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此刻，全國土拍市場正在如火如荼的進(jìn)行著。
上周三，成都中心城區(qū)迎來3宗涉宅用地出讓。其中，位于成都高新區(qū)大源板塊的一宗58.9畝地塊，8家房企經(jīng)過84輪競爭后，最終被四川遠(yuǎn)達(dá)以樓面價(jià)26300元/平方米、溢價(jià)率46%拿下。
這個(gè)價(jià)格，刷新了高新區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄，成為區(qū)域單價(jià)“新地王”。
就在前一天的北京土拍中，海淀區(qū)功德寺兩宗地塊均觸頂?shù)貎r(jià)上限后搖號(hào)成交，分別被綠城中國和越秀地產(chǎn)搖中，成交金額分別為51.75億元和63.825億元，溢價(jià)率達(dá)15%。
北京這次一共有3宗地塊出讓，攬金127.535億元，且均是溢價(jià)出讓。
臨近年末，高溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)。
杭州，這個(gè)去年就全面放開的城市，10月份共進(jìn)行了三次土拍，成功出讓6宗地塊，合計(jì)總建面39.5萬平方米，成交總金額93.1億元，平均溢價(jià)率為19.43%。
10月15日，杭州舉行了“杭五條”后的首場土拍，拱墅區(qū)石橋單元地塊以18%溢價(jià)率被綠城中國競得。
10月22日，江灣新城最后一宗限價(jià)地塊經(jīng)過77輪競拍，也是綠城中國，總價(jià)34.2億元、樓面價(jià)50717元/平方米、溢價(jià)率28.55%拿下，刷新了杭州宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。
你可能以為綠城中國逆風(fēng)行很牛，但中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，在大本營杭州，濱江集團(tuán)以218億元的權(quán)益拿地金額高居榜首，它才是杭州妥妥的地頭蛇。
除了北京、杭州、成都在竭力拿出“壓箱底”好地，多個(gè)熱點(diǎn)城市也在近期加大了土地供應(yīng)。
11月2日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，掛牌位于南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊，建筑面積約為26.3萬平方米，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元。
10月底，上海掛牌了第七批集中出讓的10宗地塊，涉及楊浦、浦東等七個(gè)區(qū)，出讓面積為24.96萬平方米，起始總價(jià)達(dá)到256.4831億元。
數(shù)據(jù)來源：上海樓市，米宅統(tǒng)計(jì)
在926政策出爐后，這一輪土拍，突然就爆了！
對(duì)于市場而言，實(shí)在是沉寂太久了，926這樣的政策利好剛好把市場再次激活，對(duì)于未來的樓市而言，這次土拍很可能就是引子。
實(shí)際上，最近多地的成交量確實(shí)也在好轉(zhuǎn)，特別是一線城市的成交量，轉(zhuǎn)變得非常快。
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但另一個(gè)問題是，當(dāng)下土拍市場雖然火熱，但從整個(gè)2024年的市場來看，前三季度，全國土地市場繼續(xù)縮量，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院、中泰證券研究所
更離譜的是，三四線土地投資已經(jīng)幾乎“腰斬”。
三季度，盡管多地優(yōu)化土拍規(guī)則吸引房企投資，但僅熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，整體溢價(jià)率比去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。
當(dāng)前房企總的來說還是整體偏謹(jǐn)慎的態(tài)度，重點(diǎn)城市央國企及地方國資拿地占比偏高。
數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國22個(gè)重點(diǎn)城市央國企和地方國資拿地金額占比在75%左右，國央企是拿地主力。
民企拿地金額占比不足兩成，整體拿地信心很弱。
從拿地的結(jié)構(gòu)看，這輪土拍有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：
熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度升溫，于是帶動(dòng)了一線及核心城市溢價(jià)率上漲。
