前言：
截至5月底，若以“三高”標(biāo)準(zhǔn)（單價地王/總價地王/溢價率超100%）統(tǒng)計，全國共出現(xiàn)了152宗地王，區(qū)域集中于一二線城市，其中一半以上被國資背景的房企摘得，2016年幾乎無懸念的會成為歷史上地王最多的年份。
亂花漸欲迷人眼。
面對地價高于房價、面粉貴過面包、怎么算也不賺錢的局面，正常邏輯似乎已無法解釋，于是各種陰謀論紛至沓來：從2015年底，國家提出三四五線房產(chǎn)去庫存，卻招致以京滬深為代表的一線房價暴漲；到今年6月，在權(quán)威人士提中國經(jīng)濟(jì)L型、房子是給人住的后，仍拍出上海顧村（距市中心的人民公園近20公里）的單價地王，無不刺激著人的神經(jīng)，也一次次創(chuàng)造不同的陰謀論。
讓我們梳理下這些真假難辨的陰謀論，也讓看待地王、看待房價的視角上有所啟發(fā)。
陰謀一
自2014年中經(jīng)濟(jì)增長趨緩后，房地產(chǎn)也進(jìn)入下行通道——其實二者互為因果。因地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游近百個行業(yè)，為刺激房市——同時也為拉動經(jīng)濟(jì)，曾經(jīng)限購的大中城市陸續(xù)取消限購，直至剩下北京、上海、廣州、深圳、三亞五個城市。
當(dāng)年9月底，央行出臺“認(rèn)貸不認(rèn)房”的首套房貸判定標(biāo)準(zhǔn)，刺激購房需求，被稱為9﹒30房貸新政。直至15年底一年多的時間，房地產(chǎn)都可用“慘淡”二字形容（除極個別一線城市），甚至房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了歷史罕見的負(fù)增長，更多的三四五線城市房子滯銷、項目停工，雖然期間國家陸續(xù)出臺3﹒30新政、5次降息、二套房首付降低、公積金新政的多個刺激政策。
2015年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會議甚至專門提到房地產(chǎn)要去庫存，由此可見房地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟(jì)增長中的作用。
也是在2015年底提出“去庫存”的檔口，以深圳、上海、北京為代表的一線城市房價開始暴漲（這些城市房價在6月底股市崩盤后不久的秋季就已啟動），“本意是把雨引到廣大的三四五線城市，沒承想全下到幾個一線城市了”。為抑制房價，2016年兩會后，上海、深圳進(jìn)一步提高了購房資格的門檻，及隨后緊急打擊首付貸/眾籌購房等高杠桿炒房行為。也是在一線城市房價開始趨穩(wěn)的前后，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市房價接過接力棒迅猛上漲，地王頻現(xiàn)，以致延續(xù)到現(xiàn)在。
于是第一個陰謀出現(xiàn)了：一二線城市的暴漲，最終目的是為了三四五線城市去庫存！其邏輯是：一線房價暴漲，加強(qiáng)限購，抬高進(jìn)入門檻，冰封速凍，逼迫沒買房的人去二三線城市去庫存，一箭雙雕——封凍房價保護(hù)了銀行資產(chǎn)安全，又激活了二三線房市。以此類推，把二線房價炒高，再次限購冰封價格，逼迫沒買房的去三四五線去庫存，從而解決全國的房產(chǎn)庫存問題。
目前看，陰謀的前半部分大致實現(xiàn)，可缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及就業(yè)機(jī)會的三四五線城市真的能去庫存么？這陰謀的后半部分能否實現(xiàn)確實要打個問號。
從2009年4萬億刺激計劃起，中國貨幣超發(fā)泛濫。截至2016年初的數(shù)據(jù)是，中國M2供應(yīng)量大致相當(dāng)于美國、日本、歐盟M2總和的約68%，而GDP卻只相當(dāng)于后者的33%，所以從2015年中時人民幣貶值的預(yù)期就很強(qiáng)烈。
