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全國房貸利率又一輪下降了，有些城市最低2字頭起：
來自財聯(lián)社的消息，7月12日，廣州有銀行房貸利率低至3%。
除了廣州外，首套房貸利率大跳水，蘇州，南京最低首套房利率低至3.05%，
佛山首套房貸利率3%，二套低至3.05%等等。
當(dāng)你感嘆房貸利率要跌破3%的時候，云南的一個城市，對外輸出，首套和二套房貸利率低至2.95%。并且條件限制并不是太苛刻。
2024年，第一個刷新房貸利率底線的城市誕生了，因為僅僅比公積金2.85%多了0.1%。
要知道今年5月份的時候，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，二套主流房貸利率平均為3.90%。
這么看，站崗高利率就是這么輕而易舉。
更別說三四年前，開封、洛陽、成都首套利率突破6%，無錫、蕪湖等在突破6%的邊緣徘徊，直接看圖：
雖然存量房下降過一次，但當(dāng)前下跌的利率，只留下抱頭痛哭的存量房業(yè)主
了。
關(guān)鍵除此之外，有些城市出現(xiàn)了貸款返點的情況。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報的消息：
某城市個人按揭貸款返點可以通過銀行或者第三方銀行合作機(jī)構(gòu)操作，每家銀行的返點比例不同，目前在0.4%至1.5%。
說白了，根據(jù)貸款額度不同，辦理一次貸款還會給你上千甚至上萬元的費(fèi)用。
在這之前是不敢想的，2017年，必須要同意利率上浮才可以給你辦理貸款，2019年想要低利率得辦理理財才可以……
不得不說，2024年，房貸利率真的是大變天！
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為什么房貸利率要下降？
首先，517新政后，取消房貸利率下限。
這樣把更多的自主權(quán)給到了銀行，銀行根據(jù)各自情況去制定，只要銀行能承受都可以。
其次，市場銷售的艱難。
這兩天，青島讓人震驚，喝一瓶啤酒，減一平米房價，把砍價就變得輕而易舉。
為什么這么刺激？
上半年青島新房住宅成交約34076套，同比下降29.62%，二手房住宅成交32321套，同比下降3.9%。從年初低迷至今，開發(fā)商想方設(shè)法去庫存。
不止是二線城市，就連一線也是很難，就比如廣州：
從5月份開始，二手房掛牌18萬余套，新房去化周期也超過20多個月。
今年上半年廣州新房網(wǎng)簽只有28820套，達(dá)到了6年來的最低值。
畢竟2020年口罩時期，上半年新房還能破3萬套，可見廣州市場的難。
在一線城市中，根據(jù)統(tǒng)計局5月份的數(shù)據(jù)，廣州二手房價格是北京、上海，深圳中下降比較多的，超過了10%。
5月底，在廣州大尺度下，6月份的數(shù)據(jù)是漂亮的，環(huán)比增長都達(dá)到了47%。
對于廣州來說，需要一鼓作氣，需要組合拳去配合。
就比如很多人都疑問，為什么很多城市明明可以直接降價，但是卻選擇了降首付？
我們的政策是環(huán)環(huán)相扣，最終達(dá)到自己的目標(biāo)。
比如，降首付下配合低利率又刺激一把，而降房價卻是飲鴆止渴的。
全面解除限購，降首付，降利率，收儲，以及保障房等一步步讓你的預(yù)期修復(fù)。
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但在低利率下，直接讓存量房業(yè)主感受到了宿命感。
雖然存量房下降了一波，內(nèi)心沒有那么不平衡，但是動輒4.2%利率的依舊讓人想哭。
來看兩者的差距：
貸款200萬，貸款30年，來計算，4.2%利率的月供是9781元/月，而3%的利率月供是8433元/月，每個月要多付月供1348元。
