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當(dāng)下樓市，出現(xiàn)了四個(gè)反?，F(xiàn)象；首先，最反常的是有價(jià)無(wú)量，卻還有人喊著要抄底樓市？傳統(tǒng)的樓市金九銀十，徹底變成金九金十，成交量出現(xiàn)大幅上升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企10月銷售操盤金額4354.9億，環(huán)比大漲73%。另外機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)還顯示，10月TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)10.53%。這是百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額在同比連續(xù) 19 個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)正。當(dāng)然，從價(jià)格來(lái)看，持續(xù)下跌是不可避免的。1到10月百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額30693.1億，同比降低32.7%。從開(kāi)發(fā)商層面看，1到10月銷售總額超千億元的房企共有7家，百億房企64家。一線城市復(fù)蘇最明顯，遺憾的是有量無(wú)價(jià)。成交量、看房熱情好不容易被政策托舉起來(lái)了，可惜成交價(jià)格絲毫沒(méi)有起色。上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月份上海全市共成交二手房2.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)63%，同比增長(zhǎng)68%。10月二手房成交金額717億，環(huán)比增長(zhǎng)57%，同比增長(zhǎng)65%。套均總價(jià)325萬(wàn)/套，環(huán)比下降4%，同比下降2%，從城市內(nèi)部板塊來(lái)說(shuō)，分化極其劇烈。遺憾的是，9月底之后政策助推的這一波成交，主要是郊區(qū)剛需盤。尤其是松江新城、奉賢新城、嘉定新城的成交量可以排名前三。假設(shè)一個(gè)板塊內(nèi)存在多家開(kāi)發(fā)商，一旦有一家決定打價(jià)格戰(zhàn)，整個(gè)板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)都會(huì)被帶崩。拿地成本很難下降，價(jià)格戰(zhàn)打到最后無(wú)人能成為贏家。其次，一路下調(diào)的房貸利率，也悄悄開(kāi)始企穩(wěn)。《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，11月6日有市民報(bào)料：收到中介消息，11月7日開(kāi)始，廣州執(zhí)行房貸利率3.0%下限。記者向廣州多家銀行求證后獲得消息，新增房貸利率將在11月7日上調(diào)到3%。廣州是四大一線里第一個(gè)全面放開(kāi)限購(gòu)的城市，其主流首套房貸利率已經(jīng)接近公積金利率。公積金主要用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房、償還購(gòu)房貸款本息、租房等等。即使用于買房或者租房，也有很多限制，包括額度限制、提取頻率限制等等。首套房貸利率和公積金利率倒掛，違背了公積金制度設(shè)計(jì)的初衷。目前除了上海、北京、深圳和海南部分區(qū)域，全國(guó)大部分二三線都已經(jīng)放開(kāi)四限。反常的是，中國(guó)人對(duì)于房?jī)r(jià)的狂熱購(gòu)買欲，終于降溫了。二三線城市大舉加碼補(bǔ)貼，各種稅費(fèi)減免，群眾們持幣待購(gòu)心中毫無(wú)波瀾。大連、張家口、鹽城等多地通過(guò)發(fā)放各類購(gòu)房補(bǔ)貼、組織開(kāi)展促銷活動(dòng)等方式，促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)，支持居民剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn)。所謂的四限，本來(lái)就是樓市非理性繁榮情況下，政府的強(qiáng)制降溫措施。當(dāng)下樓市已經(jīng)完全不適用這些調(diào)控政策了。看完了房?jī)r(jià)、成交量，再看重要指標(biāo)租金。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2024年9月，50個(gè)重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比均值為2.12%。具體來(lái)看，50城中有24個(gè)城市租金房?jī)r(jià)比低于2.0%。其中廈門租金房?jī)r(jià)比僅為1.0%，處50城最低水平。