1
好消息，又有地方對“公攤面積”下手了。
最近，湖南衡陽官宣取消公攤。
明確自2025年1月1日起，實行商品房銷售按套內(nèi)面積計價！
注意了，這次不再是通過提高得房率變相降公攤，而是直接對公攤面積下手！
說實話，早就該這么干了。
其實今年，早于衡陽之前，就有兩個城市在“取消公攤”這件事上做了努力。
4月，廣東肇慶宣布：
9月，湖南湘潭也提到：
但不管是肇慶還是湘潭，他們都只停留在銷售計價宣傳這個環(huán)節(jié)。
而衡陽這次新政又更進一步：
一是按套內(nèi)面積計價宣傳的同時，還明確要求商品房網(wǎng)簽合同按套內(nèi)面積計算；
二是要求開發(fā)商詳細公示分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、面積、用途等。
離譜的公攤，早該與時俱進修正或取消了！
畢竟誰也不想明明100多平的房子，到手卻只有70平。
買了精裝修的房子，還要額外多支付公攤的精裝費用。
屋里就70平，非要收100平的暖氣費，過道樓梯也沒供暖啊。
還有物業(yè)費，也按建筑面積收，就打掃個公攤，家里也沒掃過啊。
希望有更多城市為取消公攤發(fā)聲，跟進出臺相關(guān)規(guī)定！
2
一直以來，公攤面積都是一筆糊涂賬。
這里面涉及到的規(guī)則和各方利益太多了！
就拿開發(fā)商來說，現(xiàn)在開發(fā)利潤越來越低。
從2021年到現(xiàn)在，毛利潤一直在下滑。
今年上半年，典型上市房企毛利潤同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。
不少開發(fā)商都通過減配來補利潤，另外就是從公攤面積上摳利潤。
一戶多算一兩平的公攤，上千上萬戶就能多賣上千上萬平，房價高的城市能直接摳出上億的利潤，真的挺嚇人！
而實際交房后，公攤多算一兩平業(yè)主是很難發(fā)現(xiàn)的。
按照規(guī)定，“公攤面積”包括兩部分：
一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；
二是樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。
雖然規(guī)則很明確，但如果購房者覺得公攤面積算的不對，想自己測算，或者請專業(yè)人士測算，都沒有用。
因為最終只承認(rèn)開發(fā)商聘請的機構(gòu)測算、報備的結(jié)果。
還有大家都很關(guān)心的物業(yè)費、暖氣費，現(xiàn)在也是按建筑面積征收的。
幾十年下來可是一筆不小的費用，這里面涉及的利益就更廣了。
實際上，不管是以“套內(nèi)面積”還是以“建筑面積”計價，對買房成本沒有太大影響。
核桃不去殼15一斤，去殼30一斤，這道理大家都懂。
但好的一點是，減少了很多理解成本和溝通成本。
你可以弄游泳池、NB的大堂、寬敞的過道、更多的電梯，但我不用再擔(dān)心這些會擠占我的面積而使我的使用面積變小。
我只需關(guān)注我的面積和單價即可！
再也不會出現(xiàn)蝸居在自己的小戶型里，卻要花著兩倍多的取暖費。
再也不會出現(xiàn)買了精裝修的房子，還要額外多支付公攤面積的精裝費用。
再也不會碰上不講武德的開發(fā)商，宣傳時說公攤面積30%左右，等收房才告知公攤面積超過50%。
開發(fā)商搞開發(fā)商的配套和公共空間，買房人想自己的面積和價格，這樣多科學(xué)！
清晰又透明！
3
取消公攤，為啥之前不推進呢？
要知道，今時已不同往日。
之前沒有取消公攤，是擔(dān)心在市場過熱的情況下取消，會提高每平米的名義房價，加劇房價上漲的預(yù)期。
而現(xiàn)在買房，很多人都在觀望，不敢輕易出手。
來看中指研究院最新的商品房銷售數(shù)據(jù)：
圖片來源：中指研究院
今年1-10月全國新建商品房銷售面積7.8億平米，同比下降15.8%，新建商品房銷售額7.7萬億元，同比下降20.9%。
同比下滑明顯，即使環(huán)比，主要城市也在下滑。
所以上面松口了。
12月兩場重要會議上，明確提出：
這樣的定調(diào)顯示出對資產(chǎn)價格前所未有的重視，后續(xù)將出臺更多支持性政策。
比如說一線城市進一步松綁，全面減少供地，繼續(xù)降低公積金貸款利率、商貸利率等等，反正就是一個密集。
甚至，大幅放松了對房子的政策管控！
今年以來，很多城市都對計容建面、得房率、陽臺進深等方面，做了大幅調(diào)
高層也能實現(xiàn)整個房間被院落包裹，直接讓居住舒適度上了一個新臺階！
這可以看作是ZF的有意引導(dǎo)，在政策端提供建好房子的前提，起到鼓勵大家換房的作用，有利于新房銷售。
4
希望公攤能在2025年正式退場！
從明年開始，市場會出現(xiàn)一波大轉(zhuǎn)向。
一是放松管控要求，盡可能減少公攤、提高得房率，給大家讓利。
二是全面向“高品質(zhì)住宅”轉(zhuǎn)型，鼓勵改善、鼓勵置換。
同時，還會配合一系列的財政貨幣手段。
首先就是降準(zhǔn)降息。
有機構(gòu)預(yù)判，央行明年下調(diào)政策利率40到60個基點(降息0.4-0.6%)。
我們預(yù)計很快將迎來近10年力度最大的一次降息。
央行還曾透露，將在12月31日再次降準(zhǔn)，幅度在0.25到0.5個百分點。
過去6年，通過降準(zhǔn)，我們向市場投放了13.4萬億的流動性。
基于大會定調(diào)，預(yù)計明年的降準(zhǔn)力度會超過2023年和2024年，繼續(xù)釋放更多的流動資金。
其次就是發(fā)債。
據(jù)今年的債務(wù)規(guī)模推算，明年發(fā)行的超長期特別國債和地方政府新增專項債，合計將超過4.9萬億元。
還有就是提高赤字率。
明年我們的財政赤字率將超過3%，大概率在4.5%到5%之間。
現(xiàn)在錢都在金融機構(gòu)空轉(zhuǎn)，要讓錢真正流動起來，才能盤活各地經(jīng)濟，拉動消費就業(yè)，我們的收入才會跟著改善。
但，這不代表垃圾資產(chǎn)、中小城市還有機會。
趕緊趁著這一波調(diào)整，賣掉空置率過高的城市和地區(qū)，賣掉房齡老且得房率低的房子，這些垃圾資產(chǎn)未來一點贏面都沒有了！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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