再前言：其實這個比較沒有絕對的答案，因為兩個項目的定位不一樣，針對的也是不一樣的人群，本文的目的在于在客戶發(fā)現(xiàn)自己的定位，同時知曉項目的定位，適合自己的，才是最好的。前言：這兩個樓盤所在區(qū)域是我們今年一直推薦關(guān)注的區(qū)域（回復(fù)“北區(qū)很忙”查閱片區(qū)專題分析），我們認為在這個區(qū)域購房置業(yè)，在未來，不管是居住還是投資保值都是靠譜的，今年冬天，暖氣就通到連霍高速了，相信很快，北區(qū)就可以全通上暖氣了。如今醫(yī)院、萬達院線、萬達廣場、五星級酒店、丹尼斯、公園都在逐步實施完善中，相信該區(qū)域，以后大有可為，為什么說好呢？一：離以后的市中心（龍湖CBD）是最近的二：價格相比東區(qū)來說是便宜的，均價8000-9500的樣子三：大牌云集，區(qū)域可期待（永威、保利、建業(yè)、正弘、民安）四：黃河、濕地、水域、沒有工業(yè)沒有物流沒有批發(fā)市場沒有貨車五：所以我們一直在推薦該區(qū)域的購房，保利海上五月花、天地灣、迎賓府、瀾庭敘、北郡、迎賓路3號都是基本靠譜的，各有各的優(yōu)勢，買那個都說得過去。
來說說弓莊：一：弓莊的城中村改造項目，據(jù)我們所知，一開始是永威在接觸，都談了好久，也不知是什么原因，關(guān)鍵時期正弘出現(xiàn)后，很快就簽約了，具體細節(jié)我們就不得而知了。二：弓莊這個地方，在歷史上也是一個傳奇，出了很多的文人，也是一個目前鄭州存留不多的文化氣息存留比較濃的地方，弓莊小學(xué)的傳統(tǒng)文化教育也是比較出名的。
來說說兩個項目的定位：永威迎賓府：首改、再改的改善型住宅主力戶型是130左右的大戶型，以改善型需求為主，定位中高端。
正弘瀾庭敘：剛需、首改的住宅需求主力戶型是100左右的中小戶型，以剛需和首改為主，定位剛需和中端。
看一下售樓部：永威迎賓府：
從售樓部上來看，正弘瀾庭敘要占優(yōu)一些，畢竟人家地方大，也好施展，這沒辦法。
先來說劣勢和缺點：
永威迎賓府：一、占地太小，只有160畝，安置房占了很大的一塊，留給商業(yè)用地的就不多了，再者就是安置房和商業(yè)住宅區(qū)緊靠著，對改善型住宅來說這是一個弊端。二、沒有配套的學(xué)校，上學(xué)要去蹭別的小區(qū)或等政府的配套。三、小區(qū)西側(cè)有一個消防大隊，對那個范圍的商業(yè)住宅會有一些影響。四、成本過高，因安置、材料、品質(zhì)要求，坊間說售價低于1萬永威可能就會賠錢，不置可否，但低于9000賠錢估計是真的。五、臨花園路并不太好，有點吵，但臨著路的都蓋成了安置房倒是保護了商業(yè)住宅區(qū)。
正弘瀾庭敘：一、正弘這幾年以來的產(chǎn)品都一般、產(chǎn)品設(shè)計沒什么亮點，從而很難讓我們對瀾庭敘項目抱有很高的期待，這么好的一個地塊，不樹立高端很可惜。
二、瀾庭敘項目定位還是偏剛需，戶型、面積分布等可以看出，一樓也沒有花園，對于期望值較高的用戶來說不免失望。三、正弘在整個產(chǎn)品口碑和公司口碑上和永威有差距，怪不得別人，現(xiàn)在投資凱賓城項目的業(yè)主估計以后都會罵人的。四、整個瀾庭敘項目在設(shè)計和規(guī)劃上沒有什么亮點可言，不像迎賓府一樣給你說出這個道道那個道道的。
再來說說優(yōu)勢：永威迎賓府：一、小區(qū)綠化、用材用料肯定要比瀾庭敘好。二、以后不好說，目前的品牌影響力比正弘好。三、迎賓路是一大賣點，參天大樹，僅有迎賓路有。四、以后在迎賓路3號西邊規(guī)劃的有一個占地200畝的惠濟公園，同時迎賓館里面的大片綠地和公園也是迎賓府的賣點。五、用材用料都靠譜，永威自己有門窗廠、苗圃基地，在這些方面有保障。六、戶型面積偏大，定位為中高端客戶群體，為改善型住宅用戶。
正弘瀾庭敘：一、不臨大路，東邊和中州大道中間隔著建業(yè)的項目，西邊和花園路隔著商業(yè)用地，住宅地塊倒是鬧中取靜，不錯。二、占地大，商業(yè)用地有接近1000畝，配套就會好很多，小區(qū)配套有2個小學(xué)1個初中1個9年制，以后業(yè)主上學(xué)會比較方便，不用去蹭別人。三、西邊隔著花園路有天地灣的商業(yè)項目 ，引入了有丹尼斯和萬達院線、麗笙酒店，可以直接享受配套。四、小區(qū)最南邊是賈魯河，100米左右的河邊綠化帶也算是一個小公園吧。五、11層小高層和16層小高層，比迎賓府的18層小高層要略占優(yōu)勢一些。
預(yù)計售價：永威迎賓府會在售價上比正弘瀾庭敘高一些，因為它的成本的確也高一些。預(yù)計迎賓府9500－10500左右，瀾庭敘在8500－9500左右。
怎么選？綜合上來看，如果是首套、首置客戶，瀾庭敘的推薦指數(shù)更高一些，因為綜合方面更占優(yōu)勢。但如果真的更看重迎賓路、永威品牌、超大戶型（比如180平方，甚至還有一棟樓全是200以上的戶型）的話，就只有選擇永威迎賓府。但如果你是剛需、要求戶型也不太大、只是100平左右戶型的用戶，我建議可以多多關(guān)注正弘瀾庭敘，還是基本靠譜的。說到以后的業(yè)主層次和業(yè)主類別，迎賓府的業(yè)主類型更為偏上和純粹一些，尊貴感更強。
（完）
責任編輯：米宅阿麗
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