前言：
過去10年被稱之為國內(nèi)房產(chǎn)的“黃金十年”，國內(nèi)一線城市房價如火箭般上漲，一夜之間，造就了北上廣深一線城市眾多高凈值人群，也引來了一波波的“史上最嚴”的樓市調(diào)控。
先知者先覺，一部分土豪或許早看到了國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫終有破裂的一天，再加上目前國內(nèi)經(jīng)濟下行、人民幣貶值風險加大，到海外買房置業(yè)已經(jīng)被越來越多國內(nèi)投資者認識和接受，尤其是一二線城市的高凈值人群成為主力人群。
但有不少人問米筐，海外置業(yè)雖說可以規(guī)避匯率風險，實現(xiàn)保值，但國外的稅負名目繁雜，買一套房各種稅費占多大比重？每年的持有成本能比較得過升值幅度嗎？
本文將美國、加拿大、澳大利亞、英國、德國、日本、新加坡等7個國家的稅費歸納整理，為您海外置業(yè)算一筆細賬，以作參考。
中國投資者海外置業(yè)主要國家 ↓↓↓
北美洲地區(qū)主要包括美國和加拿大，是中國移民和投資購房的主要熱點地區(qū)之一。有數(shù)據(jù)顯示，2013-2014年，中國人在美國買房花了220億美元(約合1300億人民幣)。
先來看下美國和加拿大的房價走勢（數(shù)據(jù)來源：房天下） ↓↓↓
從圖表可以看出：
1、美國和加拿大房價走勢均為穩(wěn)定上漲，環(huán)比漲幅不大，但近一年的房價漲幅分別為3.3%、7.7%。
2、圖示價格為每棟房屋價格，包括公寓、別墅在內(nèi)的平均計算價格。
3、美國多個城市房價不均衡，如最高的舊金山都會區(qū)今年2月份的成交中位數(shù)已超100萬美元（合人民幣650萬元），而底特律都會區(qū)的房價中位數(shù)卻停滯在3.7萬美元（合人民幣24萬元），拉低了房屋均價。
4、加拿大房價一直處于上漲區(qū)間，其中溫哥華房價漲勢較猛，溫哥華公寓1月均價443400加元/每套，較去年同期 同比上漲了13.67%，而獨棟別墅則上漲了20.67%。
美國
美國主要置業(yè)地區(qū) ↓↓↓
有不少人說在美國置業(yè)“買房容易養(yǎng)房難”，購買美國房屋不僅要每年繳納房產(chǎn)稅，還有保險費、物業(yè)費等，出租或出售時要繳的個人所得稅、過戶稅等。
來看下美國購房的相關稅費 ↓↓↓
其中：
1、遺產(chǎn)贈與稅未列入其中，因當房地產(chǎn)被作為遺產(chǎn)和被贈與時才征收，針對美國國民超過價值60萬美元的遺產(chǎn)和每次贈送價值超過100萬美元的物品才征稅。而外國人每年每人可贈與1萬4000元免稅，但在美國的遺產(chǎn)只有6萬元免稅額。
2、各州對待海外投資者態(tài)度不一，比如加州可以貸款，而亞利桑那州則不能對外國人貸款。
3、房屋購置期最大頭的費用支出是房產(chǎn)經(jīng)紀費，但可與雇傭的房產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)商降低費用。
4、房產(chǎn)稅各州甚至每個市稅率不一，且為每年都交，直到你將房子賣出或轉(zhuǎn)讓。
5、若貸款買房，外國人首付至少30%，房貸利率也有所區(qū)別，無合法身份的外國人貸款利率在5%左右，而有合法身份的為3%-4%。
為了更方便理解和計算，我們以加利福尼亞州洛杉磯爾灣（Irvine）地區(qū)一套獨棟別墅學區(qū)房為例，看看購置一套房產(chǎn)的持有成本。
項目概況：
建筑面積：261平米四房
交付標準：精裝修
總金額（美元）：109萬
人民幣美元匯率：6.5（2016年4月25日匯率）
折合人民幣：109*6.5=708萬元
折合單價（人民幣）：2.7萬元/平
首付40%：43.6萬美元（合283萬元人民幣）
貸款60%：65.4萬美元（合425萬元人民幣）
貸款年限：30年（可選15年或30年）
物業(yè)費：208美元/月（合1352元人民幣）
地產(chǎn)稅：加州爾灣地區(qū)房產(chǎn)稅為1.3%
那么在購買該房子時的成本計算如下 ↓↓↓
注：
1、加州可以不用律師費，其他州都需要找律師繳納律師咨詢費。
2、再加上首付款的43.6萬美元，在最初一年購房的購置+持有成本共計48.44萬美元，合人民幣315萬元。
