隨著鄭東萬象城、“鄭州版太古里”正弘坊接連落地鄭東新區(qū)，過去“逛街去二七”的商業(yè)格局將一去不復(fù)返。鄭州商業(yè)格局被重塑，正式來到“三圈爭霸”的時代。以大衛(wèi)城、鄭州萬象城、亞細亞卓悅城為核心的二七商圈；
以正弘城、新田360廣場（國貿(mào)店）、萬達坊（花園路店）為核心的花園路商圈；
以鄭東萬象城、正弘坊、新田360廣場（綠地新都會店）為核心的鄭州東站商圈。
如果二十年前，你在鄭州隨便抓個人問，逛街首選哪里？但是當(dāng)這個問題到了2024年，回答可能是大衛(wèi)城、正弘城、銀泰inPARK……特別是高新區(qū)、鄭東新區(qū)的同學(xué)，沒事基本不會往二七商圈去。而這三大城市商業(yè)中心的出現(xiàn)，基本決定了鄭州未來的商業(yè)格局，三圈爭霸下的多組團結(jié)構(gòu)。二十年前，二七商圈是鄭州的絕對商業(yè)中心，這是鄭州自古以來的城市格局所致。商業(yè)匱乏的年代，百貨大樓的熱潮風(fēng)靡鄭州。早期鄭州城市規(guī)模小，政府機關(guān)、火車站、商場等重要設(shè)施的集中度高，特別是一些零售業(yè)態(tài)、批發(fā)業(yè)態(tài)，需要離火車站近，這種情況下二七商圈是最好的選擇。鄭州第一個百貨鄭州百貨大樓、鄭州第一個股份制百貨亞細亞、鄭州第一個國營向集體轉(zhuǎn)型的百貨華聯(lián)商廈等一大批相繼誕生在二七商圈，掀起了一輪矚目的中原商戰(zhàn)，鄭州商業(yè)自此迅速崛起，打下了牢固的商業(yè)根基。這是二七商圈最有利的地方，鄭州百貨大樓開始到現(xiàn)在，有七十年的商業(yè)積淀，留下了大量的商業(yè)資產(chǎn)，其商業(yè)底蘊、影響力、繁華程度是任何商圈不可比的。到了二十一世紀(jì)百貨日漸式微，連鎖商業(yè)進入鄭州，大商、丹尼斯開始被鄭州人熟知。這個時期，鄭州商業(yè)數(shù)量顯著增加，但商業(yè)布局始終集中在二七商圈。亞細亞時代、金博大時代，以火車站為核心的二七商圈一直是鄭州商圈制高點，牢牢占據(jù)頂級商業(yè)資源。直到新田360廣場（國貿(mào)店）、中原萬達開業(yè)，鄭州商業(yè)布局沖破了固有的界限。過去十年，鄭州人口大幅增長，城市擴容框架拉大，城市人口向多點地區(qū)流向明顯，商業(yè)不再只聚集在城市中心區(qū)，單一的核心商圈吸附力有限，催生了全新的商圈，二七商圈不再一家獨大是一定的。再一個，鄭州獨特的城中村改造模式，要求了大體量的商業(yè)配比，于是一個個擺脫以往單純百貨形式的商業(yè)綜合體如雨后春筍般冒了出來，比如錦藝城、中原萬達等。花園路上的新田360廣場（國貿(mào)店）是這其中的翹楚，打破了過去百貨的同質(zhì)化，改變了單一的零售業(yè)態(tài)，更是借助快時尚品牌奠定了一個時代的品牌風(fēng)向。至少有五年，新田360廣場（國貿(mào)店）是鄭州年輕人的時尚標(biāo)地，直接搶走了二七商圈的年輕人。緊接著花園路上陸續(xù)落了正弘城、萬達坊，持續(xù)活躍，特別是正弘城，商業(yè)豐富度、檔次僅次于大衛(wèi)城，鄭州唯二可以輻射鄭州的城市級商業(yè)。花園路的商業(yè)規(guī)模不斷擴大，慢慢有了商圈聚合效應(yīng)。其實當(dāng)時的中原萬達、二七萬達同樣有著不錯的表現(xiàn)，但是后續(xù)乏力。商業(yè)變遷，某種程度上是城市變遷的結(jié)果，商業(yè)的活力，與人口、經(jīng)濟有著直接的關(guān)系。花園路商圈的崛起，本質(zhì)上是金水區(qū)持續(xù)繁華。鄭州是人口流入大城，不少“新鄭州人”扎根落戶金水區(qū)，花園路商圈是適應(yīng)鄭州城市人口分布新格局、滿足“新鄭州人”消費需求的順勢選擇。花園路商圈崛起的這段時間，二七商圈大面積閉店，百盛、金博大、北京華聯(lián)等相繼歇業(yè)。二七商圈、花園路商圈兩大城市級商圈的背后，除了符合城市發(fā)展的變遷，還離不開城市級商業(yè)的支撐。城市級商業(yè)，城市級商圈的構(gòu)建者。二七商圈有大衛(wèi)城、花園路商圈有正弘城，這兩大輻射鄭州的商業(yè)有著超高人氣，具有絕對核心的影響地位。按照上面的前提，鄭州的下一個城市級商圈，有且只有一個，鄭州東站商圈。鄭州東站商圈源自鄭州東站的發(fā)展，高鐵商務(wù)區(qū)寫字樓聚集帶來了的商業(yè)爆發(fā)。