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最近，鄭州規(guī)劃局對中原老城核心地塊做了規(guī)劃調(diào)整。
擬將中原區(qū)這處300米超高地塊用地性質(zhì)修改為，二類居住用地。
說直白點，西區(qū)的300米超高地標(biāo)沒了，變成了住宅！
來看具體位置▼
中原老城核心又迎來了一塊住宅用地。
這塊地之前是跟恒大簽約的，計劃建設(shè)鄭州恒大經(jīng)貿(mào)中心，高度為300米。
建成后，對于所在區(qū)域具有地標(biāo)性的意義。
如今，地標(biāo)成功變成住宅。
這也意味著，鄭州“商改住”開啟！
其實去年，鄭州主城就有地塊商業(yè)性質(zhì)變住宅了。
現(xiàn)在全國幾乎所有城市，商辦用地都是過量的。
就拿鄭州來說，有數(shù)據(jù)顯示：
商業(yè)庫存，已達(dá)370.8萬方；
寫字樓庫存，已達(dá)103.89萬方；
公寓庫存，已達(dá)304.9萬方。
所以大家都開始降低商住配比，暫停新的商業(yè)辦公用地供應(yīng)了！
2
鄭州的商業(yè)確實越來越多了。
大型商圈已經(jīng)有近10個：
營業(yè)面積超2000平方的大型商超有200多個。
并且，接下來還有大量新開的商業(yè)入市。
瞧，這就是今年計劃入市的一批商業(yè)，有些已經(jīng)開業(yè)。
注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)
可以看到，鄭東新區(qū)即將入市的商業(yè)數(shù)量多、體量也大。
還有二七區(qū)，也將有多個新增商業(yè)扎堆亮相。
這還沒完。
近兩年，隨著一批工業(yè)遺存項目的改造，一些開放式園區(qū)商業(yè)也在陸續(xù)出現(xiàn)。
比如說：
金水區(qū)的油化廠文創(chuàng)園、密登堡文創(chuàng)園、蜜油文創(chuàng)園；
中原區(qū)的二砂文創(chuàng)園、磨街文創(chuàng)園，芝麻街1958雙創(chuàng)園；
二七區(qū)二環(huán)支路的瑞光創(chuàng)意工廠； 管城區(qū)紫辰路的紫荊創(chuàng)意園； 經(jīng)開區(qū)經(jīng)北一路的彩虹盒子藝術(shù)園區(qū)； 等等。
這是一個快速擴張的市場。
與此同時，寫字樓也在不斷增加。
今年上半年，鄭州的寫字樓供應(yīng)集中在鄭東新區(qū)高鐵站東廣場和高新區(qū)科學(xué)大道沿線，共計14.5萬方，推動著存量繼續(xù)上漲。
商辦在不停增加，那住宅呢？
整個鄭州市場在2018年的時候達(dá)到開發(fā)高峰，那一年連續(xù)拍出多個地王項目。
隨之，整個城市迎來了住宅供應(yīng)的峰值。
住宅市場快速膨脹，大量新區(qū)四面開花。
這一個又一個的孤島新區(qū)，和鄭州主城沒有緊密相連，中間存在斷裂帶，區(qū)域成熟度很低。
這些四環(huán)之外，數(shù)個三環(huán)城區(qū)的面積，背后是大量住宅供應(yīng)，需要大批人去填。
3
可問題是，人從哪來？
鄭州是一個典型的內(nèi)生發(fā)展城市，很多人口流入還是要靠周邊縣市的人口進(jìn)入省會。
一直以來，鄭州人口都在保持上漲。
2010到2020這10年間，鄭州常住人口增加了近400萬。
而省內(nèi)大部分地市，人口都在外流。
比如同樣在這10年里，有個地市退出了千萬人口陣營，就是南陽。
不過，這樣的人口變化，剛開始很猛。
但達(dá)到一定程度之后，后續(xù)增長很容易陷入瓶頸。
我想最大的原因還是就業(yè)。
簡單點說就是，哪里的就業(yè)機會多，年輕人尤其是高學(xué)歷人才就會涌向哪里。
而鄭州還在面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，人口規(guī)模如何再上個臺階，是個問題。
