圖中這個(gè)小區(qū)，房?jī)r(jià)應(yīng)該多少才合理?可能不少人聯(lián)想到上半年，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于老破小因?yàn)榈蛢r(jià)走出逆勢(shì)行情，成為年輕人新寵這一新聞。會(huì)猜測(cè)，8000元/㎡、9000元/㎡，最多再加10塊，不能再多了。可能會(huì)讓你失望，它目前有一套，最低掛牌價(jià)也在2.1w，看了下，還是因?yàn)闃菍虞^高，在7層。別看它平平無奇，前兩年在貝殼上的均價(jià)還在3萬+，問題還真的賣得出去。雖然現(xiàn)在呈下降趨勢(shì)，但憑借著自己的優(yōu)勢(shì)，仍然在二手市場(chǎng)上擁有著自己的一席之地。
而現(xiàn)在，雖也有成交，但與前幾年相比，熱度卻直線下降。今年上半年，貝殼成交數(shù)據(jù)上，僅成交了2套。
（而追溯到21年，則半年成交了十余套......）去的時(shí)候有一戶底層帶院的正在裝修，應(yīng)該是最近在貝殼上成交的那一戶。今天邀請(qǐng)你走進(jìn)鄭州老破小的另一個(gè)次元。看到這是不是覺得人傻了？放著高檔小區(qū)不要，花錢找罪受？用不錯(cuò)的預(yù)算，買最差的房子，它到底是何方神圣？它便是金水老城板塊擁有頂配雙學(xué)區(qū)房，文化路一小+省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的老小區(qū)。帶有這兩所學(xué)校指標(biāo)的小區(qū)主要分為兩類，一類帶有電梯，樓齡較新，另一類就是我們今天重點(diǎn)要說的”老破小“。這兩所學(xué)校不僅教育水平優(yōu)秀，還占據(jù)著核心地段。其實(shí)鄭州有很多房齡超過20年的老破二手房，但卻很少有能賣出這么夸張價(jià)格的。而上述的這個(gè)小區(qū)，便是位于金水區(qū)的家屬院。老破小最大的優(yōu)勢(shì)是地段，以及地段所帶來的城市配套資源。經(jīng)過舊改以后的小區(qū)，明顯維護(hù)的還不錯(cuò)，因?yàn)樾^(qū)小、且人群素質(zhì)相對(duì)較高，所以整體觀感還是不錯(cuò)的。單憑舊改這些，橫看豎看也不像是能賣這么貴的房子啊。要是說他是被學(xué)校包圍的小區(qū)，是不是一切就合理了。這個(gè)房齡最大可達(dá)44歲的省實(shí)驗(yàn)中學(xué)家屬院，有兩大無敵技能，市中心和頂級(jí)雙學(xué)區(qū)：文化路一小+省實(shí)驗(yàn)中學(xué)。鄭州雙學(xué)區(qū)的天花板，但可選擇的小區(qū)不多，普遍老破小。雖然現(xiàn)在學(xué)區(qū)并沒有前些年那么紅火，但是并不代表他已經(jīng)完全熄火了。然而，就是這樣一個(gè)小區(qū)，你去問周邊中介，基本上價(jià)格都是在20000+-25000之間，這還是這兩年降價(jià)后的價(jià)格。4月份成交了一套92㎡的三室，掛牌價(jià)為275萬，跟中介聊天時(shí)，他們說這邊的價(jià)格很難聊，要不嫌貴就不買，要不就隨便講講價(jià)入手。買這樣一個(gè)房子，大部分人目標(biāo)就是一個(gè)——好學(xué)區(qū)，稍微有錢佛系一些的，便是條件配齊，剩下的看孩子自己的造化，而對(duì)孩子有要求的則是學(xué)區(qū)房+培訓(xùn)班+各種夏令營(yíng)不間斷，不僅抓功課，也抓綜合素質(zhì)。盡管小院遍地停車，白天就找不到車位，暖氣管天然氣管外露，都不能成為阻礙。中介說，前幾年，學(xué)區(qū)房大熱，業(yè)主一般還不了太多的價(jià)，因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)一個(gè)月不一定能出兩套房子，你不買賬，自然有買帳的主，只能說你孩子跟文化路一小和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)無緣。現(xiàn)在學(xué)區(qū)逐漸祛魅，大家盡量能夠選擇優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)和較好的生活，所以，買這些房子的少了，但是咨詢的仍舊不少。