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無房可看，是我們這次去深圳調(diào)研最大的感受。
經(jīng)歷了整個(gè)10月的火熱行情后，11月的深圳好房子差不多賣空了。
我們來看下，現(xiàn)在深圳西部幾個(gè)熱門板塊的情況。
龍華距離福田最近的深圳北站片區(qū)，現(xiàn)在還有房可看的主要就剩一個(gè)樓盤，位置比較偏，又被兩條地鐵輕軌夾在中間，價(jià)格接近6萬。
龍華中心紅山和上塘板塊可看的房子也不多。
寶安碧海板塊唯一在售新房，小戶型已經(jīng)賣完了，剩下的戶型房源也不多了，價(jià)格接近8萬。
南山前海媽灣少有的一個(gè)住宅新開項(xiàng)目，要等下個(gè)月才開盤，現(xiàn)在看樣板間需要驗(yàn)資100萬，價(jià)格預(yù)計(jì)10萬左右。
前海赤灣有個(gè)項(xiàng)目封盤了，有個(gè)是尾盤，還有一個(gè)剛開盤，價(jià)格7萬左右。
南山中心也沒啥可看的新房，有個(gè)項(xiàng)目只剩一套房，均價(jià)8萬。
光明最有價(jià)值的鳳凰城板塊，有項(xiàng)目開盤僅一個(gè)半小時(shí)就宣告售罄，2047批客戶搶192套房。
沙井中心有項(xiàng)目全是大戶型，總價(jià)過千萬，開盤當(dāng)天去化9成。
總之，寶安前海龍華光明這些熱門片區(qū)核心地段的新盤都在陸續(xù)清盤。
為啥這些新盤賣這么快？
除了自身價(jià)值，還有一個(gè)很大的原因，跟周邊的二手房相比，價(jià)格有倒掛。
注意，這個(gè)倒掛不是政府限價(jià)限出來的，是開發(fā)商為了活命打折打出來的。
如果說深圳10月新房的火熱是建立在開發(fā)商打折價(jià)的基礎(chǔ)上，那11月面對的就是一個(gè)個(gè)的價(jià)格回調(diào)。
現(xiàn)在這些核心地段的優(yōu)質(zhì)樓盤，要么開始封盤，要么開始收回之前的優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)了。
記得在調(diào)研深圳北站一個(gè)樓盤的時(shí)候，置業(yè)顧問小哥明確告訴我們，當(dāng)天已經(jīng)封盤，之前的優(yōu)惠又收回了一部分，重新定價(jià)后才能對外銷售。
這一現(xiàn)象，背后是巨大的供需矛盾，深圳的承載量有限，但全國中產(chǎn)對深圳好房子的需求卻是無限的。
當(dāng)無限的需求，和有限的承載撞擊到一起時(shí)，所見事實(shí)皆成魔幻！
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但即便是這樣，靠著特價(jià)房和價(jià)格倒掛，也熱銷了一波。
現(xiàn)在價(jià)格是4.5-4.8萬，相比10月收回了2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，總價(jià)差不多漲了10萬塊錢。
還有那種只有兩棟樓，有一半都是保障房的小項(xiàng)目，也趁著這波行情支棱起來了，重新入市，重新定價(jià)。
我們知道，深圳主要向西發(fā)展，西部板塊應(yīng)該是價(jià)值最大的，但現(xiàn)在東部板塊也開始熱起來了。
就在上周末，龍崗大運(yùn)新城板塊有項(xiàng)目開盤推售214套房，不到兩個(gè)小時(shí)就清盤了，去化率100%，銷售額10.77億元。
成深圳東部片區(qū)今年首個(gè)日光盤。
深圳很多賣了很久的老大難，前幾年售樓部門可羅雀，各種促銷手段都無效，這倆月突然都熱起來了。
巧合的是，就在寫這篇稿子的時(shí)候，手機(jī)忽然收到了一條彈窗，說的是11月深圳新房網(wǎng)簽銷售的新情況。
這里面，其實(shí)有很多順勢而為的非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為了去化求量，將特價(jià)房應(yīng)出盡出，也進(jìn)一步促進(jìn)了11月深圳新房銷量的上漲。