與人民幣貶值相呼應(yīng)的是，以安邦保險為代表的國內(nèi)企業(yè)卻在海外大肆收購資產(chǎn)，其負(fù)債人民幣持有美元資產(chǎn)的布局思路昭然若揭——占有最優(yōu)資源和信息的一批人都在賭人民幣貶值啊。更有人拿出李嘉誠出逃的例子來證明富豪都在看淡中國經(jīng)濟(jì)，紛紛高位出售國內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移國外。
再具體到個體富人，中國人澳洲/美國/加拿大買房并炒高當(dāng)?shù)胤績r的新聞充斥媒體網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在中國人已成澳洲和美國第一大外來購房群體，高凈值人群的海外資產(chǎn)配置對沖國內(nèi)風(fēng)險（政治/經(jīng)濟(jì)/匯率等）已成趨勢。
與國外房價穩(wěn)定便宜相對應(yīng)的是，國內(nèi)一線房產(chǎn)的價格實在太高——還要附帶霧霾的空氣、擁擠的交通、不安全的食品……一線城市的某個小蝸居即可換取海外大別墅的新聞時有耳聞。
于是，在2016年春節(jié)后，伴隨著一線城市的暴漲，第二個陰謀論已然出現(xiàn)：政府放水拉高一線城市房價，讓持有大量一線房產(chǎn)的權(quán)貴富豪們高位套現(xiàn)，資金出逃去海外購買資產(chǎn)，而買房的百姓卻慘當(dāng)接盤俠，等到國內(nèi)房價暴跌、人民幣斷崖式貶值后，再打個“回馬槍”歸來抄底！
該觀點一度廣泛傳播。但陰謀論拋出者未曾料到的是，暴漲的房價居然會從一線城市逐步蔓延到二線城市，而一線城市只是漲幅趨穩(wěn)，并沒有大幅下跌——不是房市不行了，是因為限購升級了。
高企的房價何時崩盤、泡沫周期還能維持多少年，或許很難有人知道，一線房產(chǎn)的出售者是頂部出逃還是賣在半山腰還需要時間的檢驗。
樓市黃金時代近十余年來，賣地已成地方財政最重要的收入來源，占比遠(yuǎn)超一半，高的甚至達(dá)80%以上。地方政府真心希望房價上漲，這樣土地才能拍賣出去。因從2014年中開始的地產(chǎn)低迷，許多土地流拍致使地方財政收入大幅減少，甚至傳出了某些地區(qū)公務(wù)員工資都拖欠的傳聞。
6月1日，信達(dá)地產(chǎn)再次拍出上海顧村的地王后，大家不僅熱衷探究這個從去年下半年開始共拍了10塊地，其中7個地王的中小開發(fā)商的底細(xì)，更是抖落出一則開發(fā)商與地方政府合謀抬地價的舊聞：開發(fā)商拍買的土地不能低于政府的價格底線，至于高出的價格或者本不想買被政府逼買的出價都會事后全部或大部分返還，以此營造地價不斷上漲的假象，給購房者制造房價一定上漲預(yù)期，從而托底房價。
因信達(dá)地產(chǎn)的財政部背景（爺孫公司的關(guān)系），財政部又代表著中央政府，而土地又是國家的，所以出現(xiàn)“左右倒右手聯(lián)合抬高地價，政府背后坐莊穩(wěn)收稅費”的聲音，“政府通過信達(dá)地產(chǎn)對外喊話，地價不會跌房價不會跌，因為政府在背后托底”。
關(guān)于地方政府托底維持高地價也有些微依據(jù)。
2008年后，各地方政府（小到縣一級）在刺激經(jīng)濟(jì)的政策下，更瘋狂、更大面積的圈地開發(fā)各類新區(qū)，做一級土地開發(fā)（圈地后地上附著物的清理、道路橋梁的修建、水電等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，平整完之后再通過招拍掛拍賣土地）的城建/城投公司紛紛發(fā)行城投債、政信類信托募集資金（也就是我們俗稱的影子銀行），這些借貸一般都有地方財政（稅費收入）的擔(dān)保，若土地掉價或土地拍賣不出去，則會影響這些債務(wù)的到期償還，所以地方政府確實有動力維持高地價。
但陰謀論者似乎混淆了地方與中央、個案和普遍的區(qū)別。畢竟地方政府和中央政府有不同的利益訴求和財政來源，某些地方政府的個案表現(xiàn)是否能代表普遍地方政府的的現(xiàn)象，這都是個問題。關(guān)于政府請地產(chǎn)公司做托維持高地價的陰謀論，權(quán)且作為一個看問題的角度，但也不可全信。
