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改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。
可以肯定，取消商品房預(yù)售制，推進現(xiàn)房銷售制度，越來越近了。
這些年，我們一直實行的都是商品房預(yù)售制度。
在預(yù)售制下，開發(fā)商能在房子還沒建成但符合預(yù)售條件的情況下把房子賣出去。
更快實現(xiàn)了資金回籠。
于是乎，有些開發(fā)商為追求利益最大化，開始高周轉(zhuǎn)，多鋪盤。
A盤的回款，馬上投到B盤，甚至C盤，但底盤太大，一旦市場出現(xiàn)波折，就會有資金問題。
購房者在交了首付并選擇貸款后，短則一年半載長則幾年才能拿到房子。
這么一來，能不能順利交房？交付質(zhì)量如何保障？都是問號。
也難怪天下苦預(yù)售制久矣！
現(xiàn)在，市場供需已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，是時候退出預(yù)售制了。
在推動現(xiàn)房銷售方面，我們已經(jīng)做了不少工作。
從去年開始，住建部就在鄭州、合肥、成都等多個城市開展了現(xiàn)房銷售試點。
去年8月，鄭州8部門聯(lián)合發(fā)布“鄭15條”，其中第9條明確表示要推進商品房現(xiàn)房銷售。
著力抓好鄭東新區(qū)和惠濟區(qū)各一個試點項目。
一手交錢，一手交房的時代真的不遠了！
整個市場也將面臨新一輪的大洗牌！
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鄭州已經(jīng)早早加入到了這場行動中。
目前兩個現(xiàn)房銷售試點地塊：
一個在鄭東新區(qū)，海義以7.9億元拿下，樓面價11428元/㎡。
占地40多畝，容積率不超過2.5，建筑高度不超過60米，規(guī)劃純粹小高層，定位改善，備案名定為海義東樾。
另一個在惠濟區(qū)，被惠濟區(qū)下屬平臺公司鄭州惠通以1.72億元拿下，樓面價5747元/㎡。
占地28畝，容積率不超過1.6，建筑高度不超過50米，后期大概率要做洋房。
目前的最新消息：
招商建管攜手招商蛇口鄭州公司，中標(biāo)了這個項目的全過程代建管理服務(wù)。
畢竟地塊面積不大，如何規(guī)劃產(chǎn)品、景觀以及配套，就看招商的了。
隨著這些試點項目的實施和推進，相信能給市場帶來更多好的選擇！
那現(xiàn)在，鄭州的現(xiàn)房銷售項目到底有多少？
據(jù)統(tǒng)計，截至今年年中，鄭州主城主流的在售項目里，現(xiàn)房占比將近一半！
特別是經(jīng)開區(qū)，大多分布在濱河新城和物流園區(qū)。
直接看下圖：
圖片來源：克而瑞
這里面，大部分項目都是2019、2020年入市的，近兩年交付，現(xiàn)房尾盤在售。
所以看到了吧，為什么突然涌入這么多現(xiàn)房？
一個很重要的原因，不少現(xiàn)房其實都是原來的期房尾盤，慢慢熬成了現(xiàn)房。
這就是當(dāng)下市場的選擇。
接下來，現(xiàn)房銷售可能真的要成為市場主流了！
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就目前的市場大環(huán)境來看，推行現(xiàn)房銷售可行性還挺高的。
一方面現(xiàn)房銷售占比越來越大。
另一方面，現(xiàn)在的市場還有這樣一個現(xiàn)象。
看一組數(shù)據(jù)：
今年上半年，鄭州全市新房成交36329套，二手房成交47887套。
二手房成交量遠超新房!
我們知道，鄭州可是以新房市場為主力的。
按照往年數(shù)據(jù)，單月新房成交量應(yīng)該是二手房的2倍多。
可如今，二手房成交量已經(jīng)反超！
為啥會這樣？
確實，新房的一些負面消息，會擠壓著不少人去買二手房。
在建新房到底能不能按時交付？
會不會停工？會不會延期？
交付質(zhì)量到底能不能保證？
……
這些都是疑問。
而二手房最大的優(yōu)勢就是所見即所得，買房人不必過多擔(dān)心自己要承擔(dān)的風(fēng)險。
現(xiàn)房也一樣！
因為已經(jīng)落地，小區(qū)的內(nèi)部景觀、社區(qū)配套等基本建成。
所以可以保障房子質(zhì)量，還能有效避免虛假宣傳、延期交付、配套縮水等風(fēng)險。
同時，現(xiàn)房銷售對開發(fā)商來說，要求也更高了。
如果項目建成后不及預(yù)期，那前期投入的資金真的很可能打水漂。
所以，這也倒逼著開發(fā)商要更加謹慎的拿地。
這不，上個月底，鄭州一連掛出9塊地，大部分都是主城區(qū)好位置。
圖片來源：泰辰顧問
很多地塊容積率都不高。
比如高新區(qū)金橋西棠旁邊的10號地，容積率小于2.5，建筑高度小于80米。
再比如中原老城的19號地，容積率也小于2.5。
就連安置房地塊的容積率也相當(dāng)?shù)汀?/span>
惠濟區(qū)的16號地，居住用地兼容商業(yè)用地，容積率小于2.5，建筑高度小于50米。
可見，未來主城將越來越低密，期待更舒適的新產(chǎn)品出來！
再結(jié)合前段時間，鄭州發(fā)布的2024年住房發(fā)展年度計劃。
其中兩個關(guān)鍵點：
1、以存定供，科學(xué)調(diào)控。
2、低密度改善性住宅用地。
目的就是要把每個新項目的質(zhì)量提上去！
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預(yù)售制度，是過去樓市一片欣欣向榮的推動力，也是現(xiàn)在很多家庭有家難回的痛與殤。
預(yù)售的房子，在交付之前就好比“薛定諤的貓”。
買的時候吹的天花亂墜，交的時候還不如皇帝的新裝。
買房人真的太難了！
據(jù)統(tǒng)計，全年全國消協(xié)組織受理的房地產(chǎn)糾紛投訴，主要就是涉及房屋質(zhì)量、虛假宣傳、配套問題、延期交付、違規(guī)交房、額外收費的糾紛。
以上所有問題，都是因為有房屋預(yù)售制度才給開發(fā)商以可乘之機！
我們曾經(jīng)發(fā)布過一篇關(guān)于“交房”的文章，點贊最高的留言就是：
賣現(xiàn)房，取消公攤！
這更是反映了廣大購房者的心聲！
那，現(xiàn)房銷售真的能全面落地鄭州嗎？
當(dāng)然也有很多挑戰(zhàn)。
就比如，現(xiàn)房銷售對資金實力要求太高，真正愿意做的開發(fā)商太少。
要想全面實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，或許意味著開發(fā)商新一輪的大洗牌。
未來一段時期，鄭州很可能是期房銷售與現(xiàn)房銷售并行。
想要馬上過渡到現(xiàn)房銷售，一切都還任重道遠。
交不了房，是所有人都不愿見到的，品質(zhì)低劣，同樣也是所有人都不能接受的。
希望現(xiàn)房銷售制度能盡快推進，商品房市場能迎來全面的品質(zhì)提升！
關(guān)于現(xiàn)房銷售，你怎么看？歡迎在評論區(qū)留言討論。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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