高層正在考慮在全國范圍內(nèi)將存量房貸利率共計下調(diào)80個基點左右，具體將分兩步進行，首次下調(diào)可能就是未來幾周內(nèi)的事，第二次將于明年年初生效，并且可能首套和二套房都適用。
存量房貸利率下調(diào)的事，近期討論比較熱。其實，上周五格隆匯已經(jīng)報道了外媒的“小作文”了。 說到這里，筆者就是純粹想吐槽一下：為什么國內(nèi)很多大消息，都是什么彭博、路透等這些外媒先爆出來？雖然，9月2日上午，招商銀行行長王良在中期業(yè)績交流會上表示：還沒有收到監(jiān)管部門針對個人存量房貸“轉(zhuǎn)按揭”的相關(guān)意見，也沒有征求過銀行意見，如果相關(guān)政策推出，會對銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負面的影響。但看看這幾天資本市場市場的表現(xiàn)：地產(chǎn)股異動拉升，銀行板塊連續(xù)下跌。但凡有事，資金是最敏感的，這些表現(xiàn)似乎都在印證上述傳聞。而且，我們也可以從7月26日央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》，找到政策依據(jù)。“督促金融機構(gòu)繼續(xù)將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關(guān)系，有效減輕居民利息負擔，釋放公眾投資和消費動力，激發(fā)市場活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好?！?/em>
前段我也在文章中也呼吁過下調(diào)存量房貸。 存量房貸利率下調(diào)，應(yīng)該說跟老百姓的切身利益相關(guān)，是老百姓所盼，所想。首先，經(jīng)濟下行之下，將近38萬億的房貸，很多家庭背不動了。餐飲業(yè)利潤暴跌近9成，遍地的“9.9套餐”......看看消費降低都到什么程度了，還波及到了很多行業(yè)。7月底的政治局會議提出，要以提振消費為重點擴大國內(nèi)需求，而降低存量房貸利率是促進消費的有效政策選項。據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年二季度末，全國個人住房貸款余額37.79萬億元，市場預(yù)期此番將再減少購房者利息約1600-2200億元。據(jù)CRIC調(diào)研，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率3.53%，較年初下調(diào)約0.6-0.7個百分點，南京首套房和二套房降到了3.05%，廣州更是降到了2.89%。但是，目前存量房貸款的平均利率約為4%，兩者之間差距達1%。再加上，前面一大批買房的，不但首付可能跌沒了，還要每月多還那么多的月供，屬實有點慘。 
當然了，咱也不能怪人家行長說，降低存量房貸對銀行有負面影響。現(xiàn)在中國銀行業(yè)凈息差已降至1.54%的新低，低于合理盈利能力水平的1.8%。但是，存量房貸利率降低了，你覺得存款利潤會不降嗎？還有，銀行雖然是賺息差，但是如果大家都不貸款了，都在想盡辦法提前還貸款。根據(jù)上市銀行2024年半年報，國有六大行的個人住房貸款合計減少了3254.71億元，2023年，國有六大行的個人住房貸款合計減少5568.57億元。 更值得注意的是，今年以來，銀行住房按揭不良率、逾期率持續(xù)上升成了普遍趨勢。據(jù)第一財經(jīng)統(tǒng)計，42家上市銀行中，有21家披露了半年度個人住房貸款的不良率，其中19家出現(xiàn)不同程度的提升，按照平均值來衡量，21家銀行房貸平均不良率提升了0.1個百分點。再說了，上半年，42家上市銀行營業(yè)總收入合計規(guī)模2.89萬億，雖然比去年同期的2.95萬億有所下滑，但凈利潤合計1.1萬億，比去年多了40億。下面這張圖片，再清晰不過了，也就是說當下最賺錢的還是銀行。 你可以闊綽給一些大企業(yè)低息貸款，甚至不排除他們拿到錢，轉(zhuǎn)身就搞起放貸生意，或者空轉(zhuǎn)回銀行存起來。但對老百姓的個人房貸利率，就那么斤斤計較，精打細算，扣扣索索。其實說白了，下調(diào)房貸利率不僅是救居民，就救地產(chǎn)，就消費，也是銀行自救。某種意義上，當下的銀行應(yīng)該適當?shù)?，不能重啟?jīng)濟的良性循環(huán)，一切都會反噬。
8月31日政策出臺后，9—12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺前（2023年8月）下降10.5%；利率調(diào)降幅度較大的地區(qū)，提前還貸現(xiàn)象放緩更明顯，如湖北、河南、江西 9—12月月均提前還款金額分別較8月下降42.1%、27.5%、22.2%。2023年4季度，全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出同比增長8.4%，增速較上年同期提升12.3個百分點，創(chuàng)近七年來新高；全國社會消費品零售總額為12.9萬億元，同比增長8.3%，增速分別較3季度和上年同期提升4.1 個和11.1個百分點；10—12 月，社會消費品零售總額當月同比增速分別達到 7.6%、10.1%、7.4%，均為近三年同期最高增速。我覺得房貸利率不存在調(diào)還是不調(diào)的問題，而是什么時間調(diào)，以什么方式調(diào)。 我們當下最大的問題，是消費不足，內(nèi)需不足，其實就是老百姓口袋里沒錢。救地產(chǎn)，不是為了救而救，而是要真正地減輕相關(guān)主體的壓力，修復(fù)相關(guān)主體受損的資產(chǎn)負債表，迫切需要把居民端的債務(wù)轉(zhuǎn)移。一旦這個活了，經(jīng)濟重啟，其他都是水到渠成的事。當然了，現(xiàn)在這個事還沒有塵埃落定，一切以官方為準。但種種跡象表明，存量房貸利率下調(diào)的可能性越來越大，時間也越來越近。
這幾年，很多事情一直在變，有些變化超出了很多人的認知，不要小看這些變化，這都是歷史進程的一個映射。時代變了，政府的KPI，重心也會變，個人的認知必須也要跟著變，不要墨守成規(guī)，不要路徑依賴，順勢而為。
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（完）
責任編輯：raojunling
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