前言：
今年年初，溫哥華格雷岬區(qū)一幢豪宅被名叫“TianYuZhou”的中國學(xué)生以3110萬加元（約合1.5億元人民幣）買下，創(chuàng)下2016年溫哥華豪宅成交紀(jì)錄，一時間引起兩國網(wǎng)絡(luò)熱議。
而這起天價豪宅僅是中國買家對加拿大房產(chǎn)熱衷的極端瘋狂表現(xiàn)之一。持續(xù)幾年的低利率環(huán)境，刺激了樓市需求的暴漲。再加上加拿大貸款審查嚴(yán)格、宜居的環(huán)境，次貸規(guī)模非常小，使得該國幾乎免受了2008年金融危機，樓市并未受到?jīng)_擊。
這讓人看到加拿大房地產(chǎn)的抗跌屬性，大量國外買家涌入。這其中當(dāng)然包括財富暴增的中國人，而近幾年中國買家的數(shù)量、房產(chǎn)投資額都在暴增，表現(xiàn)越來越瘋狂。溫哥華和多倫多等多個城市的房價也開始暴漲，甚至即將趕超美國的舊金山和紐約。
這引起了一部分加拿大國民的反對，他們認(rèn)為過多的國外買家（大部分的指責(zé)指向了中國人）推高了加拿大的房價，增加了本國民眾買房的負(fù)擔(dān)。加拿大政府終于坐不住了，新政策接連而來。
1加拿大房價首破50萬加元，超美國均價40%
據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會最新數(shù)據(jù)，2016年4月加拿大房地產(chǎn)均價為50.8萬加元（合人民幣260萬元），同比增長13.1%，再創(chuàng)新高。今年3月，加拿大每棟房產(chǎn)價格首次突破50萬加元（約38萬美元），站上歷史最高價，超過美國房產(chǎn)均價27萬美元，超出了40%。
加拿大住宅房價走勢 ↓↓↓
注：紅線為實際房價走勢，藍(lán)線為MLS?HPI復(fù)合基準(zhǔn)價走勢。（資料來源：加拿大房地產(chǎn)協(xié)會）
2016年4月加拿大各省房價一覽 ↓↓↓
從以上可以看出：
1、2006年后，除受2008年金融危機波及，受到輕微影響外，從2009年4月開始緩慢上漲，在35萬加元/棟上下徘徊。但從2013年1月開始加速上揚。從2008年至2016年，加拿大房價上漲67%，年均漲幅7%左右，還算平穩(wěn)。但2013-2016這三年上就漲了43%！可見房產(chǎn)市場的火爆。
2、高房價依然集中在溫哥華所在的卑詩省和多倫多所在的安大略省，兩省的房價增長都在12%以上，而其余地區(qū)的房價同比增長都不超過5%，甚至有一半地區(qū)處在下跌區(qū)間，西北領(lǐng)地的房價甚至下跌14.5%，可謂一半海水一半火焰！
3、溫哥華房價達(dá)到109萬加元（合人民幣560萬元），一年的漲幅達(dá)到21.4%，領(lǐng)跑全國，維多利亞和多倫多緊隨其后，漲幅在16%以上，連續(xù)數(shù)月的房價上漲仍然是由這幾個城市帶動。
4、刨除這溫哥華和多倫多，4月加拿大全國房產(chǎn)均價仍然比去年同期增8.7%。
重點來看大溫哥華區(qū)和大多倫多區(qū)的房價走勢 ↓↓↓
其中：
1、大溫哥華區(qū)是包含溫哥華在內(nèi)的都會區(qū)，大溫區(qū)域局轄下有21個市鎮(zhèn)，和一個未組織地區(qū)。大多倫多區(qū)（GTA）是加拿大人口密度最高的都會區(qū)，范圍包括了原多倫多市和周邊的4個地級市，是北美第五大都會區(qū)。
2、2006年-2015年，大溫區(qū)比大多區(qū)房價高出10萬-18萬加元/棟，但從2016年1月開始，兩地區(qū)的房價差拉大到20萬加元以上。
3、這十年，大溫區(qū)的房價上漲94%，大多區(qū)上漲90%，都接近一倍的漲幅。而近一年，大溫區(qū)房價上漲25.3%，大多區(qū)上漲12.6%，上揚趨勢明顯。
近一年世界主要城市獨棟別墅房價走勢（數(shù)據(jù)來源：CREA、Zillow） ↓↓↓
可以看到：
1、2016年3月溫哥華獨棟別墅房價達(dá)到105萬美元/棟（合人民幣690萬元），舊金山別墅均價達(dá)128萬美元/棟（合人民幣841萬元）。而溫哥華和多倫多的獨立屋價格均在紐約、墨爾本、東京之上，僅次于舊金山。
