我看了一份中國房地產(chǎn)企排行榜，感慨良多。很多人說，這份榜單保真率并不高，但問題是這個(gè)行業(yè)，也沒有百分百數(shù)據(jù)時(shí)候是保真的。歸根結(jié)底，我們所看重的并不是銷售金額多少，而是那些消失的開發(fā)商，為什么消失了？那些不斷飆升的開發(fā)商，為什么飆升了？那些在逆境中，乘勢(shì)反向崛起的開發(fā)商，是單純的運(yùn)氣好？還是戰(zhàn)略眼光深遠(yuǎn)？或者是有其他秘訣？那些消失不見的開發(fā)商，是因?yàn)檫^于投機(jī)？還是缺乏高屋建瓴？亦或只是運(yùn)氣不好？撥云見日，在表象之后的本象是什么？我們一層層來說。在排行榜的前四名，是保利、萬科、中海、華潤、碧桂園。2021年，這個(gè)榜單的前五名是碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利、恒大
2019年，這個(gè)榜單的前五名是碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利
2017年，這個(gè)榜單的前五名是碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利
結(jié)果顯而易見，在之前很多年，這個(gè)榜單的前五名都非常穩(wěn)定。在2021年，恒大掉到了第五名，2023年，徹底消失不見。與恒大一起消失不見的，還有融創(chuàng)。碧桂園則從很多年的宇宙第一大房企，掉到了此刻的第五名，但畢竟還在前五名。這時(shí)，萬科的功力彰顯無疑，哪怕在樓市危機(jī)最嚴(yán)重的年月，比如說2022年，萬科也幾乎是波瀾不驚。這得益于萬科刻在骨子里的危機(jī)意識(shí)，這種意識(shí)起源于王石，傳承于郁亮；從白銀時(shí)代到黑鐵時(shí)代，再到赤裸裸的喊出喊出口號(hào)活下去。毋庸置疑，萬科是將危機(jī)意識(shí)和底線思維刻入到骨子里的開發(fā)商。這其中，保利、中海和華潤，他們的統(tǒng)一標(biāo)簽是央企。而這種房企的最大特色是，異常喜歡危機(jī)。在民營房企被三道紅線緊緊束縛之后，被抽貸、短貸、資金流攔腰斬?cái)嘀?，它們憑借央企的身份和更低的融資機(jī)會(huì)和更低的資金價(jià)格，拿下了海量的資金。所以，越是地產(chǎn)下行期，越是房企債務(wù)危機(jī)頻頻閃現(xiàn)，越是他們的狂歡時(shí)刻?？梢运烈庑Q食，可以迅猛擴(kuò)張，可以橫掃整個(gè)市場。所以，商業(yè)的世界從來都是分化的，有些開發(fā)商看似是巨無霸，其實(shí)異常脆弱，不過半年時(shí)間，就可以讓十幾、二十年積累，消失的無影無蹤。但有些開發(fā)商，從誕生之日起，便被賦予了讓同行羨慕不已的特殊定位，永遠(yuǎn)也不可能出事。排行榜前十名中，除了萬科之外，龍湖應(yīng)該是最讓人有安全感的民營開發(fā)商。地產(chǎn)教父宋衛(wèi)平不只一次夸過龍湖的吳亞軍。而他們，都是創(chuàng)始人氣質(zhì)深深地影響整個(gè)企業(yè)氣質(zhì)的典型代表。但如今，綠城早已成為央企控股公司，宋衛(wèi)平也早已退居二線。而龍湖，不僅歷經(jīng)周期，成功地?fù)瘟讼聛?，并且一步一個(gè)腳印的越走越遠(yuǎn)。很多時(shí)候，特別是地產(chǎn)下行期，一個(gè)名詞越來越流行，這就是長期主義者。做產(chǎn)品的人說，長期主義就是要用心打磨產(chǎn)品，用產(chǎn)品主義去贏得市場。
做神盤的人說，比如說北戴河的阿那亞和成都的麓湖，則定義為用運(yùn)營思維，用長久的付出和時(shí)間做朋友，自能打動(dòng)客戶。
用港商的思維來說，比如說嘉里、新鴻基、新世界，則是用慢的精神，用頗具遠(yuǎn)見的規(guī)劃來做社區(qū)，做產(chǎn)品。
