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最近，融創(chuàng)在資本市場(chǎng)掀起一波驚瀾！
12月10日，融創(chuàng)集團(tuán)宣布，H6融地01和H0融創(chuàng)03兩只債券率先通過重組表決，另外八只債券在本月23號(hào)表決，最終十只債券都會(huì)迎來重組。
債券通過重組表決，對(duì)企業(yè)有何影響，對(duì)樓市有何影響？
這不難理解，重組意味著企業(yè)境內(nèi)債有了新進(jìn)展，有利于房企銷售去化、回籠資金，也有利于改善融資環(huán)境，提高機(jī)構(gòu)投資意愿，這對(duì)融創(chuàng)來說是很大利好。
不止融創(chuàng)，最近多家房企化解債務(wù)都有新進(jìn)展，這在一定程度上能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正在加速出清。
最近，華夏幸福公告，按照《債務(wù)重組協(xié)議》，已經(jīng)完成了信托抵債交易，總共涉及資金110.21億元。這部分錢對(duì)應(yīng)的信托受益權(quán)，現(xiàn)在正在建信信托那里辦理變更登記手續(xù)。
華夏幸福自從納入債務(wù)重組以來，股價(jià)已經(jīng)翻了三倍。
同樣，債務(wù)重組的還有旭輝控股，近期旭輝發(fā)布公告顯示，截至2024年11月27日，約87.36%的未償還本金總額的債權(quán)人已經(jīng)正式簽署或加入了重組支持協(xié)議。公告顯示，公司將繼續(xù)竭盡全力與其顧問及所有持份者合作，按重組支持協(xié)議及條款書推進(jìn)重組的實(shí)施。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)、奧園、禹洲等少數(shù)房企已經(jīng)基本完成了債券重組或展期。
困難房企在重組的路上，市場(chǎng)也在走向回暖，房地產(chǎn)企業(yè)債券的好消息一出又一出。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月上市房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長(zhǎng)9.0%，數(shù)據(jù)已是連續(xù)3個(gè)月同比增長(zhǎng)。
此前5月，第一波樓市利好下，債券市場(chǎng)資金就曾聞風(fēng)而動(dòng)。
當(dāng)時(shí)地產(chǎn)債大漲，‘’21萬科06‘’一天就漲了6%，別的地產(chǎn)債如龍湖、金地在當(dāng)天也是上漲。
再就是9月那次，會(huì)議強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)樓市，并且用詞也更加尖銳，其中提到要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，這句話，非常有含金量，直接掀動(dòng)了市場(chǎng)情緒。
毫無夸張的說，這句話直接把很多房企從ICU推進(jìn)了KTV。對(duì)于房企來講，終于可以緩口氣了，春天終于要來了。
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過去三年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在筑底，這期間，不少房企暴雷、重組。直到今年，一攬子政策落地之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才逐漸回溫，房企們才得以緩口氣。
但就整個(gè)市場(chǎng)回溫的過程中，分化非常明顯。
即一線樓市普遍熱賣，三四線樓市依舊沒有企穩(wěn)，每月公布的百城數(shù)據(jù)仍然處于下跌狀態(tài)，最新公布的百城二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.57%，同比下跌7.29%。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)
雖然二手房?jī)r(jià)格下跌，但新房的價(jià)格已經(jīng)站穩(wěn)。
百城新建住宅平均價(jià)格為16592元/平方米，新房?jī)r(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%。
價(jià)上來了，再看看量。
11月，30個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售面積環(huán)比+12.4%，同比+20.6%，同比增幅相比10月擴(kuò)大不少。其中，深圳新房成交同比更是翻倍。
從企業(yè)端來看，上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期熱銷，三次開盤三次售罄，總銷售額高達(dá)215億元；華潤(rùn)置地時(shí)代之城項(xiàng)目，10月的銷售額達(dá)41.96億元。
這些數(shù)據(jù)都在說明，今年救市是有效果的，包括12月的政治局會(huì)議、經(jīng)濟(jì)會(huì)議，繼續(xù)把穩(wěn)樓市放在核心位置。顯然，上面下定決心，就是要救樓市。
畢竟樓市上上下下關(guān)系著60多個(gè)行業(yè)，關(guān)系著無數(shù)人的就業(yè)，它不單單只是房?jī)r(jià)止跌這么簡(jiǎn)單。