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有人說，這一批核心地段的好項(xiàng)目賣完了，就沒有下一批了嗎？
且不說我們熟知的深圳招商蛇口、后海深圳灣、前海居住區(qū)、寶中、碧海等等都是地太少了填海而來。
再給大家說個(gè)數(shù)據(jù)，這是“十四五”期間深圳年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。
可以看到，深圳住宅用地供應(yīng)逐年下降。
更關(guān)鍵的是，在本就緊缺的住宅用地供應(yīng)里，無法公開成交的城中村又占了半壁江山！
目前，深圳擁有的城中村數(shù)量全國第一。同時(shí)，深圳有1200萬人住在城中村，占總?cè)丝诘?7.5%。
這下，深圳真正能流通的商品房就更少了。
即使后期有新項(xiàng)目入市，深圳已經(jīng)取消限價(jià)，開發(fā)商都是看市場下菜碟，能扛到現(xiàn)在的都不會(huì)太差錢，位置好的樓盤，憑什么按最慘淡的時(shí)段定價(jià)呢？
龍華有個(gè)新盤，新規(guī)產(chǎn)品，超大贈(zèng)送，下月開盤，首推300多套房，據(jù)說現(xiàn)在有意向的客戶已達(dá)2000多組，對外釋放價(jià)格不低。
現(xiàn)在就是這樣的一個(gè)市場情況。
而深圳本身又不缺人和錢。
2023年末，深圳總?cè)丝谝呀?jīng)接近1800萬。
七普數(shù)據(jù)顯示，過去10年，深圳常住人口增加了714萬人，占廣東省同期增量的三分之一。
也就是說，每流入廣東3個(gè)人，就有1個(gè)是去深圳，人口增量全國最高！
一方面是不斷涌入的人口和需求，另一方面是稀少的供地和商品房供應(yīng)，雙重夾擊！
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那，整個(gè)深圳都很熱嗎？
當(dāng)然不是，深圳市場也有冰冷的一面。
比如東部大片區(qū)域，海量的庫存現(xiàn)狀就擺在那里！
東部已經(jīng)長達(dá)近10年的天量住宅供應(yīng)，深圳未來供地依然還是東部為主力。
價(jià)格呢？
東部片區(qū)不少新房價(jià)格都在打骨折，接近腰斬！
你現(xiàn)在看覺得真便宜，可能十年八年以后還是這個(gè)價(jià)格，甚至更低。
所以，即便是一線，即便是深圳，也不是都能買！
深圳目前房價(jià)最高的兩個(gè)區(qū)域：
福田靠的是金融業(yè)鼎盛；
南山靠的是高科技和互聯(lián)網(wǎng)大爆發(fā)。
沒錯(cuò)，即便是一線，即便是深圳，也得拼產(chǎn)業(yè)！
下面就是聚集在南山和福田的5大產(chǎn)業(yè)集群。
毫無疑問，深圳當(dāng)下價(jià)值最大的依然是西部片區(qū)核心中的核心！
根據(jù)價(jià)值和價(jià)格，可以參考以下梯隊(duì)建議：
第一梯隊(duì)：深圳灣、香蜜湖、安托山。
第二梯隊(duì)：前海、寶安中心、福田中心、南山科技園。
第三梯隊(duì)：寶安碧海和龍華紅山。
第四梯隊(duì)：光明中心、寶安沙井。
10月深圳的火熱行情在預(yù)料之中，關(guān)鍵要看11月和12月是不是還能延續(xù)。
量，一定在價(jià)先。
只有量先起來，整體價(jià)格才會(huì)上漲。
如果每月成交量出現(xiàn)至少連續(xù)2-3個(gè)月明顯上漲，那就說明整個(gè)市場行情即將拉升！
所以從現(xiàn)在開始，有需求的朋友，可以開始關(guān)注城市每月住宅成交量了，在上漲還是在下跌？千萬別等價(jià)格開始有明顯變化了再慌忙做決定！
當(dāng)下，深圳優(yōu)質(zhì)核心樓盤房源已經(jīng)不足，超低門檻上車深圳的機(jī)會(huì)，越來越少！
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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