在這樣的情況下，就很容易出現(xiàn)住宅供應(yīng)大于需求。
其實，面對供過于求的問題，鄭州一直都在努力，一直在減少供應(yīng)。
來，看圖▼
從上圖可以看到，鄭州從2018年后就在不斷減少供地量。
這兩年就更不用說了，幾乎沒怎么供地。
那經(jīng)過供地的調(diào)整，鄭州現(xiàn)在的住宅庫存是多少呢？
泰辰數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前鄭州市區(qū)+近郊住宅備案取證庫存1455萬方。
乍一看挺高，但仔細(xì)去看，有大半都集中在四環(huán)以外，甚至是一些遠(yuǎn)郊新區(qū)。
在整個大鄭州的庫存總量里，近郊+遠(yuǎn)郊占了有70%。
所以郊區(qū)是有很大風(fēng)險的。
近郊和遠(yuǎn)郊都是郊區(qū)，郊區(qū)的房子從來不在我們的討論分析范圍內(nèi)，因為它們沒有價值，不要去碰就行了。
而真正的四環(huán)內(nèi)主城區(qū)里，不少板塊的住宅庫存其實很少很少。
以前，城市最好的地段一般都是商業(yè)辦公用的摩天大樓，住宅要退讓到邊緣位置，所以市中心很少有優(yōu)質(zhì)的住宅用地供應(yīng)。
然而，在如今“商改住”的趨勢下，將進(jìn)一步平衡商住比例，相信城市中心會有更多的好地塊出來！
4
最近大家應(yīng)該都注意到：多地住建局更名。
把“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”。
這背后，直指城市核心區(qū)土地！
以前，城市建設(shè)以開發(fā)新區(qū)為主。
未來，要變成以城區(qū)土地再利用為主。
而值得再利用的，一定是人口稠密的城市核心區(qū)！
鄭州這兩年也高歌猛進(jìn)的開啟了主城大維修時代。
就在上個月，鄭州又發(fā)布了最新的“調(diào)整城市更新項目庫”通知。
公示了20個新增城市更新項目：
金水區(qū)4個，總投資14.65億元；
中原區(qū)1個，總投資1.1億元；
惠濟區(qū)2個，總投資8.59億元；
管城區(qū)3個，總投資6.5億元；
鄭東新區(qū)3個，總投資30.92億元；
經(jīng)開區(qū)1個，總投資1.54億元；
……
就不一一列舉了，大家可以自己去查。
截止到現(xiàn)在，鄭州城市更新項目庫已經(jīng)納入221個項目，總投資7596.98億元。
這些項目主要集中在鄭州核心板塊和重點區(qū)域。
今年，鄭州力爭完成投資1500億元，就是用作城市更新。
希望城市中心的土地能真正得到再開發(fā)、再利用！
城市更新的推進(jìn)，也一定會讓中心城區(qū)的價值進(jìn)一步夯實！
畢竟老城原本就擁有不可復(fù)制也無法替代的成熟配套資源。
再加上一個又一個城市紅利。
比如跟生活息息相關(guān)的地鐵，截至目前，鄭州已經(jīng)投入運營了：
1號線、2號線、3號線、4號線、5號線、6號線西段、14號線、城郊線。
老城地鐵最密集！
接下來的7、8、10、12號線，也正有序推進(jìn)中。
7號線是惠濟、金水、中原、二七的加密線。
8號線是高新、金水、鄭東新區(qū)的加密線。
10號線是中原、二七的加密線。
12號線是經(jīng)開、鄭東新區(qū)的加密線。
軌道交通三期年底前就能建設(shè)完成，之后還有四期規(guī)劃建設(shè)啟動。
中心城區(qū)地鐵還會更密！
不過也要清楚，城市更新尚需時間，特別是涉及到城改、舊改、廠區(qū)外遷等。
我們由衷期待這些項目能早日落地！
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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