2024年2月香港政府宣布全面撤辣，然而近期樓市再次降溫探底。香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月新房成交回落到660套，創(chuàng)下撤辣后新低。買賣低迷的另一面，是租金市場(chǎng)大繁榮。數(shù)據(jù)顯示6月租金指數(shù)報(bào)189點(diǎn)，創(chuàng)下了4年半新高，上半年租金累計(jì)上升1.6%，租賃市場(chǎng)很火熱。香港中介剛剛把普通話練好，想不到內(nèi)地客戶不來(lái)了。一方面房?jī)r(jià)持續(xù)下跌使得持幣待購(gòu)的人數(shù)不斷增加，另一方面租房市場(chǎng)持續(xù)旺盛，推動(dòng)租金不斷上漲，市場(chǎng)變得復(fù)雜了。2024上半年內(nèi)地赴港買房人群的成交額，創(chuàng)下29年新高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年香港有6117宗普通話、拼音買家買賣登記，同比上升70%，總金額705.4億元，同比上升42%，創(chuàng)下1995年以來(lái)新紀(jì)錄。當(dāng)時(shí)的政策是內(nèi)地買家買房和香港本地居民同權(quán)，不需要繳納7.5%的買家印花稅和新房印花稅，香港居民第二套房7.5%的額外印花稅、6個(gè)月轉(zhuǎn)售的20%額外印花稅，都被撤銷。成交量也因此大幅度暴漲，2024年3月和4月的成交分別為3971套和8551套。然而好景不長(zhǎng)，5月份香港維持在了5546套成交的高位水平，6月份迅速下跌到3856套成交，可以預(yù)見(jiàn)7、8兩月會(huì)持續(xù)下跌。率先感受到寒意的是新房開(kāi)發(fā)商，大規(guī)模的打折優(yōu)惠頻頻出現(xiàn)。4月撤辣之后，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下的港島南區(qū)Blue Coast樓盤以撈底價(jià)首輪開(kāi)售，推售422套住宅，均價(jià)為2.19萬(wàn)港元/平方尺，相比周邊二手房相當(dāng)于打七折。（樓盤區(qū)位很有優(yōu)勢(shì) 來(lái)源：長(zhǎng)實(shí)微信小程序）尤其是7月份新開(kāi)的樓盤，位于香港啟德和黃金海岸，幾乎都是同片區(qū)最低價(jià)、甚至香港新房最低價(jià)開(kāi)售。再加上港幣和美元的聯(lián)系匯率制度，美國(guó)處于加息周期，香港的房貸利率也不會(huì)低，那么沒(méi)有內(nèi)地買房客關(guān)注的情況下，大部分香港人轉(zhuǎn)向租房。尤其是香港自2023年開(kāi)始加強(qiáng)力度推行優(yōu)才計(jì)劃，引進(jìn)人才的門檻降低，出現(xiàn)了一波租房需求小爆發(fā)。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)顯示，2024年6月租金指數(shù)為189點(diǎn)，環(huán)比上升0.16%，創(chuàng)4年半新高。新房、二手房量?jī)r(jià)齊跌，而租金卻蹭蹭蹭往上漲，香港樓市迎來(lái)至暗時(shí)刻。縱觀香港的這一波下跌和回暖，幾乎與內(nèi)地同步。香港差響物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，香港商品住宅售價(jià)指數(shù)，2024年前5月回落1.7%，已從2021年9月份高峰期回落23.1%。2021年三季度也幾乎是內(nèi)地樓市的高點(diǎn)，當(dāng)時(shí)買一二手房的一批人，都被套牢。香港經(jīng)歷了這一輪下跌后，二手房的價(jià)格幾乎回到了2016年水平，新房由于打折促銷力度大，幾乎跌回2015年水平。撤辣只是短暫地幫助樓市續(xù)了一個(gè)季度的命，不能從根本上改變現(xiàn)狀。有香港本地媒體報(bào)道了兩個(gè)二手房虧本割肉的案例。業(yè)主A有一套位于香港九龍城區(qū)紅磡黃埔花園2期的小兩房，大約36.14平米，折價(jià)22.8%成交。香港九龍城區(qū)紅磡板塊很有代表性，這位業(yè)主在2020年花費(fèi)728萬(wàn)港幣購(gòu)入，經(jīng)歷4年后賬面虧損166萬(wàn)港幣。業(yè)主B有一套香港大圍片區(qū)名家匯小區(qū)，139.54平米的房子。業(yè)主在2016年以2023.8萬(wàn)港幣買入，近期以1762萬(wàn)港幣賣出，折價(jià)率12.936%，歷經(jīng)8年賬面虧損261.8萬(wàn)港幣。