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8月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年7月新一輪70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)。
上海給一線挽回了面子，北京終于停止下跌。
7月唯二新房價格上漲的城市是上海和西安，環(huán)比上漲0.2%。
二手房只有上海價格環(huán)比微漲0.1%，北京和昆明環(huán)比漲幅為0，也就是終于止跌了。
（7月70城二手房價格指數(shù) 來源：國統(tǒng)局）
上海易居研究院根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，7月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.65%，同比下跌5.3%。
壞消息是，絕大部分城市繼續(xù)下跌。
一手房同比下跌已經(jīng)持續(xù)28個月，二手房下跌已經(jīng)持續(xù)高達(dá)30個月。
如果從2024年1到7月整體數(shù)據(jù)來看，70個城市里，有6個城市同比新房價格上漲。
它們分別是：
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年至今，至少有32城優(yōu)化限購，超百城優(yōu)化限貸，10城優(yōu)化限售，近10城優(yōu)化限價。
時間進(jìn)入7月，廣州、武漢、南京等約50城陸續(xù)優(yōu)化公積金政策。
優(yōu)化方向主要為降低首套、二套公積金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等等。
上海新房價格環(huán)比上漲，最大的功臣依舊是豪宅。
富豪們一波又一波地收割優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
8月17日上海黃浦區(qū)融創(chuàng)外灘壹號院二期再度開盤，一小時內(nèi)110套房售罄，銷售金額56.74億。
（來源：融創(chuàng)官微）
作為第一梯隊的奢侈級稀缺豪宅樓盤，這次的主力戶型都是255到500平米的大平層，套均總價超過5000萬元，單價高達(dá)17.1萬一平米。
更重要的是，很多來自融創(chuàng)外灘壹號院的一期的老錢業(yè)主，紛紛再度出手購買二期樓盤。
另一個同一天開盤的越秀蘇河和樾府也是日光。
越秀的豪宅盤相比融創(chuàng)定價就要低很多，均價超過10萬一平米，套均總價在1200萬到1600萬之間，124套房被356組客戶搶購。
上海豪宅的一枝獨(dú)秀，撐住了新房的價格。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，2024從各總價段成交表現(xiàn)來看，上海成交套數(shù)均排在全國第一位。
上海累計供應(yīng)23個單價均價超10萬元/平方米的高端盤，其中20盤開盤首日去化率超70%。
（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）
根據(jù)媒體的報道，在融創(chuàng)外灘壹號院的開盤現(xiàn)場，一位李女士挑到了自己理想的戶型，建筑面積354.53平米，總價5683.54萬元。
她表示：
有錢人的世界不難懂。
只要有足夠的保值增值空間，即使是數(shù)千萬的豪宅，買起來也不眨眼。
還有一個很少被注意到的細(xì)節(jié)：
70城數(shù)據(jù)顯示，自2022年6月以來，上海新房的價格一直保持環(huán)比正增長，截止2024年7月已經(jīng)連漲26個月。新房同比更是連漲69個月。
人類的悲歡并不相同，即使同樣一線北上廣深，同樣的價格買一套房子。
你面臨的，會是兩種完全不同命運(yùn)。
2
房價一跌，開發(fā)商各種打折優(yōu)惠、賣房套路就再次上演了。
比如多個城市又出現(xiàn)0首付買房。
簡單來說就是開發(fā)商主動配合買家，減少首付比例。
例如廣州要求的首付比例為15%，買家可向銀行貸款總房價的85%。
開發(fā)商與銀行合作，按照備案價做一份高價購房合同，并以這個價格向銀行申請貸款，多貸出來得一部分資金，由開發(fā)商打款給買家，作為房子的首付。
一套總房價為145萬的房子，實際價格只有102萬，那么就直接以85%的比例向銀行貸款123萬，多貸款出來的21萬作為首付。
還有一種方式是首付分期，也是老套路了。
（來源：中國房價行情網(wǎng)）
比如說總價100萬的房子，首富本來是15萬，前期買家只付5萬，剩下的分期支付，這樣會導(dǎo)致三年還款壓力更大。
無論是開發(fā)商給買家墊資，還是房企協(xié)助辦理首付貸，這一系列行為都是被明令禁止的。
當(dāng)一些開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，這條路走不通的時候，各種奇葩花樣營銷方案，就成了救命稻草。
比如說8月9日南京一開發(fā)商，旗下樓盤在營銷端發(fā)力，推出：
簡單來說就是8月1日到8月28日，買房送價值20萬的私人飛機(jī)大禮包，內(nèi)容包括飛行員執(zhí)照、100小時總飛行時長，以及私人飛機(jī)5%產(chǎn)權(quán)。
（來源：招商蛇口南京公司公眾號）
這個樓盤的置業(yè)顧問也表示，很少有購房者選擇兌換禮包權(quán)益，絕大部分都選擇折現(xiàn)抵扣房款。
在當(dāng)下這個時間點(diǎn)上還愿意買房的人，心里很清楚，真金白銀到手才是最實在的。
在這之前，南京這個樓盤的開發(fā)商已經(jīng)出圈過一次了。
當(dāng)時打出的噱頭是：
買房免費(fèi)贏取19.9萬元?dú)W洲家庭游
當(dāng)時的條件是，在7月1日到8月12日之間認(rèn)購143平米的戶型，作為7月限定成交禮，用于143平方米房源總價折算時使用。
（來源：招商蛇口南京公司）
開發(fā)商的營銷頻率越高、折扣優(yōu)惠力度越大、方案越奇葩，就說明市場購買力越緊缺。
經(jīng)歷了如此多的營銷活動后，招商蛇口南京的這個樓盤，銷量如何？
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項目自2022年6月以來累計入網(wǎng)4769套，合計30.63萬平方米。
截至2024年8月14日，尚有3177套未售，整體去化率僅33%。
真的是一頓操作猛如虎，一看銷量慘不忍睹。
7月份的70城的數(shù)據(jù)側(cè)面印證了，二三線城市的樓市，尤其是區(qū)位、品質(zhì)沒有獨(dú)特優(yōu)勢的樓盤，還會繼續(xù)下跌。
最近還在微博上看到一個深圳買房案例。
這位博主在2020年初掏空6個錢包上車買房，深圳非核心區(qū)買入三室一廳剛需住宅。
上車半年同戶型房子市場價上漲100萬，隨后經(jīng)歷了疫情最猛烈的時期，以及后來的全面放開，以及2021年的高點(diǎn)和隨后的民營房企大洗牌。
這套房歷經(jīng)4年半的時間，經(jīng)歷大漲大跌，相比高峰期價格下跌30%到40%，如果再算上買家付出的一切成本，包括但不限于：
這位博主保守自己測算了下，估計已經(jīng)虧掉了一輛帕拉梅拉。
目前帕拉梅拉的價格在一兩百萬不等，意味著在2020年后高杠桿買一套房，相當(dāng)于中產(chǎn)家庭損失至少3-5年的收入。
（來源：太平洋汽車網(wǎng)）
過去曾經(jīng)支撐中產(chǎn)入局買房的信念、邏輯，也在崩塌，包括但不限于：
1.一線城市房產(chǎn)很難跌
2.未來自己的收入會增長，房貸壓力下降
3.實在混不下去，把房子賣了退居二線或者老家
在樓市下行周期里，信仰消失的速度很快。
無腦買房的時代已經(jīng)徹底結(jié)束。
之前跟風(fēng)買房賺到的漲幅，到今天一個不小心都會憑實力虧掉。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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