但對(duì)于龍湖來說，這些都不是，龍湖對(duì)長期主義的定義應(yīng)該是安全邊界。如何建立護(hù)城河，如何活的更久，如何更慢的倒下去。針對(duì)安全邊界，另一種叫法是第二增長曲線，對(duì)此開發(fā)商們各有門道，恒大的汽車，碧桂園的機(jī)器人，融創(chuàng)的冰雪世界、建業(yè)的旅游、合生創(chuàng)展做的電競……這個(gè)名單很長很長，但是在危機(jī)來臨的時(shí)刻，你會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂的這些第二曲線沒有一個(gè)有用的，不但沒用，反而又反噬主業(yè)。這讓一切都成了悖論。而龍湖選擇的天街，卻成了。天街不僅成了龍湖增長的第二曲線，還成為了危機(jī)時(shí)刻，給龍湖帶來源源不斷現(xiàn)金流的奶牛。這時(shí)我們明白，所謂的第二增長曲線，比如說恒大的汽車產(chǎn)業(yè)園和童世界；融創(chuàng)的冰雪世界；在更多的意義上，是用來圈地的，用來拿廉價(jià)土地的。而核心城區(qū)的商業(yè)，則靠的是費(fèi)盡心力的運(yùn)營，靠的是長久的投入和養(yǎng)商業(yè)。這份排行榜中最大的黑馬，是濱江，位列全國第9，緊貼龍湖之后。濱江和其他前10最大的區(qū)別，是它只是一個(gè)區(qū)域開發(fā)商，除了個(gè)別項(xiàng)目在長三角之外，大部分都集中在杭州。很多時(shí)候，人們都會(huì)把杭州的濱江和鄭州的建業(yè)放在一起比較，因?yàn)檫@是中國最典型的兩家區(qū)域性開發(fā)商。但不同的是，建業(yè)早已經(jīng)陷入危機(jī)的邊緣，賣資產(chǎn)、賣股份，艱難自救；而濱江卻在危機(jī)中逆勢(shì)生長，第一次進(jìn)入全國前10的門檻。2019年，在這份榜單中的排名建業(yè)是25，而濱江是35；
2021年，濱江前進(jìn)至21，建業(yè)退至58；
2022年，濱江前進(jìn)至12名，建業(yè)41；
而此刻，濱江第一次排名第9，而建業(yè)后退至74。
盡管我們可以質(zhì)疑具體銷售金額的準(zhǔn)確與否，但至少這個(gè)排名的趨勢(shì)是可參考的。濱江和建業(yè)的分水嶺就在2019年，這一年，它們兩個(gè)同一時(shí)間擠進(jìn)了千億陣營。不同的是，這一年是濱江輝煌的新起點(diǎn)，而對(duì)于建業(yè)來說，卻成了頂點(diǎn)，之后便是一路下坡，直到地方國企入股救助。命運(yùn)的不可捉摸就在于此。但為何會(huì)如此呢？為何會(huì)產(chǎn)生如此大的命運(yùn)差異呢？當(dāng)我們像剝洋蔥一般，層層解剖兩家企業(yè)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，這是兩家氣質(zhì)迥異的開發(fā)商。濱江有三大核心戰(zhàn)略，成就了今天的濱江。這就是首位度、標(biāo)準(zhǔn)化、高品質(zhì)。首位度，將杭州作為自己的核心大本營，并牢牢的掌控市場的主動(dòng)權(quán)，這是濱江的第一大戰(zhàn)略。我們只說2019年，錢江世紀(jì)城是杭州的網(wǎng)紅新興版塊，濱江直接砸下重金拿下區(qū)域內(nèi)能拿下的所有宅地。在這個(gè)被譽(yù)為杭州新市中心的區(qū)域，濱江土地儲(chǔ)備高達(dá)37萬平方米。在杭州市市所有土拍中，你永遠(yuǎn)會(huì)發(fā)現(xiàn)，所有的核心土地，最積極的身影永遠(yuǎn)是濱江。這導(dǎo)致濱江在杭州擁有著絕對(duì)話語權(quán)。標(biāo)準(zhǔn)化。4+2.5+1，這是濱江體系內(nèi)通行的7個(gè)半月開盤戰(zhàn)略。從拿地到開工用4個(gè)月時(shí)間；從開工到樣板房開放用2.5個(gè)月；再加一個(gè)月用來蓄客。這加速了公司回款的速度，使得濱江可以有充裕的現(xiàn)金流，而濱江的凈負(fù)債率，也一直非常，很多年份還是凈現(xiàn)金。對(duì)于大多數(shù)中小開發(fā)商來說，現(xiàn)金流是比規(guī)模更重要的要素，它直接關(guān)系著生死存亡。如果再加上一個(gè)，那就是聚焦，聚焦于地產(chǎn)開發(fā)，聚焦于杭州，聚焦于住宅品質(zhì)，聚焦于美譽(yù)度。建業(yè)身上有著所有能讓人警示和接受教訓(xùn)的素材。第一，徹底喪失主城鄭州首位度，從而失去了對(duì)沖能力。很長時(shí)間以來，人們對(duì)建業(yè)的成為一直是河南老大，而不是鄭州老大。這是因?yàn)?，建業(yè)已經(jīng)失意于主場鄭州了。在建業(yè)身后，一干本土開發(fā)商甚至將建業(yè)在鄭州的份額擠出了前五的位置。這和濱江和杭州的依存意義截然不同。而失去主場，喪失核心主場的首位度對(duì)建業(yè)意味著什么？我想今天已經(jīng)很明白了。第二，激進(jìn)的多元化，從而造成大量的短債長投違背商業(yè)規(guī)律。