仲量聯(lián)行的一個(gè)數(shù)據(jù)是：截止2024年3月的過(guò)去12個(gè)月內(nèi)，香港負(fù)資產(chǎn)，也就是物業(yè)市場(chǎng)價(jià)低于房貸總額的個(gè)案數(shù)量飆升400%，達(dá)到3.2萬(wàn)套。如果2024年樓價(jià)下降10%，負(fù)資產(chǎn)數(shù)量將突破10萬(wàn)套。大約20年前，香港樓市同樣經(jīng)歷了一輪急跌。2002年，官方數(shù)據(jù)顯示1997到2002年，香港樓市、股市總市值損失約8萬(wàn)億港幣，居民失業(yè)率從1997年的2.2%上升到2002年的7%以上。居民負(fù)資產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政赤字，每一項(xiàng)都很重要，每一項(xiàng)都很艱難。然而香港高層依舊選擇了一條走過(guò)的、最保守的路：2002年11月，時(shí)任香港房屋及規(guī)劃地政局局長(zhǎng)孫明揚(yáng)，推出了九項(xiàng)救市措施。內(nèi)容包括取消土地拍賣、終止公屋出售等等，每一招都是為了讓房?jī)r(jià)重新上漲。后來(lái)政府還推出過(guò)650萬(wàn)港幣的投資移民資格，相當(dāng)于買房香港落戶。孫明揚(yáng)因此多了一個(gè)外號(hào)：2003年開(kāi)始居屋消失，公屋供不應(yīng)求、等候時(shí)間大幅度增長(zhǎng)，自由交易的商品房?jī)r(jià)格大漲，大量低收入者不得不住進(jìn)劏房，也就是分割的格子間。后來(lái)的新特首曾蔭權(quán)，以及新一代領(lǐng)導(dǎo)班子也將曾經(jīng)的八萬(wàn)五公屋計(jì)劃拋棄，供應(yīng)收緊，刺激樓市。（香港盛產(chǎn)房地產(chǎn)富豪 來(lái)源：Forbes.com）2011年，居屋計(jì)劃重啟，首批新建的居屋于2014年12月上市。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)政府共推出了2160套，以市場(chǎng)價(jià)七折出售，申購(gòu)超62倍，共13.5萬(wàn)人申請(qǐng)。這相當(dāng)于：62.5個(gè)人搶一套房子。一年之后的2012年，曾蔭權(quán)因涉嫌犯罪被迫卸任特首，另一邊房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高。等到梁振英上臺(tái)后，大量的內(nèi)地富豪前往香港買房，反而助推了香港的新一波房?jī)r(jià)上漲。要是有水晶球，有前后眼的話，我們就堅(jiān)持當(dāng)年繼續(xù)做每年八萬(wàn)五供應(yīng)這個(gè)目標(biāo)。歷史不會(huì)重復(fù)，只是反復(fù)重演。老舍的短篇小說(shuō)《不成問(wèn)題的問(wèn)題》曾被改編成電影，主角丁務(wù)源由范偉飾演，范偉憑此角色獲得了金馬獎(jiǎng)影帝。丁務(wù)源是一個(gè)大農(nóng)場(chǎng)的主任，負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)，但他不懂經(jīng)營(yíng)，農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)量不低卻一直在虧損。好在丁務(wù)源非常會(huì)做人，做事周全，只要有人開(kāi)口求辦事，他的口頭禪一定是：令人感到害怕的是，社會(huì)上如果有太多這種看似無(wú)害的老好人，某些事情就沒(méi)法運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至?xí)兊迷絹?lái)越糟。就好像大家都知道長(zhǎng)期依賴房地產(chǎn)是沒(méi)有出路的，最終會(huì)讓所有人買單。它是房間里的大象，不成問(wèn)題的問(wèn)題。
這幾年，市場(chǎng)大環(huán)境一直在變，有些甚至超出很多人的認(rèn)知，千萬(wàn)不要小看這些變化。
時(shí)代變了，政府的KPI、重心也會(huì)變，一定要把眼界放開(kāi)，讓信息進(jìn)來(lái)，去深刻了解這些大變局。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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