在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、財(cái)經(jīng)、包括房產(chǎn)頻道一直有一個(gè)主流觀點(diǎn)：印鈔放水、貨幣貶值、財(cái)富縮水、對(duì)抗通貨膨脹，以及“磚本位”資產(chǎn)對(duì)抗通貨膨脹。
簡(jiǎn)單說(shuō)就是錢一定是持續(xù)貶值的，常見的資產(chǎn)比如買房拉長(zhǎng)時(shí)間一定是保值的?？蛇@個(gè)拉長(zhǎng)時(shí)間是多久？10年算不算長(zhǎng)？今天這個(gè)案例很殘酷、也很真實(shí)，希望能給大家?guī)?lái)思考。
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粉絲王大哥在2013年買了兩套房子，一套高層、一套別墅。高層5500元/㎡，總價(jià)正好50萬(wàn)，雙拼別墅450萬(wàn)。用王大哥的話說(shuō)，那是他人生第一次看到搶房如此瘋狂，甚至一度懊惱沒有多買一套高層。
這個(gè)樓盤就是平原新區(qū)的恒大金碧天下，2013年5月18/19日恒大金碧天下一期開盤，大定1007套，金額12.7億元，創(chuàng)下了中部地區(qū)當(dāng)日開盤的銷售記錄。
注意！是創(chuàng)下了中部地區(qū)的開盤銷售記錄！
恒大金碧天下之后無(wú)數(shù)開發(fā)商驚愕，房地產(chǎn)還能這樣開發(fā)？
無(wú)數(shù)代理推廣營(yíng)銷公司驚愕，項(xiàng)目還能這樣操盤？
無(wú)數(shù)購(gòu)房者驚愕，房子還能這樣蓋？
△鳳湖
1800畝鳳湖、萬(wàn)畝濕地、18000㎡中心景觀湖、17萬(wàn)平米國(guó)際航母級(jí)配套、白金七星酒店、國(guó)際會(huì)議中心、法國(guó)、希臘、意大利三大皇家園林……這套說(shuō)辭10年之后的今天聽起來(lái)已經(jīng)很難令人悸動(dòng)。
△鳳湖夜景
但1800畝鳳湖以及生態(tài)資源確實(shí)十分加分！
ok,我們做個(gè)猜測(cè)。
2013年售價(jià)如下：
高層5200-6000元/㎡ 送1500元/㎡精裝
洋房8500-9500元/㎡ 送2500元/㎡精裝
2023年售價(jià)是？
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令人遺憾，高層最新成交價(jià)3650元/㎡!
不談利息成本、不談資金成本、稅費(fèi)、交易等摩擦成本，二手房殘酷而無(wú)情。時(shí)間不是攀越了一座山峰，而是下沉至谷底灰暗看不清來(lái)路。
△二手房市價(jià)
為什么？
10年后我們站在上帝視角再來(lái)回看可能有更多的感觸。
平原新區(qū)的發(fā)展邏輯非常簡(jiǎn)單粗暴，以平原新區(qū)鳳湖生態(tài)公園為原點(diǎn)，環(huán)鳳湖中心區(qū)依次向外圍發(fā)展，截止到2023年就是向東、向北兩個(gè)發(fā)展方向，核心是向北發(fā)展。
恒大模式一己之力撬動(dòng)了平原新區(qū)市場(chǎng)，隨后碧桂園、綠地、綠城、建業(yè)、藍(lán)光等等開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，跟著抄作業(yè)。
除藍(lán)光之外，環(huán)鳳湖中心區(qū)項(xiàng)目大多經(jīng)歷了2016、2017、2018年的市場(chǎng)紅利期，2018年是平原新區(qū)市場(chǎng)最后的高峰。
2018年后開發(fā)的項(xiàng)目都是滿眼的眼淚！
出事前的藍(lán)光在2020年底藍(lán)光鳳湖長(zhǎng)島國(guó)際高層3800全款清特價(jià)房源，出事情前的恒大在2021年中恒大半城湖（恒大金碧天下三期）3800-4600元/㎡的特價(jià)大促銷，把市場(chǎng)都砸懵了！
更有恒大蓋一個(gè)大門房子賣光了的?；鸨槿珖?guó)。
