↑↑↑點(diǎn)擊“米宅”關(guān)注并設(shè)為“星標(biāo)★”
1
10月12日，高層會議上財(cái)政部終于出手：
正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策
稅收新政即將出臺，有望逆轉(zhuǎn)當(dāng)下的局勢。
（來源：財(cái)聯(lián)社）
當(dāng)然普宅非普宅增值稅、土地增值稅只是第一步，更大的還在后面。
這對當(dāng)下中國的長遠(yuǎn)影響很大。
首先看普宅非普宅這部分，這個標(biāo)準(zhǔn)此前長期存在。
根據(jù)財(cái)政部稅務(wù)總局2016年的規(guī)定，針對北京、上海、廣州和深圳四地，個人購買2年以上非普通住房對外銷售，銷售價格減去買入房價的差額，按照5%繳納增值稅。
這是一筆很高的成本，尤其是在房價基數(shù)大的北上廣深，在上漲比較快的上行周期里，普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)人為拔高了交易成本。
后來多個城市一度將免稅政策年限提高到5年，直到近期滬七條出爐，才重新調(diào)整為2年。
這也就是為什么中介在介紹房源的時候，會把“滿五唯一”作為房子的亮點(diǎn)，向你推銷。
按照有關(guān)規(guī)定，普通住宅有三大標(biāo)準(zhǔn)：
三個條件一組合，很容易得出結(jié)論：
普通住宅主要是開發(fā)商面向中產(chǎn)銷售的剛需住房。
問題在于各大城市根據(jù)實(shí)際情況確定普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)后，在政策實(shí)踐過程中房價上漲太快了，一些中小戶型也成了非普通住宅。
北山廣深四大一線里，剛需老破小很容易被政策辨識為非普通住宅。
因?yàn)閷W(xué)區(qū)溢價、地段價值、配套設(shè)施和交通便利度等因素，例如上海市區(qū)的老破小優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在樓市上行周期，每平米輕松突破10萬元。
（來源：黃浦區(qū)典型學(xué)區(qū)房）
等到了下行周期，情況就完全不同了。
目前廣州已經(jīng)完全放開了限購，說明有意愿、有實(shí)力買房的客戶數(shù)量越來越少，普宅非普宅的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)形同虛設(shè)，不如早點(diǎn)取消。
在土地增值稅優(yōu)惠方面，目前也區(qū)分為普通住宅和非普通住宅。
比如納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。
滬七條推出后，北京也及時跟進(jìn)。
9月30日晚間，北京有關(guān)部門發(fā)布新政，其中就包括按照國家工作部署及時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
追根究底，普宅和非普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺大約是在2014年左右，當(dāng)時中國樓市出現(xiàn)了：
普遍性過熱
全國的房子都不夠賣、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡。出臺政策區(qū)別普宅非普宅，一方面是為了穩(wěn)定市場，促進(jìn)開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，另一方面是為了穩(wěn)定房價。
2014年10月北京實(shí)施了《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關(guān)問題的通知》，確定普宅稅收優(yōu)惠要同時滿足三個標(biāo)準(zhǔn)：
1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上
2.單套建筑面積在140平方米（含）以下
3.實(shí)際成交價格低于按該通知確定的價格標(biāo)準(zhǔn)，價格按環(huán)線區(qū)分
價格標(biāo)準(zhǔn)后來進(jìn)行了更新。
2023年12月14日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》。
其中明確，自2024年1月1日起，北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足三個條件：
1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上
2.單套住房建筑面積在144平方米（含）以下
3.五環(huán)內(nèi)成交價8.5萬一平米以下，五環(huán)到六環(huán)成交價6.5萬一平米以下，六環(huán)以外成交價4.5萬一平米以下
取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)，讓交易成本降下來，是稅收的一小步，也是房地產(chǎn)的一大步。