早期開業(yè)的匯藝銀河里、海匯港、綠地天空之城等體量過小，即便精致、有調(diào)性，輻射范圍還是有限的；唯一大體量的新田360廣場（綠地新都會店）平平無奇、不溫不火，整個鄭州東站商圈商業(yè)數(shù)量多，但過于分散，且缺乏城市級商業(yè)。2024年是轉(zhuǎn)折點，這一年鄭東萬象城將開門營業(yè)，剛剛落地的正弘坊正式開工，兩者同時打造高端商業(yè)綜合體，但又因商業(yè)形式的不同，競爭之外多了一絲互補的意味。這是鄭州東站商圈最大的不同，是有關(guān)部門刻意打造的城市級商圈，承載著不一樣的使命。鄭州東站聚集了大量寫字樓、高端住宅，相對于二七商圈擁有百年積淀，鄭州東站商圈則更加年輕活力，高端商業(yè)土壤肥沃，借助城市向東發(fā)展之勢，未來將吸引金融商務(wù)人士、年輕創(chuàng)客、國內(nèi)外游客等有高消費能力的人群聚集，潛力不言而喻小覷。隨著鄭東萬象城、正弘坊的落地，鄭州將崛起第三大城市級商圈，而鄭州東站商圈大概率是鄭州最后一個城市級商圈了。鄭州這二十年經(jīng)歷的是二環(huán)邁向四環(huán)發(fā)展的過程，大型商業(yè)密集開發(fā)的階段基本過去，“三圈爭霸”已然呈現(xiàn)。二七商圈、花園路商圈、鄭州東站商圈占據(jù)了鄭州的三個城市核心，市中心、金水區(qū)、鄭東新區(qū)。鄭州核心區(qū)土地稀缺，難有新大規(guī)模的商業(yè)空間，這帶來了商業(yè)土地幾近飽和的現(xiàn)狀，鄭州商業(yè)正在進入了城市更新、存量改造的時代。未來五年，甚至是十年，鄭州商業(yè)格局都是三圈爭霸下的多組團結(jié)構(gòu)，基本不再有改變。這樣的情況下，商業(yè)的重心在于填空、特色上。比如管城區(qū)、經(jīng)開區(qū)缺大體量的商業(yè)填空，比如街區(qū)商業(yè)、策展商業(yè)、文旅商業(yè)等特色商業(yè)尚有大面積的空白。只是這些商業(yè)的天花板有限，即便有商圈規(guī)模，仍達不到城市級商圈的影響力。記住這張圖，這是未來一段時間的鄭州商業(yè)格局，二七商圈、花園路商圈、鄭州東站商圈三大城市級商圈與區(qū)域級商圈協(xié)同發(fā)展，全面開花。以正弘?yún)R、朗悅公園茂、高新萬達為核心，未來有保利文化廣場街區(qū)、朗悅公園里、升龍又一城（據(jù)傳合生匯接手）補貨，其規(guī)模商圈中前列，無奈高新區(qū)的地理位置對其他區(qū)域吸引力弱，夠不到城市級商圈；尚未成型，除了信萬廣場，美盛龍湖天街、瀚海思念城商業(yè)、美盛街區(qū)商業(yè)等均未落地；目前依靠美景歡樂廣場、惠濟萬達、月湖廣場，規(guī)模不大；以錦藝城為核心，未來有國棉三廠城市更新（據(jù)傳由萬科印力操刀）、宏江360棉紡里補貨；除了中原萬達、保利久街，還有磨街、芝麻街公園里、二砂等特色商業(yè)；依靠二七萬達，體量受限，未來能不能再上一個臺階要看升龍商業(yè)廣場（據(jù)傳新城吾悅廣場在接觸）能不能盤活；目前在規(guī)劃中，依托于商代王城遺址，未來有阜民里（由盈石操刀）、亳都古巷、印象城Mega（規(guī)劃中，未官宣）等商業(yè)，若可以與二七商圈融合，輻射范圍非常大；以丹尼斯航海天地（二期規(guī)劃中）、盛華里、彩虹盒子為核心，未來有陽光天地（據(jù)傳已復(fù)工）補貨；目前有熙地港、丹尼斯七天地（據(jù)傳有整改計劃）、木色等商業(yè)，豐富度還不錯，可惜天花板不高；除了有銀泰inPARK、龍湖里，未來還有好睦鄰如意坊、運河商業(yè)，整體的品質(zhì)遠高于其他商圈，但人口密度決定了難有城市級商業(yè)落地，商圈的輻射力有限。商業(yè)是城市發(fā)展的推進器，商圈的發(fā)展隨城市規(guī)劃發(fā)展而逐步成型。鄭州商業(yè)格局的變遷，即是消費、大環(huán)境的改變，又是鄭州走向大鄭州的表現(xiàn)。過去二十年鄭州的快速崛起給了商業(yè)較好的支撐，但是這樣的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，鄭州進入了新的階段，鄭州商業(yè)同樣進入了新的階段。新的階段意味著肩負的東西更多，腳下的路格外漫長，繼續(xù)期待。
有意思，鄭州一口氣開了倆街區(qū)商業(yè)……北龍湖銀泰開業(yè)，鄭州商業(yè)地標(biāo)+1！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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