2、溫哥華獨立別墅一年漲幅23%，墨爾本漲了16%，舊金山一年漲幅15.4%，多倫多漲了11%，紐約漲了8.3%，東京漲了2%。
3、照此趨勢，再過兩年，溫哥華別墅價格將超越舊金山，躍居北美最高（理想條件下）。
雖說溫哥華和多倫多房價暴漲的厲害，但與中國房價比起來，依然是“小巫見大巫”。
北上深房價走勢（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院） ↓↓↓
（注：圖中數(shù)據(jù)單位為人民幣元/平方米）
近一年五大城市房價漲幅對比 ↓↓↓
從2010年6月至2016年5月這6年，北京房價上漲62%，上海房價上漲57.5%，深圳最為瘋狂，上漲了131%，比溫哥華和多倫多十年漲幅還要高！從近一年的漲幅看，北京上漲13.6%，上海漲了21%，深圳漲了59%，依然要比溫哥華和多倫多瘋狂！
2真的是國外買家炒起來的嗎？
毫無疑問，目前加拿大房價已站在歷史高位，而大量涌入的外國買家被認(rèn)為是推高房價的主因。
據(jù)加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場份額第一的瑞麥地產(chǎn)保守估算，2014年中國買家在加拿大的交易額達(dá)150億美元（按匯率折算達(dá)900多億元人民幣）。加拿大國民銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算，2015年中國買家在溫哥華樓市投入了127億加元（約合人民幣640億元），占該城市總量的33%。而在多倫多這個數(shù)字是90億加元（約合人民幣454億元），占總銷售量的14%。
但這都是推測，究竟有多少外國買家進(jìn)入了加拿大房地產(chǎn)市場，外資又在當(dāng)?shù)厥袌鲋姓剂硕啻蟊壤?，至今沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)披露。加拿大按揭既住宅公司（CMHC）已經(jīng)開始著手調(diào)查收集數(shù)據(jù)，預(yù)計在今年11月將發(fā)布相關(guān)報告。
唯一一個可查的數(shù)據(jù)是，在CMHC最新公布的一份外國人在分戶公寓（CONDO）概況報告中，在多倫多地區(qū)和溫哥華地區(qū)外國買家購買的公寓數(shù)量占3%和3.5%，比例并不大，表明更多的外資進(jìn)入了豪宅市場。
溫哥華23%和多倫多11%的獨立別墅漲幅，正印證了這一點。而這兩個地區(qū)的公寓和聯(lián)排別墅的漲幅并不大，年均漲幅在7%-9%左右。
大溫哥華地區(qū)各房屋類型漲幅 ↓↓↓
不可否認(rèn)，豪宅價格的高企帶動了其他住宅價格的上揚，但對于當(dāng)?shù)鼐用駚碇v，豪宅本來就是小眾市場，并不會對普通加拿大人的購房選擇帶來什么影響。一個年收入7、8萬的家庭，也絕不會考慮在豪宅區(qū)購買百萬以上的獨立屋。
但是，把房價高漲全部推給國外買家甚至中國人，或許不妥。土地供應(yīng)量下降，或許才是這背后的根本原因。
近幾年溫哥華獨立屋需求量上漲，但獨立屋用地開發(fā)數(shù)量越來越少，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于求，導(dǎo)致獨立房價格逐年升高。這導(dǎo)致開發(fā)商購買土地的價格逐年上升，消費者只能以更高的價格來買房。
加拿大新屋開工量統(tǒng)計與預(yù)測 ↓↓↓
相較于2015年，加拿大地產(chǎn)協(xié)會預(yù)計在2016年和2017年，新屋開工量都會減少，這也反映出土地供應(yīng)量將進(jìn)一步收窄，導(dǎo)致市場上的住宅庫存量將進(jìn)一步減少，房價還會呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。
大溫哥華房地產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月的成交與掛牌比為57.2%。今年3月，共有7299處物業(yè)在溫哥華都會區(qū)的房源共享服務(wù)系統(tǒng)中掛牌出售，較2月環(huán)比下跌38.7%。而在整個國家的新上市房屋數(shù)量上，今年4月比去年底下降了4%。