2
從目前來看，國家層面希望繼續(xù)托底剛需二手房和保障性住房、租賃三個市場。
根據(jù)三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：
重點(diǎn)25城二手房交易量占比達(dá)到65%，新房全面轉(zhuǎn)向改善型需求。
越是剛需買房，對價格、交易成本就越敏感。
舉個北京的例子：
假設(shè)小張?jiān)诒本┬抡?，買了一套150平米、總價600萬的非普通住宅，需要繳納18萬稅費(fèi)。
（來源：pixabay.com）
按照新版本普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，只需要繳納9萬元，成本降低一半。
二手房交易中，北京目前滿兩年及以上的普通住宅，更是免征增值稅及附加稅的。
房產(chǎn)和土地增值稅，說到底是地租經(jīng)濟(jì)模式的配套延伸。
中國必須擺脫地租經(jīng)濟(jì)和土地財(cái)政，走一條新路。
正如學(xué)者盧麒元曾經(jīng)寫下的《超級地租》，痛批香港的地租經(jīng)濟(jì)模式，其中提到：
當(dāng)一小部分人，依靠磚頭產(chǎn)業(yè)鏈賺到了足夠多的錢，把資產(chǎn)向海外轉(zhuǎn)移是必經(jīng)之路。
無獨(dú)有偶，最近彭博社報道了一則新聞：
中國對超級富豪海外投資收益征稅引發(fā)關(guān)注
彭博社消息稱，近幾個月來，中國主要城市的一些富豪被要求自我評估，或被稅務(wù)機(jī)關(guān)召開會議，以評估潛在應(yīng)付稅款，包括過去幾年拖欠的款項(xiàng)。
評估的對象是身價1000萬美元以上的富豪，他們的個人投資者將面臨高達(dá)20%的投資收益稅，部分人或因逾期繳付稅款而受罰，但最終征稅金額可以進(jìn)行協(xié)商。
美國和相當(dāng)一部分歐美國家，是有離境稅的。
于是尋找身份和資產(chǎn)的避風(fēng)港，成了富豪最關(guān)心的事情之一。
國際投資移民咨詢公司Henley & Partners發(fā)布的《2024年Henley私人財(cái)富遷移報告》，展現(xiàn)了過去一年富豪們遷徙的趨勢。
從富豪流出數(shù)據(jù)來看，英國預(yù)計(jì)在2024年巡視9500名百萬富翁，僅次于中國，排名全球第二名，同比2023年上漲100%。
從富豪流入數(shù)據(jù)來看，阿聯(lián)酋連續(xù)三年位居第一名，預(yù)計(jì)到2024年年底有創(chuàng)紀(jì)錄的6700名高凈值認(rèn)識選擇移民阿聯(lián)酋。
全球財(cái)富千億的新趨勢已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椋?/span>
亞洲不斷崛起，歐洲相對衰落。
(富豪大遷徙 來源：2024 Henley私人財(cái)富遷移報告）
中國、印度、韓國、新加坡和越南等國家的高凈值個人數(shù)量顯著增長，而歐洲的傳統(tǒng)強(qiáng)國則面臨著財(cái)富流失的挑戰(zhàn)。
富豪能夠自由選擇去哪里，把資產(chǎn)放在哪個安全的港口。
但對于普通中產(chǎn)來說，超級地租模式幾乎走到盡頭，手中握有的房子價值大幅度縮水。
到了2024年的今天，北上廣深四個超級地租效應(yīng)非常明顯地城市，已經(jīng)快要支撐不了畸形的房價了。
樓市松綁是必然事件。
回顧歷史，中國銀行研究院曾經(jīng)詳細(xì)描述過，亞洲金融危機(jī)后的中國式通縮。
中國的CPI在1998年2月到2002年12月出現(xiàn)長達(dá)39個月的同比下滑，GDP增速同時也從1997年的9.2%下降到了1998年的7.8%。
主要原因有三個：
官方數(shù)據(jù)顯示，從1999到2001年貨物和服務(wù)凈出口對GDP增速的拉動持續(xù)為負(fù)數(shù)。
1978年以來的46年，中國長期堅(jiān)持的擴(kuò)大內(nèi)需和改革開放策略，在購買力下降和出口比較成熟的當(dāng)下，政策空間越來越小。
只有寬松才是出路，財(cái)政要寬松，樓市也得寬松。
寬松的核心目的，依舊是減少大眾的壓力。
最新消息是，央行公布10月LPR利率，雙雙下降25個基點(diǎn)：
1年期LPR降息25個基點(diǎn)至3.10%
5年期LPR降息25個基點(diǎn)至3.60%
（來源：央行網(wǎng)站）
這是自2015年10月24日以來，中國力度最大的一次降息。
真心希望，大家在每月房貸減少后，能把省出來的錢，多拿一點(diǎn)出來用于消費(fèi)。
以前，俠之大者，為國買股。
現(xiàn)在，俠之大者，為國消費(fèi)。
財(cái)稅是一個龐大的工程，有些不能公開場合講。
對這一方面感興趣的朋友，可以掃下方二維碼，找后臺小姐姐要資料，保管讓你看清背后的用意和對我們投資的影響。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
更多精彩內(nèi)容請識別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財(cái)經(jīng)視角下的不動產(chǎn)資產(chǎn)配置！
