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1987年，深圳市政府劃出了第一塊拍賣(mài)地，面積為8588平方米。土地起拍價(jià)為200萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)來(lái)參與競(jìng)拍的企業(yè)多達(dá)44家。不到半小時(shí)，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司就以525萬(wàn)元中標(biāo)，溢價(jià)率高達(dá)162.5%。這是新中國(guó)成立以來(lái)土地的“第一拍”，為了紀(jì)念這一具有里程碑意義的事件，拍賣(mài)槌特別從英國(guó)定制，由香港測(cè)量師負(fù)責(zé)。這一拍賣(mài)的成功不僅開(kāi)啟了土地商品化的新時(shí)代，而且為接下來(lái)30多年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。深圳起，制度破冰，向全國(guó)擴(kuò)散。這一創(chuàng)新舉措迅速引發(fā)了全國(guó)范圍內(nèi)的連鎖反應(yīng)，隨后的幾十年，中國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快，地價(jià)也如同脫韁的野馬，持續(xù)攀升。8月7日，上海市舉行今年第四批次集中供地活動(dòng)，徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，最終被綠城以總價(jià)48億奪得，樓板價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30%，這是2016年以來(lái)又一個(gè)單平米的地王價(jià)。這次拍賣(mài)，吸引了諸如保利、華潤(rùn)、招商蛇口和綠城等房企。地塊2021年被小米全資子公司謐空間（上海）競(jìng)得，當(dāng)時(shí)小米打算用來(lái)做商業(yè)辦公。后來(lái)經(jīng)歷政府收儲(chǔ)后重新上架，地塊起始價(jià)為36.96億元，起始樓面價(jià)約10.08萬(wàn)元/平方米。如今，距離小米集團(tuán)拿地已經(jīng)過(guò)去3年，這宗地塊南面的西岸金融城正在拔地而起，旁邊的匯元璽、香港置地·啟元、御江廷，都已晉級(jí)豪宅行列。今年3月，匯元璽第二次開(kāi)盤(pán)很快就售罄。南側(cè)的香港置地·啟元，均價(jià)也已經(jīng)來(lái)到了17.8萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)元，其中最貴的一套復(fù)式總價(jià)更是達(dá)到一個(gè)小目標(biāo)。徐匯濱江我非常熟悉，前幾年有段時(shí)間我喜歡在這里跑步，清晨能夠聞見(jiàn)花香，黃浦江對(duì)岸，梅賽德斯奔馳中心也很熱鬧。當(dāng)一塊塊中心區(qū)的土地被拍賣(mài)，徐匯濱江區(qū)域宅地供應(yīng)就變得十分稀缺，購(gòu)房人搶房、開(kāi)發(fā)商搶地也就成為常態(tài)，當(dāng)商業(yè)用地?fù)u身一變成為豪宅坯子的時(shí)候，頂級(jí)開(kāi)發(fā)商自然要多次舉牌。斜土街道新的地王出現(xiàn)，很多人說(shuō)這是樓市新一輪行情的風(fēng)向標(biāo)，之所以這么認(rèn)為，這還得從2016年地產(chǎn)商的狂歡年說(shuō)起。2016年，房?jī)r(jià)開(kāi)啟新一輪狂飆，地產(chǎn)商們“高價(jià)拿地，高價(jià)賣(mài)房”的心思此起彼伏，只買(mǎi)漲不買(mǎi)跌成為2016年的符號(hào)，在舉牌時(shí)，價(jià)格按10億元往上跳，也紋絲不動(dòng)。于是，一波又一波地王就在這個(gè)階段橫空出世。2016年，融信中國(guó)在上海拍出了最貴地王，當(dāng)時(shí)17家房企競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過(guò)426輪舉牌，最終融信中國(guó)以110.1億元總價(jià)、樓板價(jià)10萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率139%競(jìng)得，這是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)土地成交史上單價(jià)最貴的地王項(xiàng)目。這一年，有數(shù)據(jù)顯示全國(guó)共誕生了350個(gè)地王項(xiàng)目。舉國(guó)上下，人們歡呼雀躍，各地地王頻出之時(shí)，也就意味著資產(chǎn)價(jià)格正在開(kāi)啟牛市2.0。果不其然，此后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次飆升。▲來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)；整理：米宅四年后，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得讓工薪階級(jí)望塵莫及。彼時(shí)，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝都市圈的地產(chǎn)商們依舊在加速跑馬圈地，地產(chǎn)商們秉持著手中有地，心中不慌的金科玉律，紛紛選擇囤地。在恒大還沒(méi)暴雷之前，排名越靠前的企業(yè)，拿地越猛，頭部恒大、碧桂園與萬(wàn)科均如此。