最倒霉的，是房買了、錢花了、爛尾了，然后一邊要強忍著爛尾樓的惡心，一邊還要每月還著爛尾樓的月供，錢房兩空……然而，幾乎每個城市里，都有一批這樣的買房人，用一位親歷者的話說，每天都像活在煉獄里！歷時一年多的問題項目風波里，買房人終于等到了一句話：4月20日，最高人民法院就河南省高級人民法院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》(豫高法〔2023〕36號）做出《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，對于部分條件下購房者退款等優(yōu)先權做出了規(guī)定，該批復自2023年4月20日起施行。這一刻，開展了長達9個月的保交樓，才真正直擊痛點！老規(guī)矩，此次文件主要分為三項內容，劃重點：1、建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。
劃重點：順位關系中，建設工程款受償權 ＞ 抵押權、其他債權。也就是說，當一個項目出現(xiàn)問題，既欠了工程款，又有抵押和其他債權的話，一旦有錢要優(yōu)先償還工程款，其他往后排隊。2、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。劃重點：以居住為目的買的房，而且是全款，房屋交付 ＞ 工程欠款、抵押、其他債權。也就是說，如果項目因為種種問題出現(xiàn)停工，房子已經(jīng)賣了，買房人已經(jīng)全款或貸款付了，在法院判定糾紛中，要優(yōu)先滿足房子交付，其它都往后排隊。3、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
劃重點：對于交不了房的爛尾房，買房人可以申請退款，且優(yōu)先于工程欠款、抵押、債權等。也就是說，如果你買的房子爛尾了，買房人有權解約退房，該項目或房企的資金、資產(chǎn)，先用于退房款。還沒賣的，優(yōu)先保護工程方，工程款高于一切！爛尾樓，優(yōu)先保護買房人，可退房退錢，買房人利益高于一切！雖然各地也有不同的保交樓方案，但爛尾樓業(yè)主始終要排在后面，退房退錢更不可能，除了扯皮和等等等，根本無法得到徹底保障。這一政策實施后，遇到不靠譜房企，遇到爛尾樓，弱勢的購房人就相當于有了“護身符”！那是不是以后，房子肯定不會出現(xiàn)問題了？大家是不是可以閉眼買了？是不是現(xiàn)在的爛尾房業(yè)主們都可以順利申請退房退錢了？別著急，政策好歸好，執(zhí)行起來還有很多難點。這個事兒起因，就是河南省高級人民法院向最高人民法院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，得到的答復和指示。無疑也是給其他城市了統(tǒng)一參考標準。很快，這個新政策將會在全國普及。是家庭首套？首套+二套？唯一住房？對此并沒有限定清楚。可以確定的是，自住為目的購房，那必定不包括商業(yè)和辦公等用房，所以商業(yè)、公寓、辦公爛尾樓業(yè)主們，目前并不享有新政保護。4、保交付高于一切的前提，是不能出現(xiàn)斷供；文件第二條，保交付請求權高于工程欠款和抵押債權等，前提就是全款，及同意付清全款，但如果貸款出現(xiàn)斷供，就不在優(yōu)先保護范圍了；說白了，就是為了防止去年斷供潮的再次發(fā)生；畢竟集體斷供，不管是領導還是市場、銀行等，誰都扛不住。這一點，實踐中能不能執(zhí)行還要畫個大大的問號。如何鑒定一個項目會持續(xù)爛尾、什么叫沒有交付可能性？是停工3個月、6個月，還是停了1年、3年的，叫爛尾？那三天打魚兩天曬網(wǎng)的，停工3個月復工半個月又繼續(xù)停工的，每天三五個工人敲敲打打的，算不算爛尾？這個可能是后續(xù)執(zhí)行中的又一個可能會比較麻煩、比較扯皮的事兒了。畢竟，有項目停工延期一年多，業(yè)主一紙狀告開發(fā)商，結果卻是合理延期600多天。真心希望，接下來相關規(guī)定也會繼續(xù)出臺更多認定標準和細節(jié)，讓這些有利于民的新政真正執(zhí)行到位。這兩年，身邊太多爛尾樓業(yè)主的故事，每一個都寫滿了心酸和無奈。不得不說，爛尾樓，真的太傷人，甚至可能一次爛尾一生陰影。不少年輕人，省吃儉用，花光半輩子父母積蓄買房，結果一頭扎進了爛尾樓漩渦里，除了一身銀行負債，兩手空空。西安灞橋區(qū)某盤，2013年到現(xiàn)在爛尾了整整10年，300多戶業(yè)主無家可歸，最終無奈住進爛尾樓，沒水、沒電、沒燃氣、沒電梯、甚至連廁所都沒有。希望今后，這些場面，從此能在這個世界消失得無影無蹤。這次新政之后，樓市里還會有風險嗎？還用擔心房子停工延期爛尾嗎？今年最大的風險依然是房企，尤其是房企債務！一旦債務暴雷，再大的房企分分鐘就被干趴下。
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4、4種期房完全沒價值，買完就成垃圾資產(chǎn)；
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（完）
責任編輯：raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調研，
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