因?yàn)檫@倆學(xué)校覆蓋內(nèi)的約30多個(gè)小區(qū)，60、70年代的超老超破超小的家屬院，一律21000起，最高可以達(dá)到30000。只有四棟樓的省實(shí)驗(yàn)中學(xué)家屬院，算是周邊老舊小區(qū)的第一梯隊(duì)選擇，出門就是學(xué)校，在家都能感受到濃濃的學(xué)習(xí)氛圍，所以位置和濃濃的學(xué)習(xí)氛圍打出了第一戰(zhàn)。小學(xué)生、初中生的家長(zhǎng)多在三、四十歲的年紀(jì)，目前大環(huán)境不太穩(wěn)定，即便有財(cái)富積累也不敢亂花，但對(duì)孩子的培養(yǎng)一點(diǎn)都不含糊，所以只要是能掛戶口的學(xué)區(qū)房，破一點(diǎn)舊一點(diǎn)不要緊，最好面積小一點(diǎn)，總價(jià)低一點(diǎn)更好，過幾年可以轉(zhuǎn)給“下家”。
因?yàn)榈囟螁栴}，所以能上這倆學(xué)校的30幾個(gè)小區(qū)中，老破小居多。小區(qū)對(duì)面還有一個(gè)小區(qū)，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)文化路家屬院。均價(jià)也在24000-25000元/㎡左右。小區(qū)內(nèi)也是沒什么綠化景觀的，只有改造后的硬化路面和健身器械，在售戶型跨度比較大，從50多平到100多平的都有。但所有的老小區(qū)都有著同樣的通病，樓齡大，設(shè)計(jì)老舊，地上停車且車位數(shù)量很少，戶型做不到南北通透，房屋的居住舒適度大打折扣。對(duì)于看慣了各種新盤的我來說，實(shí)在有點(diǎn)“難以接受”，要是褪去學(xué)校這個(gè)大光環(huán)，真的很難讓人靜下心好好看房子。除了這個(gè)小區(qū)還有旁邊的白廟所住宅樓（別名勞教所家屬院）。只有兩棟樓，梯戶比較高，2梯6戶和2梯8戶設(shè)計(jì)。房齡在2008-2010年，這也是附近為數(shù)不多的，年齡較新、有電梯的房子。小區(qū)是自管物業(yè)，且單元入口是開著的，沒看到有安保人員，單元樓門口擺放的電車很多，整體是雜亂的。看完后和中介朋友聊天時(shí)，中介朋友說：現(xiàn)在雖然學(xué)區(qū)還是會(huì)有關(guān)注，但明顯比前幾年會(huì)理智很多，多數(shù)人考慮學(xué)區(qū)的同時(shí)，更加會(huì)考慮自己是否可以接受居住品質(zhì)。選擇次新的較多，所以，圣菲城、正弘數(shù)碼公寓、鑫苑世家等這些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，反而成為了他們的更好選擇。
一是小區(qū)較新，而是戶型小，總價(jià)低，轉(zhuǎn)手更加方便，所以成交量也是一騎絕塵。之前有統(tǒng)計(jì)過預(yù)算100以內(nèi)的學(xué)區(qū)房，也引來的不少家長(zhǎng)的咨詢。如今，頂級(jí)名校光環(huán)雖然沒有褪去，但名校資源成就了這些老破小卻在逐漸歸于平靜，大家在關(guān)注學(xué)區(qū)的同時(shí)，更加關(guān)注生活品質(zhì)。
之前這類老破小能擁有如今的地位，原因非常簡(jiǎn)單。
四個(gè)字，供需關(guān)系。
這類房子的供應(yīng)是有限的，需求卻是無限的。
而現(xiàn)在，這類房子變得不那么暢銷了，則是因?yàn)橘彿空吒永碇橇耍?/span>
購買老破小的客群，其實(shí)都會(huì)為了學(xué)區(qū)安慰自己，雖然小區(qū)老舊，但最大的優(yōu)勢(shì)是配套齊全，生活便利，學(xué)校好。但如果在學(xué)校實(shí)力懸殊相差不是很大的情況下，可以擁有更好的環(huán)境和更好的選擇，且價(jià)格便宜，肯定會(huì)毫不猶豫選擇環(huán)境好的那一個(gè)。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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