2015年6月，建業(yè)開始實(shí)施新藍(lán)海戰(zhàn)略。建業(yè)由地產(chǎn)開發(fā)迅速向外輻射，足球、商業(yè)、酒店、農(nóng)業(yè)、旅游、電影、教育、文化……建業(yè)現(xiàn)在一直在做轉(zhuǎn)型，但是這里我想對(duì)老大哥說一句話，就是公司不管怎樣轉(zhuǎn)型都好，但是一定好好抓住根本，這個(gè)根本是什么呢？就是房地產(chǎn)，蓋房子。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司來說，你一切都是建立在這個(gè)根基之上的。
這個(gè)善意而又委婉的規(guī)勸和提醒，老胡只是笑了笑，沒有回答。但一切都已塵埃落定，就在2022年，在建業(yè)最危險(xiǎn)的時(shí)候，建業(yè)新藍(lán)海以來所有的明星項(xiàng)目都賣了。這成為建業(yè)對(duì)于2018年馮侖規(guī)勸的最悲痛的回答。第三，也是壓倒建業(yè)的最后一根稻草，是無序擴(kuò)張。建業(yè)地產(chǎn)2016年的整體規(guī)模是200億，2017年實(shí)現(xiàn)了370億規(guī)模，2018年規(guī)模是724億，2019年則直接突破了千億。在短短三年，建業(yè)幾乎每年都是100%的增長率，這是建業(yè)地產(chǎn)最高光的時(shí)刻。但是如今看來，建業(yè)地產(chǎn)今天所有的結(jié)局，也許正來源于這個(gè)時(shí)刻。建業(yè)繼續(xù)向左走，走路徑依賴的高杠桿、旗下分公司上市、高利息之路；而宏觀政策則一直向右，淡化地產(chǎn)的路上越走越堅(jiān)實(shí)。最終通過三道紅線和一系列的資金端、需求端政策，將房地產(chǎn)徹底放血瘦身。最終，這造成了建業(yè)歷史上最嚴(yán)重的一擊。不僅是建業(yè)，很多開發(fā)商都是死在了這一條背道而馳的路上。如果你仔細(xì)對(duì)比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在所有的陷入危機(jī)的開發(fā)商，犯得都是建業(yè)的這三大錯(cuò)誤，要么是其中一個(gè)，要么是三項(xiàng)全占。這時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，所謂的企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略，其實(shí)都是來自于房企自身對(duì)國家政策走勢(shì)的揣測(cè)，以及對(duì)于行業(yè)前景的揣測(cè)。???????????????而當(dāng)國家處于巨大的變局中時(shí)，就算是集合了精英分子和眾多高薪者，甚至是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的開發(fā)商，在對(duì)宏觀政策的預(yù)判上，其實(shí)也并沒有比常人更高明多少，甚至一點(diǎn)都沒有強(qiáng)多少年。?????????????????????????這導(dǎo)致一直到今天，開發(fā)商依然是買房最大的不確定性之一，大多數(shù)依然陷入在前期戰(zhàn)略誤判的泥沼里艱難前行，或者茍延殘喘。???????????
眼下又到了地產(chǎn)外債的還款高峰期，如山的壓力一點(diǎn)都沒有比之前好多少，很多企業(yè)搖搖欲墜，而對(duì)新的購房者，增加了一定的風(fēng)險(xiǎn)。?????????????????????????????
為了讓大家更好的甄別房企危險(xiǎn)指數(shù)，以及最大可能避免入坑，買錯(cuò)房企，我給大家準(zhǔn)備了兩份資料：??????一份是全國所有房企截止到最近的5月到期的債券余額；??????????????一份是全國各個(gè)房企2023和2024債務(wù)統(tǒng)計(jì)表。?????這兩份資料，基本就是房企的生死令，一切昭然若揭，全部是在公開場合不能說的那些，如果你有需要，添加下方二維碼，我私發(fā)給你。????
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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