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當(dāng)時代轉(zhuǎn)身，總有一些細微的變化走在前面。
最近，有不少地方把“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”。
“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”，就是我們常說的“住建局”，地產(chǎn)人應(yīng)該說是再熟悉不過了。
在我國，住建局屬于城建系統(tǒng)的重要單位，主要承擔(dān)建設(shè)工程審批、建筑建材業(yè)監(jiān)管、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、住房保障等等職能。
湖北，這次是跑的最快的。
據(jù)統(tǒng)計，截至6月25日，湖北省17個市（州）的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，都已將名稱變更為住房和城市更新局，并相繼掛牌。
更早是在深圳，中國很多的改革都是從深圳開始的，深圳可以說是我們觀察變化的一個窗口。
2024年4月11日，深圳市用“城市更新局”發(fā)文，第一篇文章就是《深圳市城市更新局主要職能》。
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這次住建局的“集中”改名，應(yīng)該不是一個孤立事件。
目前來看，湖北可能是一個趨勢的開始，其他城市大概率會跟進。
不排除，最上層的住建部......
一個建設(shè)，一個更新，只有兩字之差。
不要小看，個別字的變化，背后釋放的信號卻很重要。
從“住建局”到“住更局”，意味著部門職能、工作的重心可能發(fā)生轉(zhuǎn)向。
其實，從字面上我們也能理解個七七八八。
“建設(shè)”，是以住房的建設(shè)為主，解決的是從“無”到“有”；
“更新”，是以住房的更新為主，強調(diào)的是從“有”到“優(yōu)”。
也就是說，過去住建局的工作側(cè)重于增量建設(shè)管理，而后面，住更局則更強調(diào)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
表面上，是名字的變化，是相關(guān)部門職能的調(diào)整。
深層次，更象征著一個時代的落幕，另一個新時代的全面到來。
意味著，“大拆大建”的大基建時代一去不復(fù)返，“修修補補”的城市大維修時代加速而來。
名字，很多時候是時代的見證。
大基建時代的特征是新建，大維修時代的特征是修補。
這一變化的背后，是近幾年房地產(chǎn)供求關(guān)系的明顯逆轉(zhuǎn)。
去年高層已經(jīng)做出了，“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的重要判斷。
也就是說，中央認為房子過剩了，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。
不然為啥不管是新房，還是二手房，都在“去庫存”？
這就像是“禿子頭上的虱子”。
新建、增量搞不動了，但存量盤活、優(yōu)化還是有的搞的，就像央企搞存量資產(chǎn)盤活一樣。
而且，我們建的很多房子，也到了集中更新維修的時期了。
統(tǒng)計顯示，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中，大約有20%已建成超過30年，到2040年前后，這個數(shù)值預(yù)計會達到80%。
目前，部分建國初期蓋起來的小區(qū)已經(jīng)淪為危房，居住體驗差不說，還可能威脅人身安全。
按照住建局的統(tǒng)計，城鎮(zhèn)共有300多億平方米的存量住房，合計約22萬棟老舊小區(qū)需要改造更新。
有的已成危房，有的外觀設(shè)計過時，有的是戶型過時，有的衛(wèi)生設(shè)施配套......
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國城市更新存量總市值約500萬億元，這個總體體量足夠大。
每年城市更新釋放出來的經(jīng)濟價值，在當(dāng)下經(jīng)濟大環(huán)境下，更顯得彌足珍貴。
所以，我們應(yīng)該不難理解“住建局”更名了吧。
還有，說到城市更新，新加坡早在50年前，就開始干了。
1974年，新加坡成立了一個部門叫：重建局。
現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，其實就是新加坡模式，這個國家會是我們過河要摸的“石頭”之一。
不僅僅是房子，我們基建的“老齡化”，可能遠比我們?nèi)丝诘睦淆g化來的更快、更猛、更早。
“基建狂魔”我們絕對名副其實，過去幾十年，在土地財政的模式下，修了無數(shù)的鐵路、公路、高速、橋梁......
但隨著近兩年地產(chǎn)的低迷，土地財政的消退，“大基建”、“大擴張”的時代落幕了。
基建老化，對應(yīng)最直接的就是安全隱患。
不管是路段塌方，管道漏電漏水，房屋脫落......
其實，這幾年很多城市的基礎(chǔ)設(shè)施老化問題，已經(jīng)漸漸暴露出來了。
梅州高速塌方，官方勘定是由于高速缺乏養(yǎng)護疊加惡劣自然天氣所致。
最近南方的暴雨，洞庭湖決堤......
很多城市一下雨就淹，這必須得重視。
我印象最深刻的是鄭州的“7.20”大雨。
雖然有極端天氣的原因，但也暴露了城市基礎(chǔ)設(shè)施老舊的問題。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計：
我國公路養(yǎng)護里程為525萬公里，養(yǎng)護比例高達99.4%，幾乎所有的公路都進入到了老化養(yǎng)護階段。
我國的橋梁約4成已經(jīng)使用20多年，技術(shù)等級低的帶病橋梁占3成，超過10萬座橋梁處于“危橋”狀態(tài)。
還有城市的燃氣、供水、污水、供熱等老舊管網(wǎng)的改造等等，也都迫在眉睫。
“大基建時代”已去，“大維修時代”已來。
未來很長一段時間，我們將會全面進入以“維修”為主題的后基建時代。
城市更新沒有僅僅停留在規(guī)劃上，而是已實打?qū)嵉恼归_了。
俗話說，巧婦難為無米之炊。
最近一次有關(guān)“城市更新”備受外界關(guān)注的是，中央財政直接出手撥款超百億，真金白銀投入。
財政部及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已擬定了首批15個示范城市：石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安，將為其城市更新工作提供定額補助。
其中，東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個城市補助總額不超過10億元，西部地區(qū)每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。
我想說，城市更新不應(yīng)該是城市翻新。
翻新是給城市換上一套新裝，實質(zhì)上沒有大變化，而更新更應(yīng)該是城市的一種重構(gòu)，是一種質(zhì)的飛躍。
這幾年，你會感覺到一切都在變化，過去很多中國式的創(chuàng)富敘事行不通了。
大維修時代，不僅是經(jīng)濟格局的變化，也是財富的巨變，背后投資和造富邏輯也會隨之改變。
時代變了，錢流動的方向變了，預(yù)期也會變，距離水源最近，才會最先接到水。
有戰(zhàn)略眼光的人可以窺一斑而知全豹，走在時代變遷的前沿。
在很長一段時間里，我們可能難有大的趨勢了，中間可能只是小波浪。
我之前講，這幾年最大的確定就是不確定性。
大環(huán)境不是個體能決定的，我們要在不確定性中尋找確定性，去擁抱不確定性。
全球大放水時代，國內(nèi)資產(chǎn)荒的窘境，尤其在當(dāng)下大環(huán)境不確定加劇的情況下，家庭資產(chǎn)怎么規(guī)劃？房子、股票、基金、保險、存款如何配比？
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（完）
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