深圳、北京、南京等核心一二線城市房?jī)r(jià)較高，租金房?jī)r(jià)比相應(yīng)較低，在1.5%-1.6%之間。在房?jī)r(jià)上漲周期，大家不在意租金回報(bào)率，主要看房?jī)r(jià)漲幅。等到了下跌周期，租金回報(bào)率變成了一個(gè)重要參考指標(biāo)。2024年7月13日，金融時(shí)報(bào)的一篇文章提到：即便是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，房子合理價(jià)值的底線也會(huì)是房租的體現(xiàn)；如果房?jī)r(jià)跌過(guò)底線，配置價(jià)值會(huì)相應(yīng)提升，市場(chǎng)也會(huì)自我收斂與回歸。越是在樓市低迷時(shí)期，租金與房?jī)r(jià)完全脫鉤，市中心老破小的含金量就越高。根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海整體租金回報(bào)率長(zhǎng)期處于2%以下。到了2024年11月初，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，上海黃浦區(qū)南京東路的中福城，整租80平米一室兩廳是10800元一個(gè)月，年租金12萬(wàn)9600元。同一個(gè)小區(qū)，81.41平米的兩室兩廳在2024年8月成交價(jià)為955萬(wàn)，算下來(lái)這套房源的租金回報(bào)率大約是：越是上海市中心主城區(qū)的老破小，反而在當(dāng)下能獲得更高回報(bào)率。租金不再和房?jī)r(jià)掛鉤，而與居民收入掛鉤。2024年胡潤(rùn)百富榜不久前剛出爐，房地產(chǎn)富豪的數(shù)量和質(zhì)量，大幅收縮。上榜的房地產(chǎn)行業(yè)富豪，占比下降到9%。資料顯示，在20年前，房地產(chǎn)行業(yè)的上榜人數(shù)在胡潤(rùn)百富榜占比為50%。十年前，這一比例為20%，五年前為15%，2022年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下跌，上榜人數(shù)占比僅為10%。李嘉誠(chéng)的含金量還在上升，其家族以2000億財(cái)富保住首富的位置。萬(wàn)達(dá)的王健林、龍湖的吳亞軍、卓越的李華、新湖的黃偉，蘇寧環(huán)球的張桂平，全都黯然跌落榜單。有意思的是，號(hào)稱不賺最后一個(gè)銅板的李嘉誠(chéng)，又在大甩賣了。李嘉誠(chéng)公司旗下，位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的御翠園近期開(kāi)盤，直接以76折的優(yōu)惠價(jià)格甩賣這些房源。特價(jià)房?jī)H售7.6萬(wàn)元一平米，比周邊二手房?jī)r(jià)格還低。作為榜單創(chuàng)始人的胡潤(rùn)，也說(shuō)了一句：房地產(chǎn)行業(yè)的上榜人數(shù)占比從十年前到現(xiàn)在下降了一半以上，今年10%都不到，前首富萬(wàn)達(dá)王健林財(cái)富比十年前下降80%。無(wú)獨(dú)有偶，還有一個(gè)非常有意思的數(shù)據(jù)是：中國(guó)寵物數(shù)量將在2024年，首次超過(guò)4歲以下幼兒數(shù)量。不生孩子、不戀愛(ài)、不結(jié)婚、注重情緒價(jià)值，放棄所有權(quán)，充分享受使用權(quán)。這就是當(dāng)下年輕一代的真實(shí)寫照。艾瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)寵物行業(yè)規(guī)模達(dá)5928億，同比增長(zhǎng)20.1%，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到8114億。生活在大城市里的打工人，壓力越大、越需要療愈的時(shí)候，寵物經(jīng)濟(jì)就成了一門長(zhǎng)期生意。貓貓狗狗對(duì)于人類的療愈作用，也早就被科學(xué)家論證過(guò)了。2018年，有科學(xué)研究表明，選擇貓或狗的陪伴，可以大大減輕常規(guī)治療無(wú)效的惡性抑郁癥癥狀。當(dāng)人們?cè)趽崦櫸飼r(shí)，壓力會(huì)明顯減少。2022年底，我國(guó)單身人口已經(jīng)達(dá)到2.4億，占總?cè)丝诘?7%，創(chuàng)下歷史新高。這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)了英國(guó)、法國(guó)和德國(guó)人口的總和。在大約十年前，我國(guó)單身人口在2億左右，僅10年時(shí)間就增加了4000萬(wàn)。在一線城市逛街的時(shí)候，看到嬰幼兒推車，待在里面可能不是孩子，而是貓貓狗狗。畢竟寵物不需要考慮學(xué)區(qū)房、補(bǔ)習(xí)班、考大學(xué)和就業(yè)。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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