3、各項稅費加起來占總房款的4-4.5%左右，如果和律師或者經(jīng)紀人再協(xié)商，比例可能再低一些，這個在買房前需留出預算空間。
4、房產(chǎn)稅越高，政府對小區(qū)的教育、交通等公共設施投入越大，公共環(huán)境會更好，更多的是為業(yè)主造福。
5、因房子是永久產(chǎn)權，一年的持有成本占總房款1.6%，如果每年房子升值3%左右，還是可以有所增值的。因此買房還是考慮好地段，不是看到稅費高就不買了，而是房產(chǎn)稅越高的地方升值越快（大概率），增值越快！
另附上美國各州的房產(chǎn)稅區(qū)間 ↓↓↓
注：
1、紅色地區(qū)平均房產(chǎn)稅率低于1%，綠色地區(qū)位于1%至2%之間，藍色地區(qū)平均房產(chǎn)稅率超過2%。
2、約有15個州和哥倫比亞特區(qū)的房產(chǎn)稅率中值低于1%，28個州的稅率中值在1%到2%區(qū)間，還有7個州的稅率中值大于2%。
3、就全國水平而言，房產(chǎn)稅率中值為1.31%。這意味著，如果買家購置價值200萬美元的房屋，年平均繳納2萬6200美元的房產(chǎn)稅；如果購置價值500萬美元的房屋，年平均繳納6萬5500美元。
加拿大
加拿大一直是中國人移民或投資購房的三大熱點國家之一，主要集中在溫哥華、多倫多等大城市。那么在購房期和持有期的投入成本有多少呢？
加拿大購房相關稅費 ↓↓↓
注:
1、在加拿大購買新房需繳納房屋總價5%聯(lián)邦稅，是一筆不小的支出。
2、同樣舉個栗子來說明，假如在溫哥華一套100萬加元（合人民幣512萬元，4月26日匯率1加元=5.12元人民幣）的二手獨立屋，其在購置期要投入的成本為：
1000（律師費）+（200000*1%+800000*2%）（房屋轉(zhuǎn)讓稅）+1000（產(chǎn)權證書費）+300（房屋檢查費）+（1000000*0.1%+200+1000000*0.75%）（無首付款的貸款費用）=29000加元（合人民幣14.8萬元）
占總房款的2.9%，再加上首付款的35%，購房初期成本至少留總房款的38%左右的預算空間。
3、購房持有一年的成本可計算為：1000000*1%（土地稅）+0（物業(yè)管理費）=10000加元（合人民幣5.12萬元），即占總房款的1%（公寓會再高點）。
澳大利亞
近年來澳大利亞日益成為華人投資移民勝地，中國富豪在澳買豪宅的新聞更是層出不窮。悉尼、墨爾本則是投資置業(yè)的熱點城市，那么在這買房又需要多少成本呢？
澳大利亞熱門城市 ↓↓↓
先看下澳大利亞近年來房價走勢 ↓↓↓
注：
1、圖表中統(tǒng)計以每棟房產(chǎn)價格標示，包括公寓和別墅。
2、隨著外來投資不斷增加，澳大利亞房價也不斷走高，在2015年12月達到近一年中最高，今年又開始緩慢增長，超過去年高值鐵板釘釘。
3、以4月26日人民幣兌澳元匯率換算，1澳元=5.0047元RMB，今年3月每棟房屋價格合人民幣258.5萬元。
澳洲置業(yè)的相關稅費 ↓↓↓
注：
1、澳洲并沒有房產(chǎn)稅，但在買房時有印花稅，各州也不盡相同，但都采用進階制繳納。如悉尼所在的新南威爾士州，采用六檔進階繳納，最高為超過100萬澳元的房產(chǎn)，計稅金額為超出100萬澳元的部分，每100澳元繳納5.50澳元+40,490澳元。
2、4月28日有消息稱，澳大利亞維多利亞州宣布，外國人購買房產(chǎn)印花稅從7月1日起將從原本的3%調(diào)高至7%，是對中資大舉進入澳洲房市的憂心之舉。
3、澳洲對海外投資者購買二手房有限制，沒有永久居住權（綠卡）的海外人士不能購買二手房，只能購買新房，且舊房拆除以后如果沒有增加房屋數(shù)量，也即拆一套建一套也不能被認為是新房，海外人士不能購買。
4、另外，假如你一年里有超過6個月的時間居住在澳大利亞，那么你也必須交納收入所得稅。
5、以墨爾本西區(qū)一套獨棟別墅為例，建筑面積206平米，房屋總價45萬澳元（合人民幣225萬元）。按照維多利亞州的印花稅繳納規(guī)定，其處在13-96萬澳元期間，印花稅為（房屋總價-13萬）*6%+2870澳元，其購置稅費如下：
1000（律師費）+（450000-130000）*6%+2870（印花稅）+350（房檢費）+5000（申請費）+450000*3%（額外印花稅）=41920澳元（合人民幣20.9萬元）
