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最近，一線城市的房子，賣爆了！
926開始，一系列樓市新政“組合拳”持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的升溫態(tài)勢，其中一線城市表現(xiàn)最明顯。
10月以來，北上廣深四大一線城市二手房成交量暴增。
深圳更是出現(xiàn)了日光盤，同時帶動了全國二手房市場回暖。
先看北京，從機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截至10月26日，北京10月二手房住宅網(wǎng)簽量已達12979套，環(huán)比上漲21.24%，同比上漲53.09%，數(shù)據(jù)簡直炸裂。
再來看上海，安居客上海監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月，上海出現(xiàn)了3次單日網(wǎng)簽量破千套。年內(nèi)，已經(jīng)是9次成交量突破1000套的場景。就在國慶黃金周過后，上海的二手房市場一路高歌猛進。
截至10月20日，上海二手房總成交量已達14385套，環(huán)比上漲50%，同比上漲70%，數(shù)據(jù)比北京還猛。
安居客上海預計，10月上海二手房成交總量將繼3月、6月、7月之后，年內(nèi)第四次突破2萬套，甚至有可能沖刺2.5萬套。
不過，這期間最最熱鬧的還是深圳樓市。
最近深圳某樓盤出現(xiàn)超2000人搶192套房的記錄，當時我看到這條新聞都驚呆了，但后來思考一陣兒，我覺得合情合理。
深圳市房地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1日—26日，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽認購10030套，日均認購量約390套，這是近年來深圳新房市場交易量的新高。
從中介的數(shù)據(jù)看到，頭部機構(gòu)日均帶看量比去年同期增長22%，簽約量比去年同期增長255%，已累計成交4010套。
這里有個大家都不留意的數(shù)據(jù)，就是簽約量增幅是帶看量增幅的10倍以上，這說明現(xiàn)在帶看和之前不同，現(xiàn)在帶看的確都是市場有需求的客戶。
重點是，深圳最近新房的成交表現(xiàn)要比二手房好。
哪部分人現(xiàn)在有需求？
其實很多，比如一些非一線城市的人，在政策松綁后，跑去一線城市買套房。樂有家研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，寶安、龍華等熱門樓盤，外地客成交占比達20%。
外地人跑去一線買房，一方面，一線城市核心樓盤長期有溢價，我之前跟大家說過，長期看，能夠穿越周期的固定資產(chǎn)只存在于一線城市和部分二線城市的核心地段。另一方面，政策不斷釋放，一線城市市場止跌企穩(wěn)，購房人決策速度加快，信心回升。
除了火熱的深圳，廣州在全部接觸限制后，也十分火熱。
廣州住建局數(shù)據(jù)顯示，新政實施以來（截至10月21日），廣州全市一手住宅認購量7680套，比9月全月一手住宅網(wǎng)簽總量（5164套）增長48.7%。
從數(shù)據(jù)看，一線城市樓市回穩(wěn)態(tài)勢真的很明顯。
我最近從某銀行了解到，10月以來，房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%。這其實就在說明，近期房地產(chǎn)政策組合的的確確提振了居民購房預期。
2
問題是，為什么資金都蜂擁而至到一線城市？
不是說房價沒企穩(wěn)嗎？
不是說還不能買嗎？
不是說人口減少對樓市有影響嗎？
這些對不對？都對，但大部分人都自作聰明了一步，沒看到問題的本質(zhì)。
我們拿隔壁的日本對照，你就會發(fā)現(xiàn)，聰明資金為什么在這個時間點選擇上車。
日本經(jīng)濟泡沫破裂后，一線城市房價曾經(jīng)一年多時間，就跌得稀里嘩啦，成了白菜價。
但從2010年開始，日本首都圈東京的房價就開始逐年上升。
從當年新建公寓平均價格的4540萬日元，到了2023年，東京都23區(qū)的新建公寓平均每戶價格達到了1.15億日元，比去年同期上漲47.9%，創(chuàng)下歷史新高。
過去15年間，日本首都圈一套新建公寓的房價從4000萬日元（222萬人民幣）上漲到了6083萬日元（337萬人民幣），漲了52%！
不只是是日本核心都市圈的房價在漲，韓國也一樣。
韓國首爾的房價，現(xiàn)在貴的驚人，重點是首爾的房價每次下跌，三四年之后就又反彈回去。例如韓國富人聚集的江南區(qū)，很多小區(qū)的價格都在20萬/㎡，弘大區(qū)域的便宜的房價大概在7萬元/㎡。
除了韓國和日本這些人口減少比較快的國家，我再給大家看看歐洲和美國。
不管是歐洲還是美國、還是這幾年的澳洲，房價曾經(jīng)都階段性回調(diào)過，但過幾年后，價格企穩(wěn)又繼續(xù)創(chuàng)下新高，而且從美國的房價指數(shù)看，過去十年的上漲斜率明顯比1975-2007這個區(qū)間更大了。
為什么會如此？
其實答案很簡單，貨幣在無限放水，作為固定資產(chǎn)的錨定物，核心城市的核心樓盤，自然長期能夠獲得定價權(quán)。
這里面，韓國日本的數(shù)據(jù)對我們的樓市其實很有參考意義，這也是為什么近期大佬們都紛紛涌入一線城市購房。
因為聰明資金非常清楚，即使全國人口下降后，大城市也會因為虹吸現(xiàn)象，源源不斷吸收周邊地區(qū)的人口流入，一個地方，人口凈流入是房價能夠獲得有力支撐的前提，所以大城市房價長期能夠堅挺。
而且，我們和日本不同的是，中國一線城市房價現(xiàn)在并不是由當?shù)刂形粩?shù)收入人群決定，而是由全國高收入人群決定。
要知道，我們核心城市的房子不僅是具有居住功能的建筑物，而且捆綁了一系列的稀缺資源和優(yōu)質(zhì)福利（教育、醫(yī)療等），這對富人來講是極大的吸引力。
這兩年，一線城市房價其實也下跌不少，現(xiàn)在放開限購后，隨著托盤起來，聰明資金思考的是短期再砸也砸不到哪里去了。但長期看，一線城市核心區(qū)的房產(chǎn)，仍然具備保值升值的能力。
畢竟，我們生活在這樣一個印鈔機轟隆作響的時代，說不定哪一天一萬的購買力又只有8000了呢！
3
像深圳這樣的一線城市，資金的選擇肯定沒問題，不要懷疑有錢人的眼光。
深圳經(jīng)濟發(fā)達，人多地少，購房需求旺盛，產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁吸引人才流入。加上政府支持，市場自身調(diào)節(jié)，周邊配套完善，金融環(huán)境推動，自然能夠有效刺激購房需求。
其實不單單是深圳如此，北京上海也有同樣強勁的吸引力，那廣州呢？
實話實說，能級來講稍微比北京、上海、深圳差一些，但依舊排全國第四。
但核心問題我們要看到，一線城市的樓市熱度，已經(jīng)明顯高于二三線城市，市場正在加速分化。
這次這波政策釋放出來，剛需者出于對資產(chǎn)保值增值的判斷，紛紛沖鋒到一線城市的北上廣深下單已經(jīng)是先行指標。
一線城市樓市會不會現(xiàn)在就企穩(wěn)？
答案沒人知道，但長期來講，當城市限購再一次被打開，無數(shù)人將享受到新一輪政策紅利。
我們每個人都無法預知未來市場走向，但可從隔壁的東京、首爾，以及美國、澳洲市場中汲取經(jīng)驗。
總之，人往高處走，在購房決策這件事上，順應市場趨勢至關(guān)重要！
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（完）
責任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導實地走訪和一線調(diào)研，
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