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時代在拍打你時從來都是沉默無語的，等你明白之時已經(jīng)為時已晚。
最近的土拍市場，正在無聲的傳遞出來一些信號。這些信號，會在未來幾年逐漸明晰，最后成為震耳欲聾的時代之音。
8月28日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了一個公告，要正式掛牌天河區(qū)臨江大道北側(cè)的AT080722地塊。這個消息一傳出來，瞬間刷爆了整個廣州地產(chǎn)圈。
廣州近10年，都沒有出讓過如此核心的地塊了。
這塊被民間稱為南方面粉廠的地塊，距離珠江只有150米左右，一線江景拉的滿滿當(dāng)當(dāng)。
西邊臨著珠江新城，距離30萬+/㎡的廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺只有1公里。對面就是廣交會的場館。
站在這里，琶洲、小蠻腰、廣交會展、一線江景，流光溢彩的高樓大廈，廣州城市所有的封面都呈現(xiàn)在你眼前。
地塊素質(zhì)也非常好。
該宗地可出讓的宗地面積47448.67㎡，總計容17.5萬方，容積率3.7。在以高容積率著稱的廣州來說，容積率并不算高。
更為吸引全廣州人關(guān)注的是這塊地的實(shí)用面積。
在官方推介會上，廣州明確將這塊地作為試點(diǎn)，允許它將套內(nèi)陽臺等半開敞空間半計容比例從原來套內(nèi)的15%增加到20%，陽臺的面積還允許擴(kuò)大到30%。
按照這樣的建筑規(guī)定，這塊地的戶型最高可以拉到負(fù)公攤，戶型的實(shí)際使用面積拉到130%！
這么個玩法，直接把廣州戶型的得房率拉到歷史新高度。
廣州并不是供了這一塊好地。
在這塊王炸之地推出來兩天后，廣州又在貨架上掛了4塊地。
4塊地，塊塊都是核心位置的優(yōu)質(zhì)好地。
核心位置、有地鐵、商業(yè)，帶學(xué)校，低容積率，下半年廣州掛在貨架上的全是好貨。
不是廣州這一個城市這么搞。
上半年土地還能賣出去的城市，供的地都不孬。
上海今年第四次土拍，徐家匯斜土路街道地塊吸引了7家房企參拍，最后被綠城以48億元獲得，樓面價高達(dá)13萬/㎡。這塊香餑餑的地塊容積率僅僅2.2。
蘇州今年上半年總共賣出了7塊地，這7塊地全是低密低容積率的住宅地塊，最高容積率才1.6，最低容積率才1.01。蘇州的土拍地塊已經(jīng)進(jìn)化到了2以內(nèi)的容積率。
成都7月19日拍出了5塊地，這5塊地也全部都是低容積率，容積率最低的是成華槐樹店板塊的1宗，容積率僅僅1.5，這5塊地最高的容積率也就是2.5。
講了這么多案例，發(fā)現(xiàn)問題了沒。
賣面粉的供地方開始卷起來了。
土地市場買賣雙方的關(guān)系發(fā)生了完全的倒轉(zhuǎn)。
為了吸引開發(fā)商拍地，各個城市相繼把自己壓箱底的好貨拿出來擺在貨架上。
今年能夠拍出去的地基本都具有以下的共性。
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賣面粉的供地方如此努力的供好地，肯定是為了把土地賣出去。
市場低迷期，土地市場和樓市一樣都是買方市場。
買方市場，那買方就更有話語權(quán)，賣方就會顯得很卑微。
就如自砍一刀的二手房業(yè)主，天天打折做特價的開發(fā)商一樣，土拍市場上的賣地方也是想盡辦法招攬有限的顧客上門。
畢竟，現(xiàn)有的開發(fā)商數(shù)量有限，他們兜里能拿出來的資金也有限。
有限的資金，你不努力讓它留在自己城市，可能就會被兄弟城市給搶去。
各憑本事?lián)寠Z開發(fā)商的注意力之下，土地素質(zhì)的內(nèi)卷就會被擺在桌上來。
土地市場一旦開始內(nèi)卷，以后你想象不到的好地都能供出來。
好地被拍賣，變成開發(fā)商手里的面粉之后，也會陸陸續(xù)續(xù)的蓋成改善住宅。
改善井噴，是大勢所趨。
這個大勢，在我們過去一年多的各項(xiàng)政策和鼓勵的方向上體現(xiàn)了出來。
去年的5月，禁墅令的相關(guān)文件失效了。今年上海青浦區(qū)土地推介會上，供出了3塊容積率僅為0.8的住宅，純別墅的小區(qū)再次悄悄的出現(xiàn)。
今年7月中下旬的會議里，我們提到允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
深圳70/90的政策文件已經(jīng)廢止。上海今年8月推出中小套型住宅新規(guī)，高層的中小戶型可以做到120㎡以下。
相比于過去二三十年，我們對商品住宅的態(tài)度發(fā)生了逆轉(zhuǎn)式的變化。
過去，鼓勵商品住宅市場蓋剛需的房子，對大戶型和豪宅的數(shù)量和比例進(jìn)行限制。
以后，鼓勵商品住宅市場蓋改善的房子，讓開發(fā)商做出更多的好產(chǎn)品。
在新房市場，從限制改善走向了鼓勵改善和豪宅。
鼓勵改善的政策和各個城市祭出的好地塊契合在了一起，會讓新房市場上的改善戶型扎推式的出現(xiàn)。
開發(fā)商們要各顯神通了。
在好地塊上，讓自己的設(shè)計充分發(fā)揮聰明才干，搞出來各種逆天的改善好產(chǎn)品。
什么層高3.5米的大平層，調(diào)空7.2米的復(fù)式，使用面積超130%的大陽臺產(chǎn)品，別墅、洋房，第四代，第五代住宅，統(tǒng)統(tǒng)都能搞出來。
改善市場，將會迎來史無前例的產(chǎn)品大爆發(fā)。
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以后的改善產(chǎn)品，就跟電子產(chǎn)品一樣，更新迭代的非?？?。
今年還是新產(chǎn)品新戶型，到了明年就成了舊日的黃花。
這應(yīng)該是過往三十來一年，改善產(chǎn)品遭遇的最大一波沖擊。
對于想要改善的朋友來說，有更多好產(chǎn)品選肯定是好事兒。
但是這個好事兒也讓改善朋友犯了難。
改善產(chǎn)品如此快的更新速度，稍微一選錯可能就掉進(jìn)了深坑。
畢竟房子這東西和手機(jī)還不一樣。手機(jī)是純消費(fèi)的，價格也沒那么高，隨便它迭代快，依然不影響自己的使用。
但是改善房產(chǎn)可不一樣，改善房產(chǎn)隨便一套大幾百萬，在一線城市和重點(diǎn)的二線城市改善產(chǎn)品高達(dá)上千萬。
如此貴重的大件，選錯之后的代價會體現(xiàn)在未來在它的房價上。有可能改善選擇造成的錯誤，需要搭進(jìn)去半輩子的積蓄和收入。
送佛送到西，做人做好事兒。就給正在改善的朋友一些實(shí)用的建議吧。
如果你是正在置換改善的朋友，請一定謹(jǐn)記住以下的忠告。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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