加拿大新掛牌出售房屋數(shù)量 ↓↓↓
而且在很多地產(chǎn)商眼中，加拿大各級政府要為多倫多、溫哥華等地獨立屋價格過高負(fù)相當(dāng)大的責(zé)任：過高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、昂貴的房屋檢測費、過高的房地產(chǎn)稅、建筑材料成本大幅上漲、有限的土地供應(yīng)量、加幣大幅貶值、房貸利率下降等等，都成為助推房價上漲的原因。
3調(diào)控！加拿大或步澳大利亞后塵
終究，暴漲的房價讓加國的民眾不能忍受，他們把矛頭對準(zhǔn)了外國購房者，尤其是中國人?！癟ianyu Zhou”購買的1.5億天價房更激化了這一矛盾。
今年3月，加拿大卑詩省議會新民主黨議員戴維·艾比為了聽取民眾對溫哥華價格飛漲的房地產(chǎn)市場的意見組織了一次市民會議，700人的會場座無虛席。會上有太多的人搶著發(fā)言，紛紛呼吁政府立即采取措施遏制房價，但會議很快就演變成了針對中國人的“批斗大會”。
民眾的呼聲最終傳到了政府高層，在6月8日-10日，加拿大總理、財長和央行行長接連對溫哥華和多倫多的高房價表態(tài)：政府不會坐視不管溫哥華和多倫多樓市的泡沫！將合理控制外來資本的進(jìn)入（外國人買房）炒高兩地房價！
先是加拿大財長比爾·莫爾諾聲明：“我們正在進(jìn)行詳細(xì)研究，在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)⒉扇”匾袆涌刂品績r及外來資金（外國人購房），因為他們正在吹大房價的泡沫?！?/span>
隨后，加拿大央行行長博羅茲表示，“溫哥華和多倫多被炒高的房價是虛高的，長遠(yuǎn)來看很難持續(xù)，市場存在巨大的下跌風(fēng)險”。他還警告打算買房的人不應(yīng)把最近的房價上升幅度作為參照。
這也引起了加拿大總理 Trudeau的重視，他在接受加拿大財經(jīng)電視臺 BNN 獨家采訪時更是極其罕見的坦言政府對房地產(chǎn)價格泡沫的擔(dān)憂！“飆升的房價顯然拖累了加拿大經(jīng)濟(jì)，也確實影響了加拿大人的機會?！?/span>
在總理發(fā)話后一天，一直被批評對高樓價問題做的不夠多的卑詩省長Christy Clark（簡蕙芝），在上周一次演講時提到，BC省政府將在未來幾周內(nèi)提出一連串針對溫哥華高樓價的打壓措施。
很快，6月10日，卑詩省出臺了第一項針對外國買家的新政！省政府要求外國人購買房產(chǎn)必須申報國籍，并將詳細(xì)購房數(shù)據(jù)（資產(chǎn)數(shù)據(jù)、貸款數(shù)據(jù)，個人信息資料）提交給聯(lián)邦稅務(wù)局（CRA）。
注意，聯(lián)邦稅務(wù)局與中國稅務(wù)部門簽署了雙邊稅務(wù)合作稽查備忘錄，這表示雙方可分享稅務(wù)記錄，進(jìn)行可能的反向稅務(wù)稽查！那些購房資金來源不明的土豪們要注意了。
另外，媒體披露卑詩省將很快對個人擁有的第二套房產(chǎn)征收特別稅種——空置稅，以此來限制購買后的房屋的空置率。
征收額外稅費無疑是最有效的打壓辦法。這一點加拿大或許可以學(xué)習(xí)一下澳大利亞的做法。
在澳大利亞維多利亞州（首府為墨爾本），本來針對外購人購房就征收3%的額外稅，今年7月1日后將在增加4%升至7%；昆士蘭州（首府為布里斯班）也在原來4%的額外稅的基礎(chǔ)上再增加3%至7%，同樣在7月1日實施。
6月14日的最新消息，新南威爾士州（首府為悉尼）也將加入這一行列，從6月21日開始將對海外購房者加收4%的印花稅，從明年1月1日開始加收0.75%的地稅。
這對于蜂擁而入澳洲的國外房產(chǎn)投資客的打壓效果非常明顯。加拿大的兩項新政策還只是“皮毛”，并未觸及到海外投資者真正的利益，或許更嚴(yán)厲的政策正在路上。但可以確認(rèn)的是，以后外國買家在加拿大購房門檻將進(jìn)一步提高，成本也會隨之加大。
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END
責(zé)任編輯：張孟杰
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