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每年七八月，二手房市場就會陷入淡季，同時由于大量的畢業(yè)生涌入社會，這時候也正好是租賃市場的旺季。
但今年上海的租房市場變天了，我去幾個區(qū)域做調(diào)研，深深感受到了寒意。
新天地、陸家嘴這些相對高端的租賃板塊，中介們開單量嚴重萎縮。
高端租賃市場如此，往中外環(huán)走，打工人居多的地方租賃市場一樣不景氣。
一個在上海干了十多年中介的朋友跟我講，要放到去年這時候，這個月開單早就破10單了，現(xiàn)在過了半個月還只有去年的一半。
開單量下滑，租金同樣在下跌。
按理說今年有1179萬的畢業(yè)生，比去年還多21萬人，需求擺在哪兒，應該是漲租的時候，
但今年這一局面被打破了，上海房子的租金，普遍在下跌。
上海如此，北京、深圳、武漢、杭州、南京等很多熱門城市也不例外，前兩年房價下跌在先，今年終于輪到房租大跌，房東們哭暈在廁所！
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根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)：
數(shù)據(jù)來看，這里面區(qū)域分化非常嚴重，環(huán)比由跌轉漲的區(qū)域有黃浦、浦東和青浦；由漲轉跌的區(qū)域多達11個，包括徐匯、靜安這樣的核心區(qū)，持續(xù)下跌的有普陀、楊浦。
如果只看環(huán)比很難看出趨勢，直接給大家一張圖，租金很明顯從去年3月到現(xiàn)在持續(xù)走低。
數(shù)據(jù)來源：易居研究院；整理：米宅
其中，黃浦區(qū)租賃市場在過去是非常穩(wěn)的，畢竟這是上海老牌核心區(qū)，寸土寸金，但今年也扛不住了。兩位資深的中介跟我講，大部分房子租金相對去年下滑10-20%左右。
實際情況也大差不差，我身邊朋友租的房子租金就有明顯下滑，像浦東的東方城市花園，去年租金7300，今年續(xù)租給房東談的價格是6500，房東直接回了句：好的。
我調(diào)研靜安和黃埔的一些大戶型，租金下跌更嚴重，比例在20%的很多，這什么概念？
去年15000租的房子，今年12000-13000直接給安排，網(wǎng)友們都忍不住發(fā)話了。
核心區(qū)租金下跌，往外環(huán)走，租金下跌更嚴重，關鍵是有的房子即使你降價，也沒人租。
這時候二房東，就成了虧貨。
3號線江灣鎮(zhèn)往下，我去看的幾個合租房，五個房間的房子，就只租出去了一兩套，空置率高得離譜。
眼瞅著靠收租賺錢的日子越來越遠，部分二房東甚至都有跑路的想法。
畢竟這房租下跌的趨勢，短時間內(nèi)一眼也望不到頭。
大家看這張圖，今年和去年比，上海各個區(qū)域房租都有非常明顯的下跌，其中崇明和金山，跌幅最慘。
這張圖大家一定要收下，不管你是租客還是房東，對你接下來都有一定參考價值。
上海房租在下跌，其它地方更慘。
一線城市租金同比連續(xù)下滑12個月，二線城市租金同比連續(xù)下滑8個月。跌最慘的是南京和武漢，之前一季度有個數(shù)據(jù)我印象很深，南京環(huán)比跌18%、武漢環(huán)比跌15%。
房租剛開始跌，房東們很后怕，房價繼續(xù)跌，持有者已經(jīng)躺平了。
這兩天剛出的70個大中城市二手房住宅銷售價格指數(shù)，廈門和武漢遙遙領先，今年前7個月廈門跌13.2%，武漢跌13.4%。
房價跌好幾年了，終于有的城市企穩(wěn)了，這是好事情，說明要不了多久，別的城市也能夠見底回升，上面數(shù)據(jù)大家可以看到，北京和昆明已經(jīng)止跌，上海開始偷偷漲價。
但租賃市場，就完全不一樣，可能一場腥風血雨才剛開始。
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之所以說租賃市場的暴風雨才剛開始，原因很多。