6、購房后自住一年的持有成本為3600澳元，合人民幣1.8萬元，占到總房款的0.8%。購置期稅費占總房款的9.3%（注意：此為維州征收額外印花稅導致數(shù)據(jù)較高，其它州會低于此數(shù)據(jù)），如果再加上貸款首付的20%，預算空間為總房價的27%-30%。
歐洲
無論是紳士國度英國，還是擁有浪漫之都巴黎的法國，亦或是行事嚴謹?shù)牡聡剂粝逻^大批中國投資者的身影。我們以英國和德國為例，比較分析下投資購房所需的成本。
先看看英國的房價走勢：
從中可看出：
1、無論是公寓（單位：套）還是獨棟別墅，從2014年12月至2015年12月漲幅均為12%，房價漲幅還是不錯的。
2、德國房價數(shù)據(jù)未列出，但也不斷走高。例如，目前柏林一套100平米公寓每平米的均價4106.79歐元，而其在2014年為3308.56歐元，而在2011年僅為2369.47歐元，年均漲幅超20%。
再來看兩個國家的稅費 ↓↓↓
從中可看出：
1、英國的印花稅比較高，德國交易稅、中介費、公證費都較高，這都一定程度上限制了炒房現(xiàn)象。
2、以一套價值100萬英鎊的房產(chǎn)為例，貸款首付20%為20萬英鎊，貸款80萬英鎊，需要繳納的印花稅為200000*5%+800000*8%=7.4萬英鎊
在英國的購置成本如下：
74000（印花稅）+1000000*0.5%（律師費）+200（土地注冊費）+100（物業(yè)報告）=79300英鎊
其占總房款7.93%，若加上貸款20%，預算空間至少應在30%左右。
持有房產(chǎn)一年的成本為：1800-4500英鎊，占總房款的0.2%-0.5%。
3、同樣價值100萬歐元的房產(chǎn)為例，其在德國的購置成本如下：
100萬*（3.5%+2.5%+5%）=11萬歐元
其占總房款的11%，比例還是很高的。
持有房產(chǎn)一年的成本為500歐元左右，占比很低。因此在德國購房持有成本較低，但購置成本較高。
亞洲
日韓、新馬泰都是中國人旅游的熱點國家，但投資購房的熱度目前還趕不上北美和澳洲。馬來西亞和泰國都不是置業(yè)首選，米筐在之前實地考察馬來西亞，并對在中國大投廣告的碧桂園森林城市作出客觀判斷（回復“碧桂園森林城市”可查看該文章），因此這里只以日本和新加坡為例，看一下在這兩個國家的置業(yè)成本。
日本
日本置業(yè)熱點城市 ↓↓↓
先看一下日本東京首都圈的房價 ↓↓↓
需要了解的是：
1、圖中為東京及周邊地區(qū)均價，4月26日日元兌人民幣匯率為100日元=5.84元人民幣
2、由于日本土地面積有限，東京更是寸土寸金，因此想要在此購置別墅較難，而日本人大多也是購買公寓住。富人大多購買頂級公寓，售價已超10億日元，即5840萬人民幣。
普通公寓則在2800萬日元左右，合人民幣163.5萬元。
3、另結合京都、大阪等城市房價來看，日本房價在去年11月后開始大幅上漲，截至今年3月，日本整體房屋均價達2615萬日元，合人民幣152.7萬元。
4、整體售價相對歐美國家偏低，中國投資人便大批涌入日本市場。2015年，境外投資者在日本房產(chǎn)市場共達成的交易中，中國大陸買家3.4億美元成交額居第四名，占4%。但由于中國經(jīng)濟成長放緩、日元近期走強，今年日本房產(chǎn)的價格升幅有可能遜于去年。
再來看下在日本購房的相關稅費 ↓↓↓
注：
1、日本的稅費項目比較繁雜，各項稅費加起來占房屋總價的7%-8%左右。
2、固定資產(chǎn)稅＝固定資產(chǎn)評價額×1.4%，固定資產(chǎn)稅評價額由政府部門每三年進行一次評定，大約為市場交易價格的50%-70%。
3、日本是地震多發(fā)國家，如需對老舊房屋進行抗震翻建和改造，依據(jù)不同的條件，可獲取1-3年不等的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的減免。另外，對土地征收的稅額達到上一年度1.1倍，超出部分予以減免。
4、若投資購房，注意一些房產(chǎn)經(jīng)紀公司標注的收益率多為表面收益率，即沒有減去管理費、修繕費等的收益率，要注意看實際收益率！
5、貸款方面，海外投資者一般不能再日本銀行貸款（除了有永久居留權或在日本上市公司工作），簽約時首付10%，但一個月后需付清尾款。
6、中國人在日本購房可通過中國銀行日本支行貸款，但條件較多：
國內(nèi)年收入在20萬元以上，或在日本年收入400萬日元以上，并開具近三年的納稅證明；
