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這段時間，房屋養(yǎng)老金傳的沸沸揚揚。
國家提出，房子也會老，要額外準備一筆錢，給房子養(yǎng)老。
目前，包括鄭州在內(nèi)，全國已有22個城市正在開展試點。
房屋養(yǎng)老金制度，真的要落地鄭州了！
對于大家最關(guān)心的錢的問題，官方已經(jīng)明確：
不用老百姓掏錢！
房屋養(yǎng)老金分兩部分，一部分是個人賬戶，通過繳納住宅專項維修基金已經(jīng)建立。
這筆錢主要用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
在業(yè)主委員會成立之前由當?shù)卣抗懿块T代管。
有數(shù)據(jù)顯示，全國維修資金結(jié)余超過1萬億，使用率極低，只有5-10%左右。
應(yīng)該想辦法盤活。
更重要的是賬戶監(jiān)管的問題。
維修基金屬于業(yè)主，但業(yè)主們實際上接觸不到這筆錢，物業(yè)挪用維修基金的事每年都在發(fā)生。
比如下面這個真實案例▼
確實要重視起來了！
同時，這次試點的重點，還要把公共賬戶建立起來。
畢竟這些年，幾乎所有老房舊改修繕案例，基本還都是地方補貼占大頭。
公共賬戶會按照"不增加個人負擔，不減損個人權(quán)益"的原則，由地方探索資金籌措渠道。
時代已經(jīng)變了，轟轟烈烈的舊房更新計劃，即將拉開大幕！
2
為啥這么著急設(shè)置？
現(xiàn)在的老舊小區(qū)太多了。
官方統(tǒng)計，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中房齡超30年的接近20%，到2040年前后，這個數(shù)值預(yù)計將達80%。
需要維護、改造的老破房占比在快速提升！
那么，鄭州有多少老房子？
目前，鄭州掛牌的二手房中，房齡超過20年的有1萬多套。
如果只看核心城區(qū)，20年房齡以上的比例更大。
比如說：
金水區(qū)20年以上5919套，占比近50%。
中原區(qū)20年以上2694套，占比近30%。
二七區(qū)20年以上2021套，占比超20%。
這么老的房子，已經(jīng)無法滿足居住最基本的要求了。
表面上看，立面陳舊、私搭亂建、路網(wǎng)逼仄、線路雜亂、沒有停車位。
走進去看，沒有電梯、上下水不暢、沒有景觀、沒有配套、沒有物業(yè)。
這些大量剛需能買得起的老城低價二手房，完全被市場無視。
最終很可能淪為危房。
可以想象未來這些房子的養(yǎng)老難度！
還有更關(guān)鍵的，關(guān)于鄭州試點的細則還沒有出來，但你想啊，超過20年房齡的老小區(qū)，有多少交過這筆維修基金呢？
即便有些交了，這也是二三十年前交的錢，有些可能真的用完了，就算沒用完，放到現(xiàn)在也是杯水車薪啊。
況且隨著小區(qū)愈發(fā)老化，要修繕的費用只會越來越高。
所以，你別看老破房買的時候便宜，持有成本呢？很可能是個無底洞！
這個時候，肯定會有人反駁，誰說老破房沒價值，老破房值錢的是學(xué)區(qū)。
朋友們，有沒有注意到今年鄭州一個很大的變動，教育公平化！
濱河，全員經(jīng)開外國語學(xué)校學(xué)區(qū)房。
綠博，2/3省實驗學(xué)校鄭開校區(qū)學(xué)區(qū)房。
北龍湖，越來越多小區(qū)能上清華附中。
任何一點點的學(xué)區(qū)變動，或者多校劃片的實施，都有可能讓老破學(xué)區(qū)房的價值瞬間歸0。
你還敢持有嗎？
老破房終局已定，又是一輪浩浩蕩蕩的資產(chǎn)大洗牌！
3
你以為只有老破小區(qū)持有成本高嗎？
別忘了，還有一種更值得重視的潛在情況，其實是商品房。
太多品質(zhì)差的高層，后續(xù)維修基金的需求量也非常大！
曾經(jīng)，一場大風(fēng)導(dǎo)致中牟某小區(qū)一棟高層外墻大面積脫落。
脫落的碎塊砸壞了樓下停放的十多輛車。
注：圖片來源于網(wǎng)絡(luò)
前段時間，杭州某業(yè)主穿高跟鞋去驗房，結(jié)果地板竟被踩出無數(shù)個洞。
重慶某盤也爆出過嚴重的質(zhì)量問題，地基出現(xiàn)明顯沉降，房子出現(xiàn)明顯的貫穿性結(jié)構(gòu)裂縫。
還有南昌某樓盤，出現(xiàn)多根承重柱爆裂，同時部分墻體開裂問題明顯。
這些問題，已經(jīng)從根本上威脅到業(yè)主的居住安全了。
再就是地下車庫的問題。
相信很多朋友都有過地下車庫被淹的慘痛經(jīng)歷。
特別是暴雨之后，我們看到了不少地下車庫成河的樣子。
所以買房一定要了解清楚地下車庫的排水系統(tǒng)到底怎樣。
這也是考驗開發(fā)商良心的地方。
下沉花園和地下室是一樣的道理。
如果下面排水不好，或者工程出現(xiàn)紕漏，也會遭遇水淹。
不得不引起重視和警惕！
即便沒有質(zhì)量問題，公共設(shè)施的維護也需要一大筆支出。
在北方，草坪2-3年不更換基本就會成片枯死，南方不換就是成片雜草。
游樂設(shè)施、水系噴泉、地磚墻面、公共門禁，5年左右或壞或舊，10年不維護就會造成年久失修。
絕大部分小區(qū)的電梯都沒有得到足量保養(yǎng)，一般15年就基本沒法再用，必須更換。
時間再長點，就涉及到公共管道的壽命和更換，乃至房屋本體結(jié)構(gòu)的加固。
高層住宅的使用年限通常是50年，但大多數(shù)小區(qū)20年房齡的時候就已經(jīng)破得不成樣子。
很早之前就有人指出，30年后很多高層都會變成貧民窟。
要維修的話，難度很大，費用不??！
4
長遠來看，房屋養(yǎng)老金的落地是無法阻擋的大勢。
房地產(chǎn)已經(jīng)從增量時代，轉(zhuǎn)向存量時代。
存量住房的更新改造，才是未來的重頭戲！
最近大家應(yīng)該都注意到，多地住建局更名。
不少地方把“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”。
從“建設(shè)”到“更新”，主要目的，直指城市核心區(qū)！
鄭州現(xiàn)在已經(jīng)高歌猛進開啟了主城大維修時代。
今年，鄭州直接規(guī)定完成投資1500億。
分解到各區(qū)的年度投資目標：
中原區(qū)160億，二七區(qū)140億，金水區(qū)160億，管城區(qū)160億，惠濟區(qū)120億，經(jīng)開區(qū)高新和東區(qū)都是150億。
動輒上百億的大動作，只為一件事，城市更新。
關(guān)于老舊小區(qū)改造，也定下目標：
2025年基本完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。
面對大量集體步入老化的房子，僅靠短期的政策扶持顯然還不夠。
需要建立公修的長效機制。
目前，房屋養(yǎng)老金制度還處于試點階段，是否能廣泛推行，需要解決的問題還有很多。
不過可以肯定的是，這對所有有房的人來說，會是一場大洗牌！
最后，關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度，你有什么看法，歡迎評論區(qū)交流討論！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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