不過，這一輪刺激整個(gè)樓市“量?jī)r(jià)”都有回溫，但部分三四線市場(chǎng)之外。
為什么會(huì)這樣？
大部分人，看到的只是一個(gè)面，只是面上的一個(gè)數(shù)據(jù)，但沒有觀察資金流動(dòng)的方向。資金正從三四線逃離，去到核心城市，去到頂級(jí)樓盤，去到高流動(dòng)性的住宅，這就是方向，這就是未來大家所尋找的確定性、安全感。
資金在向上流動(dòng)，企業(yè)端拿地也是這樣，繼續(xù)向核心城市靠攏。
前不久，上海啟動(dòng)第七批次土拍，一共上架了10宗地塊。開盤首日，華潤(rùn)連下三棋，成為這輪土拍的最大贏家。其中，華潤(rùn)與中能建、越秀聯(lián)手拿下的浦東楊思地塊總價(jià)高達(dá)78.969億元、溢價(jià)率40.4%，刷新上海土拍市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。
11月28日，保利發(fā)展也連奪三宗地塊，順利完成補(bǔ)倉。
這里面有個(gè)細(xì)節(jié)值得注意，這是華潤(rùn)時(shí)隔5年，再次重回內(nèi)環(huán)內(nèi)拿地。
說明一個(gè)問題，企業(yè)在拿地過程中，也在充分考慮地段的重要性，不再是過去那樣，什么地都拿。
企業(yè)本身，也在盡最大努力手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
明年開始，市場(chǎng)會(huì)加速走向分化，房企化債也會(huì)加速進(jìn)行。樓市正在筑底的過程中，持有房地產(chǎn)的每位朋友，我希望你們都能夠看清資金的流向，從而確定自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，這在明年是明牌。
但這里還有一條暗線，救市最終只能救局部，不可能整個(gè)大盤都托舉起來，即便最終整個(gè)大盤托舉起來了，那垃圾資產(chǎn)終究還是會(huì)回到原點(diǎn)。
日本，就是個(gè)典型的例子。
日本東京，23區(qū)的房?jī)r(jià)在2024年繼續(xù)上漲，平均每平方米價(jià)格在115萬至257.66萬日元之間。
港區(qū)和千代田區(qū)的房?jī)r(jià)最高，分別為148萬至233.3萬日元和127萬至241.7萬日元每平方米。
圖源：東京圈二手公寓平均出售價(jià)格（按單套70平方米計(jì)算，單位萬元）
在看日本全國的房屋自有率，整體是61.2%，東京的房屋自有率僅為45%，日本年輕人在東京的購房壓力不小。
但反過來，日本小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則面臨更大挑戰(zhàn)，由于人口流失和老齡化問題嚴(yán)重，部分小城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了“白菜價(jià)”，每平方米價(jià)格低至10萬日元以下，和我們國內(nèi)四五線城市的房?jī)r(jià)差不多。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，由于人口減少和老齡化，日本許多房屋無人居住導(dǎo)致空置率上升，2023年日本的房屋空置率達(dá)到14.0%，偏遠(yuǎn)小城市的房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值在持續(xù)下降。我們和隔壁難道有啥不一樣嗎？
所以，你說國內(nèi)的樓市真正企穩(wěn)了嗎？
對(duì)于大多數(shù)中低能級(jí)城市，很遺憾還沒有，甚至如果你持有的是非核心城市的邊緣資產(chǎn)，那我很確定的告訴你，再好的政策，大概率都和你沒關(guān)系。
但對(duì)于核心城市，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地段的樓盤，未來在繼續(xù)QE的情況下，記住這句話，向上還有不錯(cuò)的空間。
幾年前，有位企業(yè)家說，未來部分城市的“房?jī)r(jià)如蔥”，大家都記住了他這句話。幾年后，他定居在了日本東京最核心區(qū)的豪宅別墅里。
未來，一定會(huì)有一大批人被時(shí)代所拋棄，又會(huì)有大一批人成為下個(gè)時(shí)代的弄潮兒，他們手握核心資產(chǎn)，一路乘風(fēng)而上！
至于是不是你，是不是我，時(shí)間會(huì)給到答案！
12月21日，我們將在北京舉辦一場(chǎng)針對(duì)未來形勢(shì)研判的線下會(huì)，透徹直白、直面問題——
《新周期下，如何去賺那些確定性的錢？》
米宅創(chuàng)始人米公子領(lǐng)銜，聯(lián)合百瑞信托金融學(xué)博士后馬博，站在全局視角之上，給大家說點(diǎn)掏心窩子的真話。
我們會(huì)在會(huì)上，對(duì)未來國內(nèi)的宏觀政策進(jìn)行推演，外部環(huán)境變化對(duì)重點(diǎn)行業(yè)帶來的影響進(jìn)行客觀預(yù)判，當(dāng)下還有多少制度性的紅利能夠發(fā)掘。
有意者可添加下方企微咨詢報(bào)名。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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