在日本貸款購買的房產(chǎn)，面積需在25平米以上，且為近30年所建的房屋；
還款期限為20年（最長25年，投資用則最長15年），貸款償清時年齡不得大于65歲，貸款期限+房屋房齡之和小于60年；
滿足以上條件（其實并不難）可貸款，首付10%，貸款為固定資產(chǎn)評價額的50%，剩下的則要在簽約后一個月付清，一般可貸20年，利率在3%。
7、以一套東京都新宿區(qū)西早稲田二丁目的30平米二手公寓為例，總價為2580萬日元（合人民幣150萬元），固定資產(chǎn)評價額按市場價的70%計算即1806萬日元，管理費8280日元/月（合人民幣483.5元），修繕費4650日元/月（合人民幣271.5元）。
若貸款的話，計算如下：簽約時首付2580萬*10%=258萬日元，貸款1806萬*50%=903萬日元，剩下1419萬日元需在簽約后一個月付清。
那么購置稅費為186萬日元，占總房款的7.2%；若加上貸款部分需付清的款項，那么它的初期購置成本為：1863萬日元（合人民幣108萬元），占總房價的72%，持有一年的成本為46.2萬日元（合人民幣2.6萬元），占總房價的1.8%。
8、若貸款買房，在購置房產(chǎn)之前預算空間至少在總房價的60%-70%左右。若不貸款，則為總房款外加7%左右的稅費。
新加坡
新加坡熱點地區(qū) ↓↓↓
（數(shù)據(jù)來源：居外網(wǎng)）
新加坡置業(yè)相關稅費如下 ↓↓↓
注：
1、新加坡房產(chǎn)分為三種類型：政府組屋，產(chǎn)權99年；私人公寓，產(chǎn)權99年或999年；有地住宅，產(chǎn)權999年或永久。
2、海外投資者印花稅（ABSD）是新加坡政府針對房地產(chǎn)的降溫政策。2011年12月8之前并沒有ABSD，2013年1月12日后，外國人購買住宅的ABSD增加到了15%。但并不是所有的外國人都需要支付ABSD，5個和新加坡有自貿(mào)協(xié)定的國家的公民購買新加坡住宅將豁免ABSD。這5個國家分別是：美國、瑞士、列支敦士敦、冰島和挪威。
3、新加坡每年會針對房產(chǎn)進行年租金估值，一般會比實際年租金低。房產(chǎn)稅征收就按照政府估值計算。如一套出租房實收年租金72000新幣，政府估值60000新幣，房產(chǎn)稅=30000X10%+15000x12%+15000x14%=6900新幣。
4、關于貸款利率配套，目前馬來西亞的CIMB銀行（聯(lián)昌國際）和大華銀行實施的方案不同，且都有現(xiàn)房和期房之分。
大華銀行的配套相對靈活，大華現(xiàn)房配套（除了兩年期鎖定配套二）均可以隨時部分還清（還款后剩下的貸款不低于20萬新幣即可）。全部還清的話，只是在鎖定期內(nèi)需要給還款額的1.5%。期房配套的話，隨時做部分和全部還款均無收費。
5、以一套200萬新元（合人民幣962萬元，4月27日匯率1新元=4.8121元人民幣）的自住房為例，其在購置期繳納的稅費大致為35.7萬新元，合人民幣172萬元，占總房款的17%，比例很高。
6、按該房產(chǎn)的租金年估值在10萬新元，一年的持有成本為5800新元（合人民幣2.8萬元），占總房款的0.2%。加上首付款的20%，購置該房產(chǎn)的預算至少在總房款的35%-40%。
總結
主要國家稅費對比 ↓↓↓
從中可以看出：
1、加拿大和美國對首付比例要求較高，其他主要國家多為20%起。貸款利率都比中國低，其中新加坡最低。
2、從購房期的稅費成本比較，排名依次為：新加坡>德國>英國>日本>澳大利亞>加拿大>美國。
3、從每年的持有成本比較，排名依次為：美國>日本>加拿大>澳大利亞>英國>新加坡>德國。
4、但具體情況應根據(jù)具體項目情況計算，因地段、交通、教育等環(huán)境不同各國都會有差異，此數(shù)據(jù)僅作參考。
本文只針對幾個主要國家的購房稅費作統(tǒng)計分析，如數(shù)據(jù)有誤之處，還望指正！
關于海外置業(yè)的流程、如何選房、房產(chǎn)的保值升值等問題，將在以后的文章具體分析。敬請期待！
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（完）
責任編輯：米宅阿麗
關于金融財經(jīng)、宏觀政策、貨幣研究、產(chǎn)業(yè)結構等
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