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現(xiàn)在的市場，有個(gè)現(xiàn)象很值得說一說。
2024年最后一個(gè)月：
深圳，經(jīng)過295輪競價(jià)，華潤中海聯(lián)合體以185.12億元拿下深圳宅地總價(jià)地王，創(chuàng)下深圳宅地出讓歷史最高總價(jià)紀(jì)錄。
杭州，經(jīng)過70輪競價(jià)，蕭山區(qū)地塊以18億元總價(jià)被拿下，刷新今年杭州最高溢價(jià)率紀(jì)錄。
三亞，競價(jià)1064輪，3家房企爭奪，最終以161738萬元最高報(bào)價(jià)誕生三亞土拍樓面價(jià)新地王。
成都，3宗土拍共收金約44.72億元，溢價(jià)率都超過30%。
武漢，共出讓30宗地塊，全部成交，成交總價(jià)約210.93億元。
北京，11月中海以153.32億元總價(jià)拿下朝陽“巨無霸”地塊，一年之內(nèi)北京總價(jià)地王紀(jì)錄二次刷新。
這些，都是發(fā)生在全國各地土拍現(xiàn)場的真實(shí)戰(zhàn)況。
年末又是一波土地狂潮啊！
一個(gè)更加積極的信號是，這波土拍進(jìn)場的開發(fā)商發(fā)生逆轉(zhuǎn)，搏殺最兇的參拍主體出現(xiàn)了民營房企！
比如三亞那塊爭搶了1064輪的49畝住宅用地，被一家名為“海南億和金盛實(shí)業(yè)有限公司”的民企以最高報(bào)價(jià)拿下。
再比如杭州那塊爭搶了70輪的蕭山區(qū)地塊，被海威置業(yè)和中天美好聯(lián)合拿下，海威置業(yè)是杭州本土企業(yè)。
此外，南京、無錫、寧波等城市也都有民營房企積極進(jìn)場搶地。
如今低沉的市場環(huán)境下，這是最具善意和正能量的一個(gè)信號了！
2
不知道你有沒有留意，現(xiàn)在幾乎所有動作都在順應(yīng)一個(gè)大趨勢：
向優(yōu)質(zhì)城市核心改善靠攏。
現(xiàn)在的情況是，只要是熱門一二線城市，只要是主城核心區(qū)地塊，只要限制條件放開，只要房地價(jià)差給足，有利潤空間，就一定會有房企激烈爭搶！
為什么？
不拿地，很多城市公司就沒業(yè)績，沒業(yè)績就要面臨降薪裁員，甚至就地解散。
不拿地，現(xiàn)金流就活不起來，就要面臨虧損，更何談利潤。
但現(xiàn)在，無論是房地產(chǎn)大行情，還是具體城市的市場，亦或是房企的資金，都并非足夠樂觀、足夠富裕。
所以優(yōu)質(zhì)城市核心區(qū)，就成了爭搶的目標(biāo)！
就拿成都來說，今年溢價(jià)成交的25塊地里，有21塊都在熱門區(qū)域，都是壓箱底兒的寶貝。
所以，大家看到，有些城市土地市場這么熱鬧，這么瘋狂，但也僅限于部分地塊。
大家也能看到，也有部分城市，去年連一塊溢價(jià)成交的土地都沒有，甚至一整年連一塊地都沒拍，慘淡如斯！
還有很重要的一點(diǎn)，全國包括一線城市在內(nèi)的幾乎所有城市，都取消了地價(jià)上限。
取消地價(jià)上限也就意味著取消新房限價(jià)，給開發(fā)商們留點(diǎn)利潤，去鼓勵(lì)它們拿好地，做好產(chǎn)品！
這不排除未來核心地段的品質(zhì)改善盤價(jià)格會再上臺階。
為了配合這一土地策略的調(diào)整，各地也在積極放寬對住宅的限制。
比如：
多地取消了“7090”限制，放寬了贈送面積，提高了得房率；
多地陸續(xù)出臺新規(guī)定，在建筑高度、戶型設(shè)計(jì)、公共空間等方面提出了更高要求；
……
不管是產(chǎn)品還是價(jià)格，新規(guī)后的房子對當(dāng)前市場都是很大的沖擊！
未來，那些得房率過低的普通高層，注定是一點(diǎn)贏面都沒有了！
特別是過去在7090政策下，大量存在的剛需小戶型，將成為庫存重災(zāi)區(qū)。
朋友們，趕緊看看你手里的房子，會不會被淘汰。
