繼續(xù)泰國(guó)調(diào)研的系列稿件，聊聊被“誤解”太多的芭提雅。人們經(jīng)常對(duì)城市留下認(rèn)知上的固有印象，這種固有印象大都來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)上口口相傳。但固有印象是建立在犧牲準(zhǔn)確評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)之上，某些情況下對(duì)城市的固有印象是有“誤解”的。PS：米宅主編團(tuán)隊(duì)已進(jìn)行了幾輪的泰國(guó)調(diào)研，準(zhǔn)備了一些泰國(guó)的城市解析、選籌建議，有興趣的歡迎掃碼進(jìn)群了解。
芭提雅，泰國(guó)的一座海濱城市，距離曼谷大概有150公里。本身自然景色不錯(cuò)，再加上地理便利，吸引了不少的游客，素有“東方夏威夷”之譽(yù)。提起芭提雅，大多數(shù)人了解這是一座旅游城市，有海、有沙灘、有人妖、有小姐姐，絕對(duì)的度假勝地。的確，來(lái)到芭提雅極易被芭提雅的美景吸引。整個(gè)城市一面被大海包圍，有夏威夷同款的明媚陽(yáng)光，有海鹽味的清風(fēng)，更有一望無(wú)際的海景湛藍(lán)到讓人流連忘返。日常都市里那些見(jiàn)不到的風(fēng)景，芭提雅觸手可及。海風(fēng)的吹拂下，芭提雅的節(jié)奏仿佛比其他城市要慢上半拍。這里的時(shí)光格外溫柔，讓人想停下忙碌的工作，聽(tīng)著海潮醒來(lái)，枕著海浪睡。芭提雅的人口不到100萬(wàn)，每年卻有1200萬(wàn)的人到芭提雅旅游或養(yǎng)老，數(shù)據(jù)全球前列。特別是這兩年經(jīng)濟(jì)不景氣，芭堤雅被作為夏威夷、威尼斯等高消費(fèi)旅游目的地的平替。這些人中有的沖著美景、有的沖著消費(fèi)水平不高、有的沖著霓虹閃爍的紅燈區(qū)，目的地通通是芭提雅。隨著旅游的倔起，芭提雅漸漸催生出了旅居需求，涌現(xiàn)出了不少的項(xiàng)目。海景不僅僅是芭提雅的標(biāo)簽，還是芭提雅項(xiàng)目的標(biāo)簽。講到這里，芭提雅是一個(gè)非常傳統(tǒng)的旅游城市，旅居屬性明顯，符合人們對(duì)芭提雅的固有印象，可以當(dāng)做消費(fèi)品理解。好比到廈門(mén)旅游的人，基本上都是打卡鼓浪嶼、曾厝垵等熱門(mén)景點(diǎn)，軟件園、四大新城鮮有人踏足。這就導(dǎo)致了對(duì)城市的認(rèn)知，一直困固有印象里。把地圖放大，重新認(rèn)識(shí)下芭提雅。距離芭提雅不遠(yuǎn)的地方，有兩大非常牛逼的項(xiàng)目。一個(gè)林查班港、一個(gè)烏塔堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)。林查班港是泰國(guó)最大的港口，全球前15的國(guó)際貿(mào)易港口，每年有300萬(wàn)的車(chē)輛來(lái)往、1800萬(wàn)的集裝箱貨物進(jìn)出口，是東南亞物流運(yùn)輸?shù)膽?zhàn)略要地。下圖中海對(duì)面若隱若現(xiàn)的港口便是林查班港，非常之大。烏塔堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)是剛剛提高到國(guó)際機(jī)場(chǎng)的，正在進(jìn)行擴(kuò)張，被授予了“空港新城”的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，未來(lái)可以比肩素萬(wàn)那普國(guó)際機(jī)場(chǎng)。北有中國(guó)、南有印尼、東至越南、西臨緬甸，特殊的地理位置決定了泰國(guó)是鏈接亞洲經(jīng)濟(jì)體的中心樞紐。于全球供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移的背景下，地理位置絕佳泰國(guó)無(wú)疑是大多數(shù)國(guó)家選擇的新出口通道，林查班港、烏塔堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)正是泰國(guó)進(jìn)行國(guó)際交往的重要港口。有港口，意外著有產(chǎn)業(yè)，與產(chǎn)業(yè)靠得更近。有港口，意味著有城市開(kāi)放的載體，將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有顯著的帶動(dòng)作用。泰國(guó)這幾年汽車(chē)制造業(yè)飛速崛起，全球舉足輕重，而泰國(guó)最重要汽車(chē)生產(chǎn)基地、出口基地都在芭提雅附近。比如上汽已建成的汽車(chē)工廠(chǎng)、新投建的新能源產(chǎn)業(yè)園，都在春武里府。比如長(zhǎng)城在羅勇府建設(shè)了長(zhǎng)城汽車(chē)工廠(chǎng)，投資200多億泰銖。比如剛剛在羅勇府奠基的比亞迪工廠(chǎng)，預(yù)計(jì)年產(chǎn)能15萬(wàn)輛。比如寶馬亞洲的三大整車(chē)生產(chǎn)基地，羅勇府有一個(gè)。
