樓市又熄火了嗎？恐怕是這兩天很多朋友心里的疑問(wèn)。
這幾天各大城市4月的成交數(shù)據(jù)陸續(xù)出來(lái)了。總的來(lái)說(shuō)，大家都知道4月樓市有點(diǎn)轉(zhuǎn)涼，但沒(méi)想到?jīng)龅倪@么徹底。先從2、3月領(lǐng)漲的城市（地區(qū)）說(shuō)起。2、3月領(lǐng)漲的城市主要是，北京、通州、燕郊、成都。北京2、3、4月城市數(shù)據(jù)分別是15315套、22192套、13928套。對(duì)比3月，北京環(huán)比下降了8200套，下降幅度將近40%。所以北京過(guò)去三個(gè)月的成交數(shù)據(jù)就像一個(gè)大大的倒V形狀。而這個(gè)形狀也基本上是過(guò)去三個(gè)月整個(gè)中國(guó)樓市的基本面。當(dāng)然也有很多朋友說(shuō)，對(duì)比22年、21年20年、19年、18年北京3月成交數(shù)據(jù)，其實(shí)也不算差的。但是此一時(shí)彼一時(shí)，2018、2019年是上一輪行情尾聲，調(diào)控全面加碼的階段。2020年、2021、2022年基本都是半封的狀態(tài)。調(diào)控全面放松、經(jīng)濟(jì)全面刺激、貨幣還在持續(xù)大放水，在這這種背景下，作為本輪樓市回暖的北方領(lǐng)頭羊城市，4月二手成交數(shù)據(jù)幾乎腰斬說(shuō)明什么呢？說(shuō)明復(fù)蘇是一波三折的，絕不是一蹴而就的。同時(shí)還說(shuō)明一個(gè)更嚴(yán)峻的事實(shí)，樓市對(duì)大放水的信仰被打破了。這是很多人堅(jiān)持看多今年樓市，看漲今年房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。我們回顧歷史，中國(guó)房?jī)r(jià)和M2是同頻的，或者前后腳。也就是說(shuō)只要每次放水推高M(jìn)2，房?jī)r(jià)就一定會(huì)被迅速推高。比如，歷史上有名的08年因美國(guó)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我們09年釋放了“4w億”，還有2014年因?yàn)闅W洲引發(fā)的金融危機(jī)，我們2015年來(lái)了一次大放水，棚改貨幣釋放了天量的貨幣，以及19年因?yàn)橐咔榇碳さ哪且徊ā?/span>在這些年份的背后都是一輪房?jī)r(jià)上漲的大行情，09年、16年、20年。可是現(xiàn)在呢？自2022年4月我們的M2就已經(jīng)再次突破10%，并且一路走高，現(xiàn)在已經(jīng)接近13%。可以說(shuō)，大水放整個(gè)一年了。按道理說(shuō)，今年房?jī)r(jià)該有點(diǎn)反應(yīng)了啊。去年還有人說(shuō)水放出了傳導(dǎo)到樓市需要時(shí)間，可已經(jīng)12個(gè)月，再說(shuō)還沒(méi)傳導(dǎo)到樓市，真有點(diǎn)說(shuō)不通了。但為什么樓市行情只是出現(xiàn)了一個(gè)短暫的蓄積已久的反彈，馬上就后勁不足。所以4月的數(shù)據(jù)基本打破了中國(guó)樓市以及房?jī)r(jià)對(duì)M2的信仰。那就是只要大水漫灌，只要M2一路上揚(yáng)，房?jī)r(jià)一定會(huì)漲的這個(gè)信仰，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始被質(zhì)疑了。當(dāng)然也會(huì)有人說(shuō)，今年的大招還沒(méi)放呢。只要M2上揚(yáng)趨勢(shì)不變，在大水漫灌之下，樓市一定會(huì)漲，只是還再需要一點(diǎn)時(shí)間。畢竟現(xiàn)在又有了一個(gè)新的共識(shí)，那就是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在2023年不能重新興旺起來(lái)，那么接下來(lái)一定會(huì)引發(fā)進(jìn)一步的連鎖反應(yīng)，直接擊潰地方財(cái)政維持平衡的底線，這種后果，根本就是不可能承受的，所以地方政府一定會(huì)想盡辦法維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，在這一點(diǎn)上，地方政府沒(méi)得選擇。畢竟，現(xiàn)在政府財(cái)政負(fù)擔(dān)很重、城投債市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很高，生育率也需要提振，如果這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)不起來(lái)拉動(dòng)一下，反而走向反面那就極有可能成為壓垮的最后一根稻草。但是，誰(shuí)知道呢？共識(shí)就一定能成真嗎？路徑依賴就一定走的通嗎？我相信，4月的數(shù)據(jù)出來(lái)之后，這也一定是很多人心中的疑問(wèn)了。天津2、3、4月成交數(shù)據(jù)分別是10108套、6781套、4700套。對(duì)比北京的到V的成交走勢(shì)，天津是先猛烈沖高，然后成交量開(kāi)始猛烈下跌。走出了一個(gè)大人字型。而這個(gè)形狀也基本上是過(guò)去三個(gè)月廣大二線樓市的基本面。3月，武漢的新房成交量是1.46萬(wàn)套。4月份武漢新房成交了7487套，相比于3月份的下跌了49%，這個(gè)急轉(zhuǎn)彎可比天津更猛。