當(dāng)市場(chǎng)上開始出現(xiàn)3000+價(jià)格時(shí)候，不少?gòu)臉I(yè)者開始宣判GAME OVER，因?yàn)椴凰阃恋爻杀?，房子的建筑成本、資金成本、稅費(fèi)、營(yíng)銷成本加起來(lái)就要3000+，新房市場(chǎng)只能被迫[幻滅]。
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挺
熬
艱難
被迫營(yíng)業(yè)
這幾組關(guān)鍵詞是平原新區(qū)某地產(chǎn)從業(yè)者給我的描述，整個(gè)市場(chǎng)上已經(jīng)沒有新項(xiàng)目，剩下的項(xiàng)目都在掙扎。
我在三個(gè)商品房售樓部里問了同一個(gè)問題“最近在這里買房的都是誰(shuí)？”。
三個(gè)項(xiàng)目都告訴我省人民醫(yī)院平原新區(qū)分院的醫(yī)生在這里買的非常多，之前還專門有過團(tuán)購(gòu)。
出門我看著不遠(yuǎn)處的省醫(yī)家屬院立馬陷入了沉思。
更加戲謔的是，我在平原新區(qū)跑了兩個(gè)二手房中介門店，在當(dāng)下市場(chǎng)主流是推售新房的情況下，他們對(duì)我想買新房的行為比較詫異，建議也一模一樣。
1、平原新區(qū)沒什么新房；
2、各大開發(fā)商都有問題，延期停工的很多，現(xiàn)在很多人不敢買新房。恒大、碧桂園、綠地、藍(lán)光、融創(chuàng)、建業(yè)……一眼難盡；
3、環(huán)湖一圈最好的位置沒有新房，只剩碧桂園鳳凰灣，還是期房，開發(fā)商也不太安全；
4、二手房多便宜啊，高層、小高層、洋房、看湖不看湖的隨便選，而且周邊配套還成熟；
5、即便是二手房也有一堆沒住過的隨便選，要毛坯有毛坯，要精裝有精裝；
6、為什么要買新房？客戶都在買二手房！
要邏輯，有道理，要分析、有道理，要專業(yè)，有道理，根本無(wú)法反駁。當(dāng)中介都覺得新房沒啥搞頭的時(shí)候，新房市場(chǎng)正在走向“幻滅”。
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為了更深入的了解二手房市場(chǎng)價(jià)格狂跌，新房銷售艱難、沒有開發(fā)商拿地，我在晚上7.30-8.30做了一輪數(shù)燈測(cè)試。
1、雖然僅測(cè)試了一個(gè)晚上，但還是有代表性的；
3、有很多新小區(qū)幾乎就沒有人，道路也是一片漆黑，就沒有拍攝；
4、即便如此，入住情況如何大家通過圖片可以直觀感受的到；
從底層邏輯去分析，人口要素（居住需求）和 開發(fā)建設(shè)（房屋供應(yīng)）的矛盾已經(jīng)出現(xiàn)！
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，并沒有那么多人在此居住，但開發(fā)建設(shè)源源不斷，最終造成的結(jié)果就是二手房業(yè)主互相傾軋，房?jī)r(jià)一路下跌，新房銷售緩慢，降價(jià)促銷，沒有利潤(rùn)甚至賠錢，最終沒有開發(fā)商拿地，新房市場(chǎng)幻滅。
病因還是人口層面整個(gè)區(qū)域依附于產(chǎn)業(yè)的人口太少了。
鄭州的投資客撤退、改善客戶撤退，剛需客戶沒有地鐵，還要每天承受來(lái)回30元過路費(fèi)自駕往返。原陽(yáng)縣、新鄉(xiāng)市客戶沒有太多在此購(gòu)買的理由。
所有房地產(chǎn)的問題最終都是產(chǎn)業(yè)的問題，是就業(yè)問題，就業(yè)決定區(qū)域房地產(chǎn)上限。
產(chǎn)業(yè)不同、就業(yè)不同，土地可以貴上天價(jià)，也可以一文不值，房子可以貴上天價(jià)，也可能比不上10年前的價(jià)格！
下個(gè)10年，平原新區(qū)需要發(fā)展的已經(jīng)不是房地產(chǎn)，而是產(chǎn)業(yè)！加油！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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