付能力。美國(guó)房貸收入比在00年之前基本穩(wěn)定在60%左右，從01年開(kāi)始持續(xù)飆升，07年達(dá)到100%左右，此后見(jiàn)頂回落至15年的70%。日本房貸收入比從80年代起持續(xù)攀升，90年代泡沫破滅后仍緩慢上升，15年為68%左右。
考慮公積金后，中國(guó)居民房貸收入比已和美日基本持平。15年中國(guó)居民房貸收入比為57%。16年房貸增速約為30%，再創(chuàng)新高；而居民收入增速繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)為8%-9%。我們據(jù)此估計(jì)，16年中國(guó)居民房貸收入比為67%（其中公積金貢獻(xiàn)約12%），已和美日基本持平。如果按25%的商業(yè)貸增速、15%的公積金貸款增速和8%的居民可支配收入增速測(cè)算，則2019年中國(guó)居民房貸收入比將達(dá)到100%左右，超過(guò)美國(guó)歷史峰值。
2.2 居民杠桿并不低
以上計(jì)算表明，從宏觀數(shù)據(jù)看，考慮公積金后，中國(guó)居民房貸占收入的比重已和美、日持平，指向中國(guó)居民杠桿率并不低，值得警惕。
微觀調(diào)查數(shù)據(jù)表明，中國(guó)居民杠桿率并不低。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的中國(guó)家庭金融調(diào)查是目前比較權(quán)威的微觀家庭調(diào)查，根據(jù)其調(diào)查結(jié)果，13年中國(guó)居民家庭負(fù)債/可支配收入約為170%，城鎮(zhèn)居民更達(dá)到190%，與可比的OECD家庭調(diào)查比照，高于各主要發(fā)達(dá)國(guó)家。而13年至今，居民貸款增速迅猛，目前杠桿率較當(dāng)時(shí)應(yīng)有明顯提升。
3.房貸償付額高企，居民負(fù)擔(dān)超過(guò)美國(guó)
從居民的資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，房貸余額/當(dāng)年可支配收入是存量/流量，而當(dāng)年償還額/當(dāng)年可支配收入是流量/流量，能更好地衡量居民短期內(nèi)的債務(wù)流動(dòng)性壓力。此外，由于較近期的貸款還貸壓力較大，因此償付額比房貸余額能更好地體現(xiàn)房貸期限結(jié)構(gòu)的差異。
3.1 美國(guó)房貸償付收入比07年見(jiàn)頂回落
美國(guó)居民房貸償付/可支配收入07年見(jiàn)頂回落。先看官方的總量數(shù)據(jù)，根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的Household Debt Service and FinancialObligations Ratios數(shù)據(jù)，美國(guó)居民房貸償付比（居民房貸償付額/居民可支配收入）在07年底達(dá)到7.2%的高峰，隨即泡沫破滅，償付比也一路下行，目前每季度房貸償還額僅占可支配收入的4.5%。
美國(guó)房貸支出/收入06年見(jiàn)頂回落。再看微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，根據(jù)美國(guó)消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)，其居民居住支出占稅后收入的30%左右，其中房屋支出占比在15-18%之間波動(dòng)。但由于美國(guó)居民租房比例較高，因此房貸償付在房屋支出中也并非主要成分。房貸支出占收入比重在06年達(dá)到6.46%的峰值后一路下行，目前僅為4.73%；而房租支出則在12年反超房貸支出，目前占收入比重達(dá)到6.29%。
最后，我們用美國(guó)房貸總額數(shù)據(jù)估算居民房貸償付額，來(lái)與微觀、宏觀數(shù)據(jù)相驗(yàn)證。我們用十年平均住房抵押貸款利率作為當(dāng)年剩余貸款的平均利率，并假定等額本息償付。如果以2015年美國(guó)居民住房抵押貸款償還額占可支配收入的比重作為基準(zhǔn)，我們估算美國(guó)房貸平均剩余期限大約在25-30年左右。如果平均剩余期限為30年，那么償付收入比在07年的峰值為7.6%，15年為4.5%；如果平均剩余期限為25年，那么07年的峰值為8.3%，15年為4.8%?？傮w上看，與前述宏觀、微觀數(shù)據(jù)基本相符。
宏觀、微觀、估算數(shù)據(jù)相互參照，我們得出結(jié)論：美國(guó)居民房貸償付收入比在07年的峰值大約在7%-8%左右，目前已低于5%，遠(yuǎn)比大家想象得低。從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，8%應(yīng)該是一個(gè)極限值。
3.2 中國(guó)房貸償付收入比已超美國(guó)