同時(shí)間，二梯隊(duì)的房企也在拼命往上卷，三百億規(guī)模的企業(yè)，提出要在未來(lái)5年沖擊千億營(yíng)收，千億規(guī)模的企業(yè)更是雄心壯志要沖擊3000億。房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)，各家地產(chǎn)商認(rèn)為，自己只有在第一陣營(yíng)，才能活得滋潤(rùn)。城市大量的土地在市場(chǎng)狂歡中被拍賣(mài)，直到這幾年，土地供應(yīng)減少，僧多粥少的局面下，無(wú)形中又再次推高了地價(jià)，催生了地王。比如，香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體，2020年以310.5億元競(jìng)得徐匯濱江西岸金融港地塊，刷新了中國(guó)大陸土地總價(jià)紀(jì)錄。2023年10月，中海+上海西岸開(kāi)發(fā)聯(lián)合體以240.16億元拿下徐匯區(qū)龍華街道地塊，成為年內(nèi)上?？們r(jià)“地王”。但地王頻出的背后，風(fēng)云變幻、潮起潮落間，市場(chǎng)早已不是當(dāng)年的模樣。就拿這次上海土拍來(lái)講，同一時(shí)期競(jìng)拍的還有另外四宗土地，分化非常嚴(yán)重。徐匯濱江地塊，吸引7組房企競(jìng)拍，自然是絕對(duì)的熱門(mén)；虹口江灣地塊，借著地理優(yōu)勢(shì)，也吸引了3組房企。浦東北蔡、奉賢新城、青浦福田路地塊，都只有1家房企報(bào)名托底。顯然，開(kāi)發(fā)商們對(duì)于郊區(qū)的土地，再也沒(méi)有了曾經(jīng)那份熱情。優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)地塊因?yàn)槠湎∪毙?，仍被市?chǎng)高度關(guān)注著，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，早已拉開(kāi)了序幕。站在當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍承受著一定壓力，但“地王”的出現(xiàn)，似乎又在告訴市場(chǎng)，新一輪牛市正在開(kāi)啟。資本對(duì)于核心城市的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)依舊保持熱情，這不假。但冷熱不均的另一面，郊區(qū)地塊正在加速分化，很多地塊拍不出去，很多郊區(qū)二手房成交量大幅下滑，聰明的房東們正在緊急拋售置換核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是事實(shí)。新周期下，和2016年的漲價(jià)去庫(kù)存邏輯早已發(fā)生了翻天覆地的變化。曾經(jīng)我們處在增量階段，需求大而供給不足。但眼下存量博弈更多考驗(yàn)的是投資人眼光，不管是自住還是投資挑選難度都越來(lái)越大。開(kāi)發(fā)商早已變了思路，從以前的瘋狂圈地，到如今只認(rèn)高品質(zhì)的土地資源，有眼光的人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走向更多的是結(jié)構(gòu)性樂(lè)觀，而不是過(guò)去那樣盲目看漲。因此，在樓市加速分化之下，不得不提醒，如果你是考慮投資，“地王”項(xiàng)目恐怕不是那么容易觸碰。地王項(xiàng)目由于進(jìn)入市場(chǎng)價(jià)格太高，透支了預(yù)期，升值空間小。早在2019年，合肥就有過(guò)19個(gè)地王項(xiàng)目，最終的結(jié)果是10個(gè)盤(pán)虧本賣(mài)，這些可作為前車(chē)之鑒參考。當(dāng)然，如果你是自住，那思考維度又不一樣。就像赤壁之戰(zhàn)時(shí)，曹操揮師南下，鐵索連舟，氣勢(shì)磅礴，意圖一舉征服江東。然而，長(zhǎng)江的風(fēng)變幻莫測(cè)，東吳火攻突如其來(lái)，曹操的船隊(duì)在火海中化為灰燼，最終只得黯然退走華容道，曹操在逆勢(shì)之下，吃了敗仗。中國(guó)房地產(chǎn)也是如此，經(jīng)歷了30多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，地產(chǎn)行業(yè)已淪為少數(shù)巨頭的競(jìng)技場(chǎng)。正如當(dāng)年香港恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗所言"過(guò)去，當(dāng)人們購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，我們會(huì)向他們表示祝賀。但現(xiàn)在，對(duì)于那些購(gòu)買(mǎi)高價(jià)土地的人，我們可能要對(duì)他們說(shuō)'節(jié)哀'。"作為投資者或購(gòu)房者，不能再盲目看漲，而是去擁抱核心資產(chǎn)。一定要清醒的認(rèn)知到，順“勢(shì)”方能避坑，否則大半輩子的積蓄，下一次走華容道的恐怕就是自己。
這幾年，市場(chǎng)大環(huán)境一直在變，有些甚至超出很多人的認(rèn)知，千萬(wàn)不要小看這些變化。
時(shí)代變了，政府的KPI、重心也會(huì)變，一定要把眼界放開(kāi)，讓信息進(jìn)來(lái)，去深刻了解這些大變局。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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