目前出的是常規(guī)牌，其思路就是想方設(shè)法將債務(wù)轉(zhuǎn)移。
昨天，由住建部牽頭搞的新聞發(fā)布會，算是對整個房地產(chǎn)的救市舉措做了一個總結(jié)和補(bǔ)充，這也意味著整個關(guān)于房地產(chǎn)救市舉措的常規(guī)牌已基本亮完。如今來看，整個房地產(chǎn)救市的思路也更加一目了然了。其目標(biāo)是，9月底高層開會做出的“去庫存，讓房地產(chǎn)市場‘停止下跌’”。其一，央行和高層催著銀行給開發(fā)商提供資金周轉(zhuǎn)，完成保交樓從而穩(wěn)住樓市供給，避免預(yù)期進(jìn)一步惡化，保證樓市基本盤；其二，刺激居民買房，具體的方式方法就是今天住建部提到的“四個取消、四個降低”和“兩個增加”中的貨幣化安置一項；其三，鼓勵地方下場買房，其具體操作有兩個途徑，一個是央行通過結(jié)構(gòu)性貨幣工具給到商業(yè)銀行優(yōu)惠，然后讓商業(yè)銀行給地方提供資金下場購買，一個是財政上同意使用專項債買房。很顯然，整個房地產(chǎn)的救市框架是兩頭穩(wěn)，供給端在“白名單”的旗幟下給開發(fā)商供水，需求端在居民和地方上發(fā)力，讓他們買買買。然而，不知道各位有沒有跟我一樣的感覺，今年整個房地產(chǎn)救市的框架重心更加偏向于需求端。不管是繼續(xù)降首付、降利率、取消限購還是多次鼓勵地方下場買房，整個工作重心都是在不斷擴(kuò)大、創(chuàng)造更多的買方力量，試圖“靠買”來解決問題。而買的過程，本質(zhì)上還是債務(wù)轉(zhuǎn)移的戲碼。畢竟房地產(chǎn)去庫存是要把房子賣出去的，而伴隨著房子賣出去，房子從一個人的手里到了另一個人的手里，其債務(wù)也便從開發(fā)商的手里轉(zhuǎn)移到了買房子的人手里了。所以，整個房地產(chǎn)救市的思路千言萬語匯成一句話就是：（盡量）給開發(fā)商供水，穩(wěn)住基本盤，然后找買家，將債務(wù)轉(zhuǎn)移出去。若找不到，就創(chuàng)造！這次新聞發(fā)布會透露了兩個說新也算不上新的舉措就是這么玩的：“白名單”的貸款規(guī)模擴(kuò)大至4萬億，是向開發(fā)商供水，確保他們資金鏈不斷，穩(wěn)住樓市基本盤；
搞100萬套城中村改造和危舊房改造，是借助貨幣化安置（下文稱“棚改”）再度復(fù)刻2015年和2016年，盡快創(chuàng)造新需求。
那么，就目前的整個救市計劃能否讓房地產(chǎn)市場“停止下跌”呢？其一，4萬億輸血看似不少，但堵點(diǎn)還沒有打通，開放商的基本盤還需要繼續(xù)穩(wěn)。這次高層將“白名單”的貸款規(guī)模擴(kuò)大至4萬億，看起來又給開放商輸了不少血。但是別忘了，（銀行）已經(jīng)輸血2.23萬億的額度，這次實(shí)際上相當(dāng)于高層承諾再給開發(fā)商輸血1.67萬億。新增的額度在400多萬億的房地產(chǎn)市場中根本算不上什么。更重要的是，如何打通“開放商需要資金周轉(zhuǎn)而銀行又敢給他貸款”的堵點(diǎn)才是1.67萬億、甚至更多資金順利發(fā)放下去穩(wěn)住基本的關(guān)鍵。可是，如果你仔細(xì)查閱央行關(guān)于支持給開發(fā)商輸血的數(shù)據(jù)，就會發(fā)現(xiàn)：銀行根本不愿意貸款給開發(fā)商——堵點(diǎn)并沒有疏通。下圖是央行支持樓市的結(jié)構(gòu)性貨幣工具的資金使用情況：
接近6000億的額度只用了不到500億。而“保交樓貸款支持計劃”2000億，央行愿意0利率借錢給銀行，讓銀行有足夠的賺錢空間敢給開發(fā)商貸款，可結(jié)果銀行只象征性地用了141億。說明房地產(chǎn)項目優(yōu)質(zhì)，你不用管銀行都會出錢去支持，項目不優(yōu)質(zhì)，到手的0利息資金銀行也不敢用。這也說明房地產(chǎn)基本盤的關(guān)鍵不在給開發(fā)商開多少信貸額度，而在開發(fā)商自身信譽(yù)能拿到多少額度。所以我還是原來的看法，穩(wěn)住房地產(chǎn)基本盤必須想辦法給開發(fā)商注入信用，否則它很難借到錢周轉(zhuǎn)，穩(wěn)住，最后還是靠市場自發(fā)的調(diào)整出清。且看后續(xù)高層會不會自己下場或通過增信公司給開發(fā)商增信吧，這才是供給端的救市大招！其二，因?yàn)榇蟓h(huán)境變了，創(chuàng)造新買盤的力度和空間有限。2015到2018年搞棚改之所以成功，其關(guān)鍵是房價在漲，且居民有加杠桿的空間。當(dāng)房價漲了，地方才有動力搞，居民才有負(fù)債加杠桿的購買沖動。就跟有些人借錢炒股一樣，只有股市漲的時候才有人主動愿意借錢去買，哪怕負(fù)債背不動也有人敢冒險，背的動的就更別說了。而現(xiàn)在呢，房價回到了2015年，居民又通過上次加杠桿提升了20%至64%了。現(xiàn)在是“房價走低+居民杠桿已經(jīng)很高”的組合，100萬戶的棚改無論是推進(jìn)的速度還是效果恐怕都很難趕不上9年前的100萬戶？況且那4年平均近300萬戶的貨幣化安置，猛的很。這次擺上桌面的總量也只有220萬戶（170?50）。綜上，筆者以為通過加碼給開發(fā)商輸血和貨幣化安置的方式創(chuàng)造新的買盤，邏輯上會支撐樓市，但在堵點(diǎn)不通、房價走低+居民沒能力加杠桿的組合下，整體恐怕很難完成債務(wù)轉(zhuǎn)移從而快速地穩(wěn)住樓市。昨天，玻璃期貨直接跌?；赝?天的漲幅就很能說明市場預(yù)期：筆者斷言，需求端后續(xù)高層一定還會在買盤上下功夫，而不管是居民買還是地方國企買，都需要有人在“價格走低”的局勢下逆行，主動負(fù)債、背起杠桿去買，否則這個游戲就進(jìn)行不下去。直到有人掀桌子，將債務(wù)（貨幣）消滅，重啟印鈔機(jī)，開新局！
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（完）
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