另外，可能大家對(duì)武漢新房成交7487這個(gè)數(shù)字沒(méi)有概念。可以對(duì)比一下武漢新房市場(chǎng)鼎盛事情，2016年月均成交量逼近3萬(wàn)套。哪怕是在2017、2018這樣收緊的年份，武漢新房的月均成交量都在2萬(wàn)套左右。這樣一對(duì)比，你是不是就知道武漢4月的樓市后勁有多不足了吧，也對(duì)武漢目前房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖有比較直觀的認(rèn)識(shí)了吧。4月合肥二手房成交4000套左右，3月二手房成交是6000套左右，2月是8500套。從2、3、4月份的二手房成交數(shù)據(jù)看，合肥二手房成交量也是一路往下跌。邁進(jìn)五月，合肥二手房日均成交已經(jīng)跌破50套了，5月份二手成交數(shù)據(jù)會(huì)在4000的基礎(chǔ)上再跌多少呢？這對(duì)于一個(gè)接近1000萬(wàn)人口的二手黑馬城市，這個(gè)二手房成交數(shù)據(jù)只能說(shuō)這個(gè)城市二手房?jī)r(jià)還有下跌空間。杭州4月份二手房成交7264套。對(duì)比3月10213套的成交量，也是直接跌掉三分之一的成交量，而且這個(gè)趨勢(shì)和武漢一樣，還在快速的奔跑中。所以5月的成交數(shù)據(jù)極有可能跌破5000套。
和武漢不同的是，武漢4月政策方面沒(méi)什么大動(dòng)。先是放松了錢塘區(qū)的限購(gòu)，杭州外圍區(qū)基本都不再限購(gòu)。接著降低了落戶門檻，將市區(qū)的落戶門檻由本科降至?？?，并全面放開(kāi)了桐廬縣、淳安縣、建德市三縣（市）城鎮(zhèn)落戶條件。哪怕是這樣，依然沒(méi)能擋住杭州市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向。4月合肥先后四次樓市新政，可最終依然是二手成交數(shù)據(jù)的腰斬。但得益于合肥控地，合肥新房供應(yīng)一直嚴(yán)重不足，再加上限價(jià)，所以合肥市場(chǎng)雖沒(méi)成交量，但情緒還有，價(jià)格還在極致拉扯。從貝殼數(shù)據(jù)看，杭州、武漢二手掛牌降價(jià)房源已超過(guò)86%。這也是除個(gè)別城市，多數(shù)熱點(diǎn)二線城市共性縮影。只不過(guò)杭州、武漢以及天津、重慶、青島等表現(xiàn)的更極端一些。這些城市也再一次證明，救市也好，調(diào)控放松也好，對(duì)樓市的作用越來(lái)越小了。再看一直深陷泥潭回暖不明顯的城市，主要以廣州、深圳為代表。4月份， 4月份，代表廣州樓市行情風(fēng)向標(biāo)的珠江新城僅賣出62套二手房。剛剛過(guò)去的五一黃金周，甚至創(chuàng)下“零成交”的記錄。從珠江新城看，就知道廣州其它板塊和區(qū)域的成交情況了。當(dāng)然有廣州當(dāng)?shù)氐呐笥阎v，廣州3、4月份有收緊經(jīng)營(yíng)貸政策，應(yīng)該影響比較大。但我覺(jué)得核心原因還是房?jī)r(jià)太高了。同等級(jí)地段，北京核心區(qū)大量15-20萬(wàn)+的房子，上海黃浦江兩岸改善次新大量18-25萬(wàn)+的房子，還有深圳前海、富田CBD甚至還有10萬(wàn)左右的新房，但是廣州珠江新城很一般的都要15萬(wàn)起，而高端豪宅甚至都飆到30萬(wàn)了。橫向的對(duì)比一下城市能級(jí)，這肯定是不合理的。廣州的珠江新城其實(shí)也是廣州市場(chǎng)的縮影。所以這也是為什么廣州從去年上半年房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，一直到今年4月依然沒(méi)止住的原因，就是房?jī)r(jià)漲的太高了，可能漲得時(shí)候購(gòu)買力比較上頭，一股腦沖上去，一旦市場(chǎng)冷靜了，購(gòu)買力肯定撐不住，房?jī)r(jià)自己就下來(lái)了。所以目前整個(gè)廣州11個(gè)區(qū)二手房房?jī)r(jià)是全線下跌，而且這個(gè)趨勢(shì)還在繼續(xù)。上海的情況要相對(duì)好一點(diǎn)點(diǎn)。但上海的政策面確實(shí)不太給力，給了一些希望，但又不大，反而有點(diǎn)利空了。比如多子女家庭，購(gòu)買首套房，公積金可以多貸款20%？這個(gè)政策著實(shí)有點(diǎn)面太窄，太雞肋了。4月深圳二手房成交量是3192套，對(duì)比3月份成交量是下跌了19%。表面看下跌的不多，主要是深圳的基數(shù)太低了。按照目前的趨勢(shì)，5月份深圳二手成交極有可能再次跌回2000套。4月，深圳政策端也給市場(chǎng)留下了很大的懸念。那就是關(guān)于指導(dǎo)價(jià)的放松。只不過(guò)政策沒(méi)有官宣，那么對(duì)市場(chǎng)的作用一定會(huì)打折的。所以市場(chǎng)端的反映也很分化。比如有些房東連夜?jié)q價(jià)，但深圳二手中介Q房網(wǎng)卻在此時(shí)宣布關(guān)閉所有門店。這也是目前深圳市場(chǎng)的另一種聲音。接下來(lái)的5、6月份，中國(guó)樓市行情大致怎樣呢？各大主要城市又會(huì)有什么不同呢？長(zhǎng)按識(shí)別下方二維碼，進(jìn)群，我會(huì)把答案發(fā)群里。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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