高溢價(jià)土地多為央國企獲取，中小房企拿地壓力較大。
土拍分化進(jìn)一步加劇，非核心地塊回溫有限。
之前我就跟大家分享過，現(xiàn)在市場的分化只會(huì)更加明顯，資金越來越聚焦核心城市，從這一輪的土拍情況來看，其實(shí)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。
邏輯很簡單，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者在某種程度上都有著相似的地方，他們都希望能夠獲得地理位置優(yōu)越、發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘小⒌囟巍?/span>
于是，在當(dāng)前集中供地的背景下，由于資金在短期內(nèi)的限制，許多開發(fā)商就更傾向于將有限的資金投入到那些具有較高關(guān)注度和品質(zhì)的地塊上。
但是大家要知道，這樣的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量有限，當(dāng)眾多開發(fā)商都爭相競購時(shí)，不可避免地會(huì)推高這些地塊的價(jià)格。
比如，這輪北京和深圳分別掛牌了總價(jià)超過百億元的地塊，溢價(jià)也都非常高。
也就是說，未來大概率核心城市的核心地塊價(jià)格將會(huì)整體上漲，這是趨勢所在。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院、中泰證券研究所
這里有個(gè)邏輯大家要非常清楚，土地價(jià)格上漲——>新房售價(jià)上漲——>開發(fā)商合理利潤——>強(qiáng)化買高價(jià)地能力。按照這個(gè)運(yùn)行周期，今后這個(gè)循環(huán)會(huì)逐步顯性化，但這種顯性并不體現(xiàn)在整個(gè)大盤，而是聚焦于核心城市、優(yōu)質(zhì)地段。
而非核心城市，恐怕只會(huì)越來越冷清。
未來房地產(chǎn)市場的競爭焦點(diǎn)，已經(jīng)從房價(jià)競爭轉(zhuǎn)向了地價(jià)競爭。
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地價(jià)競爭，本質(zhì)上是房企之間的競爭。
在這輪上海的土拍中，5宗地塊，4宗地封頂搖號(hào)，1宗地塊溢價(jià)5.56%成交，無底價(jià)成交的地塊。象嶼、中鐵建和國貿(mào)聯(lián)合體、華發(fā)和中鐵置業(yè)聯(lián)合體、中建八局以及越秀地產(chǎn)分別斬獲一宗地。
大家看這些拿地企業(yè)的名字就知道，本輪土地出讓主要是央企、國企，民企只有大華一家參與，而且也沒有拿到地，這輪5宗地塊都是由央企、國企拍到的。
我之前文章跟大家分析過，目前這種集中拍地的模式，對(duì)房企的資金要求越來越高，那么誰有這么雄厚的資金實(shí)力?
從結(jié)果看，民營敢不敢拿地？基本不敢。
但是國企、央企戰(zhàn)力強(qiáng)悍，它們敢拿。
在取消地價(jià)上限后，杭州、成都等出現(xiàn)的高溢價(jià)率地塊，央、國企拿地金額占比達(dá)到63.0%。
數(shù)據(jù)來看，2024年1-10月，22城累計(jì)拿地金額中央國企占比47%，地方國資占比29%，合計(jì)達(dá)76%。
少部分城市民企拿地金額占比高，比如杭州濱江、建杭等本地民企持續(xù)拿地，拿地金額前十企業(yè)中有5家是民企。
不管是從資金的角度，還是從國企、民企的角度，房企經(jīng)過上一輪大洗牌后，強(qiáng)者恒強(qiáng)的現(xiàn)象已經(jīng)越來越明顯。
市場接下來很多重點(diǎn)城市還有土拍，從北上廣深杭來看，短期內(nèi)肯定還會(huì)把市場情緒推向一個(gè)高潮。
現(xiàn)在地價(jià)漲這么多，大家都知道這對(duì)未來的房價(jià)意味著什么。
長期來講，土拍是樓市的風(fēng)向標(biāo)，也是樓市環(huán)節(jié)里不可缺少的部分。
數(shù)字的背后，是全國土拍市場正在困境突圍、冰火淬煉，是核心城市進(jìn)一步出現(xiàn)溢價(jià)，是三四線依舊在加速趕底。
眼下，雖然土地市場的成交面積及成交金額總體是下降趨勢，但結(jié)構(gòu)分化肉眼可見，資金聚焦核心城市的效應(yīng)正在加速。
歷史的車輪正在進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)折期，興衰更迭、潮起潮落間，一切都在遵循著某種不可改變的規(guī)律。
而你，而我，總應(yīng)該順勢而為吧！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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