不難看出，芭提雅的角色不單單是旅游城市，其周邊制造業(yè)密集，可以說(shuō)是泰國(guó)的工業(yè)園區(qū)、出口基地。這一切都來(lái)自于得天獨(dú)厚的海運(yùn)、空運(yùn)，說(shuō)白了就是運(yùn)輸成本低。憑借這一大優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的芭提雅大概率將引起大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，進(jìn)而崛起成為港口的經(jīng)濟(jì)帶。這才是芭提雅的真正邏輯，旅游城市背后的港口城市、產(chǎn)業(yè)城市。泰國(guó)這兩年一直在進(jìn)行“東部經(jīng)濟(jì)走廊”計(jì)劃，即在東部沿海的北柳府、春武里府、羅勇府三府設(shè)立經(jīng)濟(jì)區(qū)。△泰國(guó)東部經(jīng)濟(jì)走廊示意圖這個(gè)“東部經(jīng)濟(jì)走廊”計(jì)劃有些“粵港澳大灣區(qū)”的意思，用特殊的經(jīng)濟(jì)政策、特殊的經(jīng)濟(jì)管理體制，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，打造泰國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。其中，芭堤雅是整個(gè)“東部經(jīng)濟(jì)計(jì)劃”中的唯一特別市(相當(dāng)于中國(guó)的直轄市)，絕對(duì)的重點(diǎn)城市，未來(lái)在國(guó)際舞臺(tái)上擔(dān)當(dāng)重要角色。如果忘掉旅游城市的固有印象，芭提雅是一座非常有想象空間的城市，讓人激動(dòng)的機(jī)遇城市。真正的芭提雅在旅居屬性之上，還有強(qiáng)烈的投資屬性，可以理解為三亞與蘇州的結(jié)合體，這是全球非常特殊的一個(gè)城市。過(guò)去常說(shuō)，旅居是城市生活的補(bǔ)充，是消費(fèi)品，萬(wàn)萬(wàn)不能用投資的角度去買(mǎi)。芭提雅的特殊在于有出色的宜居環(huán)境，又有產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃支撐，城市價(jià)值突出，是兼顧旅居和投資的均好型城市，不適合暴擊，但永遠(yuǎn)是有需求的。想直白的投資，又想享受生活，整個(gè)東南亞只有芭提雅，這正是芭提雅全球購(gòu)房者占比過(guò)半的原因。關(guān)于芭提雅的樓市，非常簡(jiǎn)單。① 北區(qū)
距離工業(yè)港口近，附近居住人群大多為企業(yè)中高層，消費(fèi)能力強(qiáng)，算是芭提雅的富人區(qū)，項(xiàng)目大都有私家沙灘、一線(xiàn)海景，整體均價(jià)居高不下。
② 中心區(qū)
芭提雅的市中心，開(kāi)發(fā)最早、最發(fā)達(dá)，餐館、酒吧、購(gòu)物中心、國(guó)際學(xué)校等配套豐富，出租率、租金回報(bào)率非常高，不過(guò)中心區(qū)沒(méi)什么新項(xiàng)目。
③ 帕山
芭提雅的后花園，依山傍水，整體環(huán)境非常不錯(cuò)，適合度假養(yǎng)老。同時(shí)帕山是芭提雅新老城區(qū)的交界地帶，有老城區(qū)的便利生活，還有新城區(qū)海邊慢生活的舒適愜意，均價(jià)不低。④ 南區(qū)
其實(shí)南區(qū)的整體界面跟中心區(qū)比較相似，但是配套相對(duì)弱一些；對(duì)比同地段帕山，又沒(méi)有海景加持，整體不突出。
⑤ 中天
芭提雅的新城區(qū)，是在建樓盤(pán)最多的板塊，產(chǎn)品規(guī)劃、城市界面比老城區(qū)好一些，適合度假休閑，但是生活配套還不完善，要依靠于社區(qū)自己的配套。
性?xún)r(jià)比高，對(duì)于預(yù)算有限的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
⑥ 那中天
更新的新城區(qū)，大片空地待開(kāi)發(fā)，這里有未受污染的海灘，環(huán)境清幽，不足的是距離市中心較遠(yuǎn)，需要等比較長(zhǎng)的時(shí)間。比較推薦北區(qū)、中心區(qū)、帕山、中天這四個(gè)板塊，目前購(gòu)房者認(rèn)可度是比較高的。需要注意一下，以投資角度去選的話(huà)，100萬(wàn)人民幣是個(gè)分界線(xiàn)，超出100萬(wàn)人民幣的項(xiàng)目更適合度假、養(yǎng)老自住，難兼顧投資。① 芭提雅旅居屬性明顯，景色迷人、生態(tài)宜居、生活成本低，養(yǎng)老、度假都可以。
② 芭提雅有顯性的投資屬性，旅游城市帶來(lái)的高租金回報(bào)率是一方面，制造業(yè)強(qiáng)悍帶來(lái)的城市崛起是另一方面。
③ 芭提雅兼顧旅居和投資，且40萬(wàn)門(mén)檻不高，對(duì)購(gòu)房者友好。
④ 100萬(wàn)人民幣以上的項(xiàng)目更適合度假、養(yǎng)老自住，等于消費(fèi)品，投資謹(jǐn)慎。
⑤ 目前芭提雅以海景做價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，尚不成熟，輕視了地段的價(jià)值，存在一定的洼地項(xiàng)目。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪(fǎng)和一線(xiàn)調(diào)研，
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