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上海北京大消息！二手房，絕地反彈？

發(fā)表時間：2024-11-20 作者：顧左右來源：米宅<原米宅米宅>

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11月18日，一天之內，兩座一線城市，傳來大消息。

作為樓市風向標的上海和北京，前后腳發(fā)布了取消普宅、非普宅標準的《通知》。

上海發(fā)布的《通知》核心內容有三條：

一、取消普通住房和非普通住房標準

二、明確取消標準后，相關個人住房交易稅收事項

三、通知從2024年12月1日開始執(zhí)行

北京的《通知》也類似，這樣確實能節(jié)省很多成本。

假設北京市民張先生想把老破小賣了，置換一套800萬的改善房，這套房的房東購買時價格為500萬，且被認定為非普通住宅，假設張先生接盤，在11月18日新政之前需要繳納增值稅：

800萬-500萬=300萬差額*5%=15萬

在取消普宅非普宅認定后，張先生就能節(jié)省下這筆15萬的增值稅。

契稅也是同樣道理，張先生假設家里只有一套房，新政前契稅是12萬，新政后為8萬，剩下4萬。

假設張先生是購買二套住房，新政前契稅是24萬，新政后減少為8萬，節(jié)省16萬契稅。

（新政前后對比）

無論北京還是上海，房地產政策已經進入有史以來最寬松時期。

官方層面上，北京、上海住建委的目標都是擴大住房交易稅收優(yōu)惠覆蓋面，支持居民剛需和改善住房需求。

實際情況來看，上海二手連續(xù)回暖的兩個月，全靠政策托底。

上海網上房地產數(shù)據顯示，10月份二手房網簽高達24376套，不僅超越7、8、9三個月份的成交量，與5·27新政后的6月份26000套，已經相差不多。

從目前各大機構、中介的統(tǒng)計數(shù)據來看，截止11月17日，上海二手房成交量超過15000套，只花了半個月就超過了枯榮線水平。

高成交量疊加政策利好，已經達到了官方的首要目標：

止跌回穩(wěn)。

從國統(tǒng)局最新的房地產數(shù)據來看，一線城市二手房也出現(xiàn)：

13個月以來首次轉漲。

70城數(shù)據顯示，10月一線城市一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降1.2%轉為上漲0.4%。

（來源：國家統(tǒng)計局）

其中北京、上海和深圳二手房價格已率先轉向上漲，分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

二三線城市情況，沒有好轉。

二線城市新房價格同比降6.0%，二手房同比下降8.8%。三線城市新房和二手房銷售價格同比分別下降6.6%和9.0%，降幅和9月相同。

這就意味著，即使新政全力托底，也只保住了一線城市的成交量，成交價基本放棄。

尤其是上海929新政后，全市成交結構徹底轉變：

1、從價格段來看，上海929新政后，300萬總價以下的剛需房，成交占比明顯提升；

2、總價300萬到500萬，500萬到800萬和800萬到1200萬，成交占比下降；

3、總價1200萬到1500萬的高端改善房，成交占比也在上升；

（來源：pixabay.com）

從地段上來看，上海外環(huán)外的房子成交明顯提升，板塊拆分來看10月二手房成交前20中：

主力是五大新城，其次是浦東動遷板塊，然后是主城區(qū)老破小。

上海房價，正在觸底，但分化極大。

超低總價的剛需小房子，以及千萬總價以上高端改善房，不僅價格接近觸底、成交還異常活躍。

剩下有明顯瑕疵、不靠近地鐵沒有區(qū)位優(yōu)勢、學區(qū)房價值、品質也不好的房子，留給它們的只有一條路：

跌無止境。

2

一線二手房，正在觸底。

另一邊，A股房企交出一份史上最差業(yè)績。

財報顯示，2024年前三季度保利發(fā)展總營收1827.74億元，同比下滑5.08%；歸母凈利潤同比下降41.23%至78.13億元。

神奇的是，這份財報既是保利有史以來最差業(yè)績，同時也讓它成為：

A股最賺錢的房企，利潤之王

（來源：保利發(fā)展2024Q3財報）

保利的數(shù)據下滑很多，卻依舊領先行業(yè)平均。

東方財富數(shù)據顯示，截止10月底，A股房地產行業(yè)營收增速為-22.93%，凈利潤增速為-156.36%。

老大哥萬科A虧損179,4億，金科、首開、金地、金融街、華僑城A、華夏幸福等曾經的千億巨頭，如今虧損都在22億到53億不等。

比虧損更慘的是退市潮，一批開發(fā)商淹沒在歷史長河里。

2023年以來，A股已經有12家房企退市。包括泛海、世茂、中南和迪馬等房企，都在2024年的前8個月因為面值退市。

924新政之后，A股房產板塊一度雄起迎來牛市，行業(yè)信心回暖，A股房企獲得一輪普漲。

截止11月19日收盤，A股價格最低的地產股*ST金科價格是1.56元一股，基本宣告全行業(yè)：

基本脫離退市潮

房企當下面臨的兩大難題分別是：

去庫存、化債

采取的措施包括但不限于回籠資金，降低成本，保證安全經營不暴雷。

萬科、保利發(fā)展和綠地控股的截止2024年第三季度的營收分別為2198.95億元、1827.74億元和1599.49億元。

這是前三季度僅有的3家，營收超千億級別開發(fā)商。

剩余的招商蛇口、新城控股、金地集團、濱江集團、華發(fā)股份5家房企營收迅速縮減到了300億級別。

如果不出意外，整個2025年房地產全行業(yè)基調還是兩個字：

筑底

無獨有偶，11月15日杭州開展全面放開限價后首次土拍，一宗在杭州市中心安琪兒，另一宗在杭州之江核心區(qū)，全都以超過30%的高溢價成交。

安琪兒地塊由濱江集團拿下，溢價率35.3%，樓面價飆到了40479元一平米，刷新板塊紀錄。

之江核心區(qū)地塊，也讓開發(fā)商搶破了頭。

經過33輪競價，華潤置地以樓面價26847元一平米拿下，土地溢價率33.74%。

杭州，那座曾經最生猛的城市，回來了。

身為一線的廣州，也在持續(xù)放低姿態(tài)。

廣州也在11月18日，發(fā)布《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》，新增兩種入戶類別：

A.安居樂業(yè)入戶

B.投資納稅入戶

安居樂業(yè)指的是在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個行政區(qū)內，買房并且連續(xù)繳納社保1年。

投資納稅入戶，指的是最近連續(xù)36個月內，在廣州實繳個稅累計在20萬以上，可申請入戶。

史詩級寬松的信貸環(huán)境，一再下跌的二手收房價格，成交極度活躍的市場。

二手房逆勢反彈，一切向好。

問題是，買房客的信心，回來了嗎？

信心比資金、首付、利率、品質更重要。

只有買房客自己知道答案。

房地產市場利好政策密集落地，但庫存太高，信心太弱是當下樓市最大的問題，如何化解？是讓中國房地產市場走出困境的關鍵。

房地產未來究竟何去何從？給大家整理了一份資料，添加下方小助理企微，免費獲取吧。

THE END

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（完）

責任編輯：raojunling

標簽: 地產分析

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