2015年五大銀行的年報出來后，很多人嚇一跳：凈利潤同比近乎零增長，而不良貸款率卻急劇攀升，整體為1.75%，農(nóng)行甚至超2%的警戒線達(dá)2.39%！這是經(jīng)濟(jì)下行、產(chǎn)能過剩、企業(yè)貸款違約增加的例證。
央企、國企、大型企業(yè)集團(tuán)可以無抵押的信用貸款，可對于廣大的中小企業(yè)和個體工商戶及個人貸款來說，則必須要抵押物——絕大多數(shù)都是房產(chǎn)。而對于每年銷售的新房來說，絕大部分又都是按揭貸款——個人繳納首付款，剩余部分從銀行借貸，這也相當(dāng)于把新房抵押給銀行啊。
若房價大跌，不僅供樓百姓會面對負(fù)資產(chǎn)出現(xiàn)斷供的可能，其他以房產(chǎn)抵押的貸款也會面臨抵押物價值不充足的問題，以此導(dǎo)致銀行在追償貸款處置抵押資產(chǎn)時面對足額本息變現(xiàn)的風(fēng)險。若銀行出現(xiàn)大面積呆壞賬，造成流動性枯竭（即銀行沒有錢了），則會造成金融系統(tǒng)地崩潰！
所以，保地價就是保房價，保房價就是保資產(chǎn)，保資產(chǎn)就是保銀行，保銀行就是保金融系統(tǒng)的安全！房價不能跌啊！
這種說法確實有道理，但似乎忽略了中國的特殊國情及政府在經(jīng)濟(jì)中過強(qiáng)的干預(yù)能力。
在1998年曾出現(xiàn)過銀行業(yè)在技術(shù)上破產(chǎn)的先例，當(dāng)時就是銀行大面積呆壞賬——貸款收不回，為解救銀行，財政部成立了信達(dá)、東方、長城、華融四大資產(chǎn)管理公司，管理銀行剝離出的四大國有銀行的呆壞賬，最終是財政兜底——其實也就是全民買單。
具有喜劇性的是，因處在隨后的信用周期擴(kuò)張期及以土地/房產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格大幅上漲，四大資管公司持有的不良資產(chǎn)紛紛變成了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不僅順利解套還賺的盆滿缽滿，以致現(xiàn)在它們的資產(chǎn)迅速膨脹，要么上市、要么成了擁有保險/證券/銀行等全金融牌照的金融巨頭。
所以要保護(hù)金融系統(tǒng)的安全也無非兩個方式：保持房價不跌或繼續(xù)上漲，就得繼續(xù)貨幣放水，通貨膨脹稀釋債務(wù)；或者房價下跌出現(xiàn)金融風(fēng)險時，那央行就行使最后貸款人功能，不停的向商業(yè)銀行輸送貨幣好了。第一種方式會使有房者資產(chǎn)膨脹、貧富分化進(jìn)一步加大，有房者跟沒房者彼此兩重天；第二種方式也就是全民買單，整體性通貨膨脹（第一種方式是資產(chǎn)價格通貨膨脹），人人上繳鑄幣稅，手里的錢購買力下降。
結(jié)果會選哪一種呢？
后記：地王兇猛房價瘋狂的真實原因是什么？
在我們無法用常識解釋地王兇猛和房價瘋狂時，總會找出各種各種的理由，并伴隨著形形色色的陰謀論，它們的論點著眼于某一方面確實反映了某些實情，但不一定全面。
關(guān)于地王頻出，一二線城市房價瘋長的原因，或許并不復(fù)雜，極其簡單：在經(jīng)濟(jì)下行周期里，面對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置荒，加上貨幣放水、人民幣貶值的強(qiáng)烈預(yù)期，拿到大量便宜錢的企業(yè)只能把資金投放到還算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的一二線城市土地和房產(chǎn)上。對國企來說，錢反正是國家的，賭對了皆大歡喜，賭錯了資產(chǎn)掛賬或全民買單；對民企來說，賭對了大賺一筆，賭錯了權(quán)當(dāng)一次高額的廣告費。
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11、回復(fù)“墨爾本”查閱：米宅：海外置業(yè)之墨爾本購房指南（2016.6月版）
（完）
責(zé)任編輯：張孟杰
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