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時(shí)隔三年，躺平的房企們終于有了動(dòng)靜，房地產(chǎn)行業(yè)的化債被正式提上了日程。
這一段時(shí)間頻繁有暴雷房企的名字出現(xiàn)在新聞端，咱們所熟知的超級(jí)房企碧桂園和融創(chuàng)再次進(jìn)入到了公眾的視野。碧桂園這一段的債務(wù)重組工作推進(jìn)的很猛烈。
1月9日，碧桂園披露了它的境外債重組的進(jìn)展。
碧桂園公布了債務(wù)重組的關(guān)鍵條款，它也已經(jīng)與七家知名的銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成了共識(shí)。在這份債務(wù)重組的關(guān)鍵條款里，碧桂園給到了債權(quán)人們5個(gè)可選的方案。
這5個(gè)方案對(duì)于債權(quán)人來說哪個(gè)都不算特別美妙，但總歸算是有個(gè)多選項(xiàng)。
這事兒對(duì)于碧桂園來說，是個(gè)減負(fù)的利好。如果此次債務(wù)重組能夠順利通過，最多可以為碧桂園減少116億美元的債務(wù)。
所以碧桂園在積極的促成此項(xiàng)債務(wù)重組的落實(shí)，通過梳理自己的資產(chǎn)，并且出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資用作重組的資金。
碧桂園是繼融創(chuàng)以外，在最近第二個(gè)提出債務(wù)重組的大型房企。
在此之前，2024年的11月底，融創(chuàng)針對(duì)10筆境內(nèi)債券提出了重組方案。這10筆境內(nèi)債規(guī)模總共154億人民幣，融創(chuàng)給出了折價(jià)現(xiàn)金回購、債轉(zhuǎn)股、以資抵債和債務(wù)展期四個(gè)選項(xiàng)，到現(xiàn)在已經(jīng)有8筆債券爭(zhēng)取到持有人支持重組。剩余2支債券能否通過重組表決，到現(xiàn)在還是個(gè)未知數(shù)。但如果順利解決，融創(chuàng)境內(nèi)債的壓力也會(huì)大大減小。
碧桂園是化解境外債。融創(chuàng)是化解境內(nèi)債。這兩個(gè)大型房企債務(wù)重組的方式，將會(huì)成為其他房企參考的樣本。這也預(yù)示了經(jīng)歷了三年的躺平，出險(xiǎn)的房企終于開始著手解決債務(wù)問題。
房地產(chǎn)行業(yè)的出清正式開始了。
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很多人沒有明白房企化債的意義在哪里。
打一個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔?。把房地產(chǎn)行業(yè)看成一個(gè)有機(jī)的生命體，房企的暴雷和當(dāng)年高周轉(zhuǎn)下所欠下的行業(yè)債務(wù)就像是這個(gè)生命體身上的淤血和膿水。
要想讓房地產(chǎn)行業(yè)重新煥發(fā)生機(jī)，必須解決行業(yè)的債務(wù)問題，也就是擠掉它的膿水。
過去三年，房企們的債務(wù)并沒有得到解決。不少出險(xiǎn)房企的債務(wù)隨著時(shí)間持續(xù)累積，對(duì)于債務(wù)的解決也多是通過往后延期的方式。
而去年年底和今年年初，融創(chuàng)和碧桂園的化債方向轉(zhuǎn)變了，并不只是單純的把債務(wù)延期，而是往債務(wù)減輕的方向上發(fā)力。這就減輕了房企身上的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
債權(quán)人確實(shí)吃了大虧，但是站在整個(gè)行業(yè)角度來看，為后期的保交樓和行業(yè)的出清恢復(fù)又提供了前提條件。
而從這之后，其他出險(xiǎn)的房企都會(huì)跟著這兩家的步伐，在2025年相繼推動(dòng)自己債務(wù)的化解。
所以2025年是房企的化債大年。
就年后以來，龍光、融信等房企也都公布了債務(wù)重組的最新情況，金科也公布了它的重整投資協(xié)議的進(jìn)展。出險(xiǎn)躺平的房企們爭(zhēng)先恐后的去通過債務(wù)重組的方式來修復(fù)自己的資產(chǎn)負(fù)債表。
2025年對(duì)于化債的房企們來說也并不是個(gè)能夠順利渡過的一年。
主要是兩個(gè)原因。
一個(gè)原因是今年是償債高峰年。
2025年房企們的債務(wù)到期規(guī)模超越了2024年，達(dá)到了5000億元，僅2025年第三季度，房企們到期的債務(wù)規(guī)模達(dá)到了1574億元。
這么龐大的到期債務(wù)，對(duì)于要償債的房企來說，通過短時(shí)間的發(fā)債和融資，很難將到期債務(wù)全覆蓋完。
另一個(gè)原因是房地產(chǎn)行情仍在低迷的泥潭。
房地產(chǎn)行情的好壞，決定了房企們?cè)?025年的造血能力。因?yàn)樗械膫鶆?wù)償還，最終還是要靠房企們來賣出房子回籠資金來實(shí)現(xiàn)的。
而房地產(chǎn)行業(yè)從2021年以來已經(jīng)連續(xù)3年低迷?？纯?024年的房企業(yè)績(jī)排行榜，百強(qiáng)房企的銷售金額相較于2023年下滑了28.1%，相比于2021年的高峰期下降了將近65%。
如果2025年房?jī)r(jià)持續(xù)下降，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，對(duì)于化債的房企是個(gè)非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
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去年9月底村子里最高層面提出了房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的口號(hào)。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了比較明顯的反彈。
所以強(qiáng)有力的救市政策和救市預(yù)期，對(duì)于托底市場(chǎng)，救起市場(chǎng)還是有非常明顯的作用的。
誰說救市沒有作用，誰說政策利好無效。第四季度的成交打破一切救市無用的謠言。
所以2025年的樓市必須繼續(xù)上猛招。
到了當(dāng)下的狀態(tài)，救市不能救一陣停一陣，市場(chǎng)向上的態(tài)勢(shì)也不能中斷，即使救市的政策是脈沖式的，但市場(chǎng)的狀態(tài)必須保持持續(xù)的向上。
止跌回穩(wěn)的口號(hào)已經(jīng)在多個(gè)重要的會(huì)議場(chǎng)合被提出來，如何實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)是2025年經(jīng)濟(jì)的重要課題。
到現(xiàn)在能夠出的行政性大招基本上放完了，剩余的大招主要在需要砸錢的去庫存大招里。
截止到2025年的1月，還未祭出的樓市大招有——
以上四個(gè)大招，前面兩個(gè)不需要投入資金，后面兩個(gè)都需要大量資金的投入。
救市已經(jīng)進(jìn)入到了花錢的進(jìn)程里。不花錢不足以救樓市，花錢的速度和規(guī)模將會(huì)對(duì)2025年的房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到重要的影響。
而2025年房?jī)r(jià)的漲跌，房地產(chǎn)行業(yè)成交量?jī)r(jià)的穩(wěn)定又對(duì)房企們的化債能不能順利產(chǎn)生決定性的影響。
站在2025年的1月，我們?nèi)ヮA(yù)測(cè)2025年的房?jī)r(jià)漲跌，房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)勢(shì)都顯得為之過早，因?yàn)闆Q定房地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)的的政策的力度大小。
2025年的樓市和大A一樣，也是完全遵循著政策的邏輯。而政策的力度、強(qiáng)弱，落地速度都存在不確定性。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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