一方面，不少房東賣不掉手里的房子，于是由售轉租，租賃庫存就這樣上來了，供大于求的市場，租金自然得打個折。
最致命的，之前高端租賃的大部分客戶是外企高管或外籍人士，他們有高額的租賃補貼，但現(xiàn)在這部分人越來越少！
需求總量在減少，預算在下降，房源空置率一下就上來了。
其次，天量保租房正在沖擊市場，這可是大事兒啊。
十四五期間，全國計劃籌集保障性租賃住房870萬套，到去年底已經(jīng)籌集到了573萬套。今年上半年，上海全市新建保障性租賃住房大概在4.7萬套，新增供應在3.4萬套。
保租房源源不斷涌入，對房租價格的上漲直接形成阻力。
重點是，現(xiàn)在保障性租賃住房的品質(zhì)并不差。
上次去一個項目方看房，路過一個公租房，小區(qū)很整潔，位置好，停車也方便，和上海大部分老破小比，公租房的性價比一下就拉滿。
像虹橋人才公寓，能夠提供52-103㎡的多種面積選擇，還自帶3萬方商業(yè)社區(qū)，周邊有各種美食、便利超市以及健身房配套，相比起老破小，年輕人更愿意選擇這里。
圖：虹橋人才公寓
你看，現(xiàn)在部分房東們的壓力真的來了，好日子已經(jīng)到頭。
房東們，一邊要面對租金的下跌，另一邊還要應對源源不斷涌入的公租房，房東們正在被全面圍剿。
關鍵是，這輪圍剿，你的競爭對手可不是普通人。
另外，從趨勢上看，租金下跌才剛開始，接下來一大批公租房一旦上市，二房東們盤下的房子空置率肯定還會新高。
二房東想要穿越這輪風暴周期，接下來一定要降低預期。最好的解決方式就是比產(chǎn)品、比性價比，或者直接進入收縮階段，少拿一些房源開發(fā)，多一些現(xiàn)金儲備。
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當然，租金下滑的不僅是住宅，寫字樓、商鋪、倉庫租金也都在跌，且跌幅不比住宅低。
租金作為住房價值的核心變量，短期受經(jīng)濟影響更大一些，這時候房東們就要彎彎腰走路。
雖然最近央媽在二季度貨幣政策報告中也說了：住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。
從發(fā)達國家市場看，租賃住房總的收益率的確能夠達到3%以上，這個收益率要比銀行存款、國債等資產(chǎn)回報率高不少。
但這是對長周期而言，短周期面前，眼下1179萬畢業(yè)生還是托不起租賃市場。
以前租房，大家能租好的絕不委屈自己，預算提高也要租個大house，現(xiàn)在像高端租賃板塊的大戶型，房源很多，但租客已經(jīng)少了一大半。
某書上，這類房源跌幅空間十分明顯。
以前住核心區(qū)房子的人，現(xiàn)在稍微搬遠一點，通勤多個20分鐘，壓力少一大半。
以前租大戶型的租客，現(xiàn)在普遍喜歡選小一點的房子，一家人夠住就行，主打性價比。
當人們都在講消費降級的時候，租賃市場消費降級的風也正襲來，以前年輕人可以拿收入的50%來租房，但現(xiàn)在大家收入預期下滑，年輕人愿意花在租房的預算也在降低。
這時候很多二房東意識到不對，空著的房子想盡辦法出，以前中介費出50%，現(xiàn)在直接愿意出100%，就希望快點出掉，不能爛手里。
接下來，作為房東，調(diào)整資產(chǎn)結構迫在眉睫，手持多套老破小的策略肯定是需要做大量調(diào)整的，要么提升裝修質(zhì)量，要么置換更核心的房子，否則這輪風暴襲擊的恐怕就是你自己。
同時，對于那些有意向租房、砍價的租客，房東們也別在乎那三瓜兩棗，租出去了再說。
這個月你嫌租金低，等下個月，同樣的價格你不一定能租出去。
大勢面前，諸位請一定順著風向匍匐前行！
（完）
責任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調(diào)研，
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