那么中國(guó)居民的房貸償付負(fù)擔(dān)如何呢？很遺憾，除公積金外，商業(yè)貸款方面缺少權(quán)威的房貸償付額數(shù)據(jù)，我們只能利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。考慮到美國(guó)自胡佛總統(tǒng)實(shí)施“居者有其屋”政策以來(lái)，房貸期限一直比較長(zhǎng)，大部分居民會(huì)用滿30年的償還期；而中國(guó)居民在12年以前房貸壓力不大，房貸期限稍短。我們估計(jì)中國(guó)居民商業(yè)房貸平均剩余期限在15-20年左右，再以三年平均房貸利率作為當(dāng)年剩余房貸平均利率，并假定等額本息償還，據(jù)此可以估計(jì)出居民房貸償付額占可支配收入的比重。
中國(guó)居民房貸償付收入比已超過(guò)美國(guó)。如果假定商貸平均剩余期限為20年，那么15年該比值為5.3%（其中公積金貢獻(xiàn)約1.2%），16年上半年為6.4%（其中公積金貢獻(xiàn)約1.4%）；如果假定平均期限為15年，則15年比值為6.0%（其中公積金貢獻(xiàn)約1.2%），16年上半年達(dá)到7.2%（其中公積金貢獻(xiàn)約1.4%）?？偟膩?lái)看，中國(guó)居民房貸償付壓力已經(jīng)超過(guò)美國(guó)15年的水平，考慮公積金后則已逼近美國(guó)峰值，這是十分危險(xiǎn)的信號(hào)！
4. 房貸新增額飆升，邊際杠桿岌岌可危
4.1 新增房貸/地產(chǎn)銷(xiāo)售額：已達(dá)極限，岌岌可危
新增房貸銷(xiāo)售比刻畫(huà)邊際杠桿率。但無(wú)論是房貸收入比還是償付額收入比，均是靜態(tài)指標(biāo)，衡量的是過(guò)去房貸累積帶來(lái)的償付壓力。相比之下，新增房貸銷(xiāo)售比（新增房貸/新增地產(chǎn)銷(xiāo)售額）能更準(zhǔn)確地刻畫(huà)居民當(dāng)年購(gòu)房的邊際杠桿率，也能更有效地度量居民房貸加杠桿的邊際變化。
美國(guó)新增房貸銷(xiāo)售比07年見(jiàn)頂。從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，其房地產(chǎn)市場(chǎng)自00年開(kāi)始升溫，隨著地產(chǎn)泡沫膨脹，抵押貸款占房產(chǎn)銷(xiāo)售額的比重從99年的36%一路上升，07年沖高至51.6%，旋即次貸危機(jī)發(fā)生，泡沫破滅。這意味著，50%左右或是居民新增房貸銷(xiāo)售比的極限水平。
考慮公積金后，16年中國(guó)居民購(gòu)房邊際杠桿率達(dá)到50%。中國(guó)居民新增房貸/新增地產(chǎn)銷(xiāo)售額比值持續(xù)飆升，11年僅為19%，15年達(dá)到39%，16年上半年則高達(dá)50%（其中公積金貢獻(xiàn)接近10%），正是美國(guó)金融危機(jī)前的最高水平。我們從過(guò)去的八成首付比例迅速變成一半首付，和美國(guó)人07年的情況一樣，這表明中國(guó)居民購(gòu)房加杠桿的速度或已接近極限！
4.2 新增房貸/GDP：歷史新高，泡沫化風(fēng)險(xiǎn)臨近
新增房貸占GDP比重大，經(jīng)濟(jì)存在泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的89年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過(guò)3.0%，美國(guó)金融危機(jī)前新增房貸/GDP在05年達(dá)到8.0%后見(jiàn)頂回落。而15年中國(guó)新增購(gòu)房商貸+公積金貸款占GDP比重為4.9%，今年上半年已達(dá)已達(dá)7.7%，不僅大幅提升，也與美國(guó)歷史高點(diǎn)相當(dāng)接近，表明地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)已近在咫尺。
中國(guó)居民購(gòu)房杠桿有多高？我們從三方面的指標(biāo)進(jìn)行了考察：
從存量房貸來(lái)看：考慮公積金后，16年中國(guó)居民房貸收入比將達(dá)到67%，已與美國(guó)、日本當(dāng)前水平相當(dāng)。若按當(dāng)前增速持續(xù)下去，則2019年將超過(guò)100%，達(dá)到美國(guó)歷史峰值水平。微觀調(diào)查數(shù)據(jù)同樣驗(yàn)證了中國(guó)居民杠桿率并不低。
從房貸償付額來(lái)看：考慮公積金后，假定中國(guó)房貸平均剩余期限為15年，則16年中國(guó)居民當(dāng)年房貸償付額占可支配收入的比重已經(jīng)達(dá)到美國(guó)歷史峰值，居民償付能力受到巨大考驗(yàn)。
從房貸新增額來(lái)看：考慮公積金后，16年中國(guó)居民購(gòu)房邊際杠桿達(dá)50%，與美國(guó)次貸危機(jī)前的最高值相當(dāng)。而新增房貸占GDP的比重也直逼美國(guó)歷史峰值，顯示地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)臨近。
綜合各方面指標(biāo)，中國(guó)居民杠桿率并不低，償付能力正受到巨大考驗(yàn)。房地產(chǎn)加杠桿已帶來(lái)巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，值得高度警惕！
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（完）
責(zé)任編輯：米宅杰西
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