這些逐漸退出市場的房子，將徹底失去流動性，誰持有，誰的財(cái)富就會被凍結(jié)！
3
這個(gè)時(shí)候，肯定有人會說，房子已經(jīng)嚴(yán)重過剩，不會再有機(jī)會了。
來看11月重點(diǎn)30城的庫存情況：
如果你仔細(xì)看就會發(fā)現(xiàn)，不少城市的新房去化周期正在縮短。
還有二手房，雖然現(xiàn)在很多城市二手房掛牌量很高，比如重慶二手房掛牌30萬套，沈陽20多萬套，天津19萬套等等。
但這些掛牌的二手房里，房齡15年以上的老破房就占了一大半！
根據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到38.6平，很接近所謂國際上流行的40平警戒線。
但標(biāo)準(zhǔn)商品住房人均面積還不到20平！
而且，不少城市2024年起已經(jīng)在縮量供應(yīng)土地了，具體情況，大家可以看下面這張圖片。
即使是一些供地總數(shù)看起來很高的城市，供地主力很多也都集中在遠(yuǎn)郊，真正的中心城區(qū)土地供應(yīng)也是微乎其微。
就比如我們上個(gè)月去考察的深圳：
龍華距離福田最近的深圳北站片區(qū)，現(xiàn)在還有房可看的主要就剩一個(gè)樓盤，位置比較偏，又被兩條地鐵輕軌夾在中間，價(jià)格接近6萬。
龍華中心紅山和上塘板塊可看的房子也不多。
寶安碧海板塊唯一在售新房，小戶型已經(jīng)賣完了，剩下的戶型房源也不多了，價(jià)格接近8萬。
南山中心也沒啥可看的新房，有個(gè)項(xiàng)目只剩一套房，均價(jià)8萬。
……
其實(shí)現(xiàn)在不少頭部熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域很快就會無房可賣。
4
雖然，土地這個(gè)要素，平常咱們老百姓無法接觸。
但是卻能深刻的改變整個(gè)房地產(chǎn)，尤其是一個(gè)城市樓市的重點(diǎn)格局。
第一、通過控制土地出讓數(shù)量可以改變?nèi)袠鞘械墓┣鬆顩r。
比如深圳、上海、合肥等城市，之前的多輪行情，從根本上來說和城市住宅土地，尤其是主城土地的供應(yīng)不足，有直接關(guān)系。
第二、通過出現(xiàn)溢價(jià)率極高的地王，短時(shí)間內(nèi)點(diǎn)燃整個(gè)區(qū)域或城市的市場熱度。
之前除了一線城市之外，幾乎所有的二三線城市的市場熱度，都是由地王引爆的。
所以，土地游戲，從根本上看就兩點(diǎn)：
1、土地財(cái)政建配套，配套完善地價(jià)升。
2、土地出讓控供需，供需失衡新房漲。
而現(xiàn)在，發(fā)生了變化。
開發(fā)商開始放棄賭新城、賭概念板塊的拿地心態(tài)，寧愿在熱門板塊的熱門地塊中，任憑高溢價(jià)、利潤被無限壓縮，也要盡力將土地吃下。
但就是不愿意在現(xiàn)在價(jià)值不高的區(qū)域和地塊上賭一把。
我們一直強(qiáng)調(diào)，買房的邏輯要緊盯開發(fā)商拿地趨勢，他們才是最大的逐利者！
很現(xiàn)實(shí)的例子，那些在市場上行期買了遠(yuǎn)郊賭未來暴擊的買家，現(xiàn)在基本都已經(jīng)被套死，成了樓市風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移鏈條上最后的接盤主體。
注意了朋友們，接下來：
一方面，高端市場和普通市場的價(jià)格差距會進(jìn)一步擴(kuò)大。
另一方面，一二線重點(diǎn)城市和中小城市的價(jià)格差距會進(jìn)一步擴(kuò)大。
而我們能做的，只有順應(yīng)趨勢！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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