對于很多人來說是一筆不少的費(fèi)用，更別說動輒300-400萬，需要付出的更多。
這張兩者差距圖如下：
那么，利率不斷的下降，存量房利率有可能下降嗎？
短期不會。
首先，7月份的這場大會，大會后政策才會逐漸出來。
其次，已經(jīng)降過一輪，并且現(xiàn)在新增與存量兩者的差距，并沒有之前那么大。
最最關(guān)鍵的是，銀行的壓力是不小的。
來看不斷增加的存款，上半年人民幣存款增加11.46萬億，其中9.27萬億都是住戶存款增加的。
六大行一季度的營收，基本都是下降，其中工商降幅度達(dá)到3.4%。
凈利潤增長，除交行外，其余六大行都下降，工商銀行下降將近3%，中國銀行下降2.84%。
工商銀行一季度不良貸款率1.36%，為六家銀行中最高。而郵儲銀行不良貸款率為0.84%，是六大行中唯一上升的銀行。
還有，凈息差持續(xù)下降。
凈息差的警戒線是1.8%，去年末跌到1.7%后，今年一季度依舊沒好轉(zhuǎn)凈息差為1.54%。
保衛(wèi)凈息差迫在眉睫，二季度，通過下降智能通知存款、調(diào)整協(xié)定存款利率等，又加大了對公司存款平均付息率的壓降力度。
可見，保息差、保營收，成為2024年銀行最大的關(guān)鍵。
最后，還有就是政策背后下了一步大棋。
當(dāng)下，首套二套利率說降就降，甚至兩者利率一樣不再差別對待，這是一瞬間的事情，而存量利率卻是大家呼喊呼喊再呼喊？
就以前一段時間為了完成去庫存和優(yōu)化增量的目標(biāo)來說，在去庫存時，推動以舊換新輔助。
讓之前資金不多上車的剛需，再次送來了改善的機(jī)會，刺激這波人的需求，進(jìn)而完成最初的目標(biāo)。
限購放開，降首付的范圍影響更大，降低門檻，擴(kuò)大人群，然后認(rèn)房不認(rèn)貸，不斷降低利率，首套和二套利率一樣等等，刺激剛需上車。
存量房業(yè)主想要降低也可以通過以舊換新或者買賣去改變，還有不斷出政策的公積金等，并不是瞬間下降。
所以，沒有一步是多余的，格局情形已很明顯。
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不降怎么辦？存量房業(yè)主化身降利率的特種兵，到處尋求辦法。
首先提前還貸。
4%房貸利率以及1.4%-2.35%存款利息，分分鐘覺得自己是大冤種。
提前還貸成為大家的選擇，我們看到了不少人預(yù)約排隊到了年底。
此刻，提前還款規(guī)模也驚人，根據(jù)個人住房貸款余額的變化，就以一季度來說，有數(shù)據(jù)顯示，居民提前還貸規(guī)模可能超過1萬億。
其次商轉(zhuǎn)公。
對剛需來說很香，而且大部分的城市都能實現(xiàn)。
武漢又出了公積金政策，提高貸款額度，家里有兩套房的可以辦理商轉(zhuǎn)公。
還有商轉(zhuǎn)公的典型城市鄭州，提高貸款額度120萬，公積金還可以直還等等，只需要半年的時間，人人都可以商轉(zhuǎn)公，2.85%的利率大部分都可以實現(xiàn)。
這是一個非常重要的短時間降低成本的辦法。
那你說，經(jīng)營貸之類其它的一些方法可以嗎？
如果你買的資產(chǎn)不是優(yōu)質(zhì)的，后期你將會面臨更嚴(yán)重的問題，不信你隨便搜一下新聞，第一批玩經(jīng)營貸的人是不是一地雞毛。
對于當(dāng)前的存量房業(yè)主來說，很多就像熱鍋上的螞蟻，慌不擇路，而此刻最可怕的就是盲目。
否則，錢沒，房沒，一切歸于0。
最后，我們呼吁存量房早日能夠下降，但是短期很難，可按照自己情況選擇以上兩種去降低杠桿吧。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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