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商業(yè)觀察
實探鄭州三大商業(yè)街，租金已折半，租客頻繁更換！
這兩年的實體生意不好做，似乎已經成為共識，甚至提起實體店，大家都開始敬而遠之。而實體生意難做，很大一部分壓力就來源于昂貴的租金。在接近40度的高溫之下，我果斷地踏上了這次的調研之旅。有地鐵5號線姚砦站加持，未來還可換乘6號線，中州大道一路之隔就是東區(qū)CBD，地段優(yōu)質。辦公寫字樓以及大型居民社區(qū)環(huán)繞，這里已經是相當成熟的商圈了，人口基數大，根本不缺人流量。根據走訪，金成時代廣場商鋪的租金范圍是在80-300元/㎡/月。稍微便宜的商鋪月租金大概在100元/㎡/月左右，主要是以下兩種：一種是位置比較偏，不在人流活動動線上，只能依托周邊大量的租戶和辦公人群，專門做外賣店。還有一種就是二層、三層的商鋪，四五百平起租，可以做舞蹈工作室、健身房。位置稍微好一點的，租金大概在150-250元/㎡左右。比如說下面這幾個商鋪，大概六七十平左右，瓦罐的租金11000+元/月，琪瑞斯9500+元/月，另外一間空鋪是一個月12500元/月，已經租出去了。以上這些商鋪的租金還算便宜的，在金成時代廣場，租金超過250元/㎡/月的商鋪也有很多。相比鄭州約94元/㎡/月的商鋪租金水平，要高出2-3倍以上。若是對比其他類型物業(yè)的租金，更是高出不止一個檔次。比如說下面這家串串香店，就在單元門口，旁邊是超市和診所，20多平，房東報價是8000元/月。年輕租戶居多，再加上又臨近辦公樓，金成時代廣場的外賣店鋪占比也相當高，早上十點多已經有不少外賣小哥在這等。商鋪以餐飲為主，從品牌連鎖店到美食小吃，一應俱全，光是美食廣場就有三四個，所以競爭相當激烈。要想在這里開店的話，客單價一定要低，而且毛利率要高，不然這么高的租金很難承受得住。由于周邊有大量住宅社區(qū)，以及正弘城、萬達坊兩大商場的buff加持，正弘城藍堡灣附近的人流量很高，商鋪租金也都不便宜。根據走訪，正弘藍堡灣社區(qū)樓下的商鋪，租金范圍大概在100-200元/㎡/月。科源路上的商鋪都偏大，絕大部分都是100平以上，四五百平的商鋪也很常見。比如說下面這個招租的商鋪，原來是個養(yǎng)生館，面積25+486平，一個月得50000+元/月，換算下來，合105元/㎡/月。還有下面這個，純一樓，260平，一個月32000元。 數碼公寓樓下，120平左右，房東報價一個月23000元。文博東路上的商鋪，100平左右，房東報價20000元/月，便宜點19000元/月也能租。比較出乎意料的是，一圈轉下來，我們以為人流量非常大的貴人街，也有很多店鋪在招租，空鋪率很高，尤其是貴人街的西半條街。這條街上的業(yè)態(tài)以生活服務類為主，比如說美容護膚、SPA管、健身房等等，與周邊萬達公館、正弘藍堡灣居住人群的高消費水平相匹配。因為離正弘城較遠，這里的租金相對來說要略微便宜一些，問了幾個正在招租的商鋪，租金都在100元/㎡/月左右。原來的菜鳥驛站，現在對外招租，面積90平左右，租金8000+元/月。 還有下邊這兩個商鋪，左邊的面積只有20多平，一個月3000元，右邊的餐館是純一層，有216平，門頭也不大，租金是一個月20000元。相比之下，正弘藍堡灣貴人街的東半條街空租率要好于西半條街，而且越靠近正弘城，人流量越大，租金也更高一些。這里是整個惠濟區(qū)最大的商圈，也是周邊唯一的商圈，臨近四所高校，周邊有大量的學生群體，人流量也不小。不同于藍堡灣附近都是百十平往上的大面積商鋪，英才街上有很多都是10平左右的臨街小店。比如說下面這家，6個多平方，房東報價一個月3300元，而且這個店鋪還是在樓梯下邊。比如說下面這個文具店，因為經營不佳，老板想出租一部分，大約10個平方，租金一年五萬。面積稍微大點的商鋪，租金大概范圍也在150-200元/㎡/月。下面這個，5+100平，一共105平，房東直租，一個月18000元。這個前身是小火鍋的商鋪，105平，一個月21000元。一圈轉下來，會發(fā)現英才街上的商鋪租金普遍偏貴，這就導致很多人堅持不下去就閉店了，轉讓的商鋪數量很多，給招租的房東打電話問租金的時候，房東首先也會考慮你能不能干長久。這條夜市街不算長，南北距離不過300米，這里的攤位費大概是在1000-2000元/月。根據位置不同，攤位費自然也就不同，越靠近英才街，人流量越大，攤位費就越貴。而距離英才街較遠的街位，攤位費低，但是更新的很頻繁，每次去都有很多之前沒見過的小攤。核心區(qū)和非核心區(qū)的商鋪，根本不能相提并論，哪怕是同一個小區(qū)不同的位置，租金水平以及經營狀況可能天差地別。最為典型的就是金成時代廣場，遍地都是商鋪，競爭相當激烈，租金差距拉的非常大。鄭州核心區(qū)域的商鋪租金依然很貴！但整體是呈下降趨勢的，哪怕是這次調研的位于核心商圈的商鋪，也不例外。藍堡灣貴人街，原來月租金在130元/㎡左右，現在已經降到了100元/㎡左右，甚至部分商鋪80元/㎡/月也能租到。英才街上，10平的臨街小商鋪，原來行情好的時候租金一個月6000元/㎡，現在一個月3500元/㎡就能租，直接折半。核心位置的商鋪尚且面臨租金下降，租客頻繁更換的困境，位置稍微差點的就更不用說了。對于房東來說，降價出租，也是在降低租戶算不過來賬，以致關門跑路的概率。而且整個調研過程中，肉眼可見的空鋪率很高，說明這兩年的實體生意是真的不好做了！魏坡新序
街區(qū)商業(yè)……
圍攻大衛(wèi)城
CBD商鋪大逃亡
可惜的永威木色
二七新區(qū)商業(yè)贏麻了
（完）
責任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關于鄭州房地產、教育、裝修、人文民生等
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